执着的70后东北汉子，原告权益的捍卫者！团队在深圳，专注解决广东地区经济纠纷疑难案件（百万以上案值）！

从去年开始，国家大力紧缩杠杆（房地产的好日子到头了），全国的房子都在降价，对应的建筑纠纷相关的案件集中爆发，案值也都比较大。

但不管怎样，对于大多数百姓而言，房产都是大多数家庭最有价值的资产之一。或者说如果能够查封到老赖的一套房产，大多数原告都会认为自己的案件增加了回款的概率。

平时粉丝在后台私信留言，也经常问到关于查找和执行老赖房产的问题。但就算查封了房产，大家也不能高兴得太早。因为不是查封了就能执行的[衰]。。。

司法的科普任重道远，原告对于法院流程的了解，对执行权限和力度的理解，往往仅仅局限于各种自媒体只言片语的介绍，很多是片面的，甚至是错误的。造成的结果就是只要执行结果不理想，原告对执行局、对执行法官的工作能力、态度、效率等就全盘否定，觉得法官不作为。

今天和大家说一下关于房产执行中的痛点。让大家知道法官有多难。了解流程、理解法官，才能更好地与法官沟通。有共鸣，才能有机会促进自己案件的回款。人心都是肉长的，每天像疯狗一样和法官死磕，不会解决问题。这句话我都说吐了，真的希望大家能听懂。

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在很多时候，就算是房子从法律上执行没有法律障碍，但从每个个案的实际角度出发，法官还会有顾虑，我跟大家说一说。

1、暴力抗法。老赖早就跑路了，老赖80岁的脑血栓母亲住在老赖豪华别墅（唯一房产）里。法官能强制执行吗？老人家真的坚决不搬，看到强制执行被气到撞墙吐血、自杀自残怎么办？强制腾房和清场工作谁来做？真的出事了谁来负责？虽然可以找公证到现场录像（120也跟着），但出事了法官一样脱不开干系。

现在的法官终身追责，如果因为没有维护国家倡导的“善意执行”精神而出了人命，这个法官的仕途必然受影响。法官只是公务员，工作稳定比政绩重要。作为一个普通的原告，您有什么自信认为法官会为了你这个案子的回款而赌上自己的仕途和老婆孩子的饭碗呢？

2、抵押优先。房产保全了，挂网拍卖中突然跳出个第三人，说他之前就买了房子，只是没时间过户（转账记录和买卖合同为证）。无论人家的抵押是真是假，都遵循抵押优先（房子拍卖了也要先给抵押方）。想证明对方虚假诉讼就更不容易（需要很多证据，调查取证），而且虚假诉讼是另一张诉讼，又要花钱。

多个法院的债权人涉及多轮轮候查封，处置权、首封法院的协调问题也是耽误时间的事情。

3、房产权属有问题（或者国家法律的不完善地带）。a、小产权房屋分很多种。有的只能查封不能拍卖，有的流转不合法只能档案归到历史遗留办公室后等待拆迁一并解决。b、对于共有房屋（夫妻或者其他第三人都算），只有先析产，产权清晰后才能执行可以执行的那部分。

4、超限查封。债权太小而房子价值过大，也就是所谓的房产超额。虽然深圳有执行案例，但大多数法院都不允许超额查封。所以还是把精力放在其他资产线索查找上，或许会有柳暗花明。

小贴士：

马上就是年底，大家问“法院来电话说法院考核所以建议先终本，春节后再恢复执行“，问可信吗？这个不好说[偷笑]。年后是否恢复执行看法官心情，这一点原告自己想清楚。你相信就承担风险，不相信就提异议，说自己不同意终本。

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写在最后：遇到事情不要慌，更不要把所有回款的希望都寄托在那套查封的房子上。

做执行最关键的是找到对方隐匿资产、转移资产的线索。对方有现成的资产可以执行当然最好，没有现成的资产，咱们的血汗钱也不可能送给老赖。

案子小，原告就自己想办法执行。案值百万以上，原告也有请专业执行律师团队代理执行的预算，那就把案件委托出来（让专业的人做专业的事儿），效率会高很多。当然，原告也要承担大概25%的执行费用（前期启动费用+后期实际回款18%佣金+差旅）。

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执行是海，一天说不完。我抽时间写，大家用心读。

希望大家都能学会基本的执行方法。小案子自己操作，百万以上的案子再交给我们（毕竟执行有25%左右的成本）”，同时，大家的点赞、转发、评论也都是我们的动力[害羞]。