法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）》第二条：

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

法院观点

【（2021）豫0105民初12885号】毛业平与河南大稳司房屋买卖合同纠纷案

本院认为，被告在未取得商品房预售许可证之前，即对外出售房屋，其与原告签订的《大稳·溱水城购房意向书》当属无效，且对导致合同无效具有一定过错，故原告诉请被告返还购房诚意金50000元，本院予以支持。原告诉请的利息，应以50000元为基数，从2016年10月12日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际返还之日止，原告诉请过高部分，本院不予支持。原告诉请的农田摘种补贴，依据不足，本院不予支持。

【（2021）冀0903民初647号】揭纪美与沧州市静豪房地产开发有限公司买卖合同纠纷案

本院认为，被告在未取得商品房预售许可证之前，即对外出售房屋，其与原告签订的《大稳·溱水城购房意向书》当属无效，且对导致合同无效具有一定过错，故原告诉请被告返还购房诚意金50000元，本院予以支持。原告诉请的利息，应以50000元为基数，从2016年10月12日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际返还之日止，原告诉请过高部分，本院不予支持。原告诉请的农田摘种补贴，依据不足，本院不予支持。

律师观点

取得商品房预售许可证明是开发商出售期房的前提条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）》第二条明确规定了开放商在未取得预售许可证明的情况下便出售期房的效力，即在起诉前开发商仍未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。