随着东莞强心战略推进及主城区仍未放松门槛，不限购的环城板块成为当下楼市置业相对热门区域之一，吸引不少主城外溢客关注。

目前来看，以与主城的近距离、共享主城配套等为宣传亮点的项目并不少，且定位丰富，如有盘主盯刚需，有盘专攻改善，有盘靠性价比取胜，有盘高品质收客。

由于可选较多，各盘之间抢客大战同样暗潮汹涌。

有盘首开去化百套，有盘月销仅个位数

位于高埗的华侨城天鹅堡无疑是近期主城旁新房的热度代表，入市掀起了一小波高潮。“我们其实也希望他们那个项目卖得好，至少可以给市场带来一些信心。”另一环城项目营销总如此提到。

中房君摄

华侨城天鹅堡的热度一方面得益于限价，项目首年入市销售均价限制在26755元/㎡，该单价加上高埗的城区片区位以及华侨城天鹅堡系列的过往口碑，圈粉不少购房者，甚至于选房前市场还罕见出现了“黄牛代抢”业务。

天鹅堡首批一次性拿出了564套房源，莞e登记人数达964人，最终冻资人数543，虽未触发摇号，但考虑到所推房源数较多，热度仍可见一斑。8月13日项目正式线上开盘，据开发商当天释放数据，首开共完成销售519套，去化率超9成。

不过就目前莞e认购显示，仍有百余套房源处于可售状态，主要集中于96㎡与120㎡户型，143㎡及以上的大户型抢手率高。

开盘后，中房君去到项目现场，据销售口径，143㎡及以上户型已全部告罄，目前仅剩120㎡与96㎡少量户型。

中房君摄

华侨城天鹅堡位于高埗镇，紧邻新世纪颐龙轩，距离高埗镇中心约1公里，目前周边以空地为主。项目虽主打主城配套，但由于靠近莞城，距离莞城西城楼车程距离10分钟左右（高德地图数据），在城市发展重心明显往南城偏移背景下，与核心板块的距离优势或并不明显。

不过价格惊喜叠加综合优势足以支撑项目去化，首开已网签的400多套房源也遥遥领跑当前市场。

相比之下，单价去到“3字头”，位于环城道滘的首嘉?鹭湾1号则未迎来预期中的开盘热。

项目早于3月初便取证，整体备案均价去到3.2万元/㎡（毛坯备案，送精装），该单价水平不仅远超同期道滘在售新盘价格，与主城万江也已不相上下，加上体量mini，据公开数据，项目入市至今网签仅30余套。

效果图

考虑到拿地价较高，与江景资源加持，为支撑高房价，首嘉?鹭湾1号选择定位纯改善，打造了114㎡-129㎡全4房社区，两梯三户设计，户户南向望江。

早于入市前，由于体量仅约百套，加上周边生活、生态配套相对齐全，项目信心仍较为充足，当时内部人士不乏透露，计划快速完成销售与回款。不过从目前情况看，还是被市场上了一课。

除了价格不具备优势外，项目占地不到7000㎡的小体量也是减分项，如此小体量项目受空间限制，要打造大气的纯改善或豪宅产品难度较高，此外，首嘉?鹭湾1号虽定位片区高端，但最大户型也仅控制在129㎡，较为保守。尤其在当前市场入市信心不足背景下，最终去化缓慢。

而不同于部分项目的大幅降价妥协，特价房不断，首嘉?鹭湾1号在价格上却并未大幅让步。除了基本的暖场活动外，项目8月份推出的较大力度优惠便是成交送价值约2.1万元的金条。

目前，还同步趁热跟进“月供本金1元”活动，吸引购房者关注。

值得注意的是，该活动实为东莞建设银行推出的购房“轻松供”，即最长前2年，月供本金仅需1元，以缓解前期的月供压力。本金顺延分摊至宽松期后的月供中，但利息仍需照常还款。据了解，目前与东莞建设银行合作的大多数新盘均可申请执行。

单价冲破“4字头”，还能进场吗？

首嘉?鹭湾1号往南约10分钟车程，则为道滘另一高价新盘中海凤凰熙岸，单价同样去到“3字头”。这两大环城新盘也直接将水乡道滘新房价格抬升至新台阶。

不同于首嘉项目“一个红绿灯通达万江龙湾”，中海凤凰熙岸更加靠近东莞CBD，从项目出发约9公里车程可到蛤地地铁站，加上中海的品牌优势与大社区，去化成绩尚可。项目6月19日首开，目前据公开数据，已完成去化200多套，于当前市场属不错成绩。

中房君摄

户型的高使用率也是其中一大亮点，通过赠送的飘窗面积增加实际可使用面积，带来空间的阔绰感，如厨房亦带有飘窗空间。

样板间实拍

除价格之外，项目没有明显硬伤，对于资金相对充足的购房者可以考虑。不过项目最新推出的121㎡4房产品，备案单价区间已经去到3.4万-4万元/㎡，面对3.7万元/㎡的均价，是否还能顺利去化？

目前项目紧挨的金地城南艺境，二手房参考价约2.8万元/㎡，已有多房源低于指导价挂牌。

值得注意的是，根据规划释放消息，广深第二高铁中心站将规划落位南城蛤地，进一步强化东莞与湾区中心城区的互动合作，这对于包括中海凤凰熙岸、时代天韵等CBD旁项目而言，都将带来预期利好。

高位进场的老牌国企与去化难题

继续往南走，一条港口大道将位于沙田的越秀美的天悦江湾同样划入了主城外溢范畴。

中房君摄

价格是项目的优势之一，正如现场置业顾问表示，“我们距离中海凤凰熙岸项目车程10分钟左右，但两项目同一个户型总价可相差几十万元。”

目前项目82㎡的小户型折后单价约2.35万元/㎡，建筑面积约96㎡折后单价约2.5万元/㎡；建筑面积约125㎡户型折后单价去到约2.65万元/㎡。

对于项目的“地王”身份而言，该价格对比板块其他楼盘并不突出。早于2020年12月，项目相邻的碧桂园柏丽湾二期入市，彼时的首推均价便已去到约2.5万元/㎡。

不过在天鹅堡、时代天韵、万科时富金色花园等多“2字头”环城项目冲击下，沙田越秀项目吸引主城外溢客户难度较大。而聚焦沙田本地，虽滨海湾新区的概念不断火热，但由于距离新区仍有较长距离，能承接的辐射利好也有限。

此外，项目旁的江景资源亦被碧桂园项目遮挡，景观主要以小区园林为主；周边暂时也缺乏大型商业综合体，商业配套有待进一步完善；交通方面，距离项目最近的轨道站点为穗深城际东莞港站，约4公里，出行主要依赖自驾。

无突出亮点叠加市场信心尚未完全回升，越秀美的天悦江湾并未取得亮眼去化成绩。“洋房的产品定位看不太懂，别墅产品可能还好一点”某项目营销总直言道。

项目别墅为建筑面积约140㎡-195㎡的双拼别墅，总价600万元+，参观需验资100万元。

稍显清冷的售楼处