9月4日，长沙市有关方面在《市长信箱》回复群众关于购买公寓是否可以落户的提问时明确，依据《长沙市公安局关于进一步规范市外迁入人员落户条件的通知》(长公通〔2018〕43号)登记条件表示：

在长沙市通过购买、受赠、继承等途径，拥有了公寓房合法所有权的人员，凭我长沙房屋产权管理部门发放的房屋产权证或者已经在房产管理部门登记备案的购房合同，可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入长沙市房屋所在地城镇。

新政出台后，公寓能不能买成为了热门话题！事实上南京早就有可以落户的公寓，就是65年产权公寓，这属于南京特色的“类住宅”产品，那么此类产品的市场接受度如何呢？我们一起来探究。

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能否代替住宅？探究南京65年公寓现状

近日，我在跟南京一位住在鼓楼区的买房人攀谈时，他表示，目前手里有一笔存款，想用来投资买房。南京楼市他只看好河西与江北核心区板块，但是这两个板块买房并不是有钱就行，更多的是靠运气。经过多次摇号不中的艰辛陪跑后，他把眼光转向了南京65年产权的公寓，不知道能不能买。

南京65年产权的公寓，是南京楼市发展期间一个特殊阶段的产物。这种公寓多为混合用地，经过规划局批准后，作为住宅类别使用。在办房产证、落户及税收方面均享受了和住宅一样的待遇，且是民用水电，可以通燃气，甚至有一部分还是学区房。

但是，相对于正儿八经的住宅而言，65年产权公寓也要占用购房资格，也就是说当你名下购买了一套65年产权公寓以后，再买住宅是按照二套房的标准执行的。同时，这类房源在日照标准、楼间距、朝向、户型设计等方面没有住宅要求严格，且容积率基本在4以上，一梯十几户，居住比较拥挤。且因为设计出现一些采光度较差的暗房也是常有的情况。另外，很多65年公寓为内置阳台，得房率低，居住体验感逊色于住宅。

即便如此，南京不少65年产权的公寓依旧比较受关注。近日，有不少65年产权的公寓项目传出新动态，那么市场情况究竟如何呢？

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65年产权公寓销售两极分化严重，城中凤栖园7年没卖完

目前南京65年产权的公寓集中在鼓楼滨江，在江宁、城中、河西也有少量项目分布。然而，不同板块的项目销量呈现严重的两极分化状态。

总价低、学区好、地铁盘，配套优越楼盘去化亮眼

首先说，鼓楼滨江的去化成绩一直十分惹眼。前期区域内的证大阅公馆，均价3.5万/㎡左右，在2018年8月进行最后一次加推后，前期房源已经全部售罄，无房可卖。同样中冶盛世滨江在2019年6月开盘推出11、13号楼，仅80套房源，均价40740元/㎡，开盘即大卖，只剩余几套230㎡的大户型在售。

目前鼓楼滨江只有2个65年产权公寓项目，分别是中冶盛世滨江和证大阅江府。中冶这批65年产权产品是住宅性质的，可以落户，更是拉小方家营直属分校的学区。项目预计9月下旬加推437套房源，户型面积约35-130㎡，放风价3.5-3.8万/㎡。按照放风价来算的话，最小户型仅需要122万。不得不说有学区加持、距离江边距离近，对于很多买房人而言有很大的吸引力。

△中冶盛世滨江户型分布

而位于江宁的武夷绿洲商业广场，在9月8日迎来首开，均价23685元/㎡，开盘房源户型面积约为63-105㎡。项目位于地铁口，单价低，据置业顾问透露，开盘当天去化超8成。

根据南京南京网上房地产数据显示，武夷绿洲商业广场去化5成左右，因项目开盘日期较短，不排除数据还在上传的可能性。这对目前南京楼市很多住宅项目开盘遇冷的状态来说，去化成绩确实非常不错。

鼓楼滨江和江宁的65年产权公寓热销的共同点在于面积小、总价低，几乎百万可得。同时配套好，或地处主城，有学校加持，坐拥繁华商业和江景；或位于地铁口，交通便利。但是另外一些同性质的楼盘，销量却不忍直视。

总价高、物业费高、车位价高，“三高”老盘7年多没卖完

如地处城中的金陵凤栖园，同样为65年产权的酒店式公寓，可以落户，民用水电，而且是马府街小学和南京三中的施教区。项目前身是菲呢克斯公寓，于2011年12月12日领到整栋楼销许，2012年开售。当年项目走的是高端路线，精装价格4.4万/㎡，震惊南京楼市。但是后来半年过去，只卖出了一套。随后项目改为毛坯销售，还做过买房送车的活动，同时降低新房售价，但是去化依旧不理想。

根据南京网上房地产数据显示，截止到2019年9月16日，金陵凤栖园还有106套房源可售。至今距离项目领取销许已经过去了7年多。

金陵凤栖园不好卖也是有原因的。

项目的土地使用年限是从2008年8月19日开始，至今产权已经缩水了11年。且项目设计为7梯8户，户型面积132、184、317㎡，均价3.5万-3.9万/㎡，总价至少462万起。

值得注意的是，金陵凤栖园的车位价格大约60万-80万/个，物业费约4.5元/㎡/月。后期居住成本也远高于其他小区。这个价格放眼南京主城，已经有非常多品质不错的楼盘可以选择。金陵凤栖园的竞争力越来越小。

就在中秋节假日的最后一天，我于晚上19点到达了金陵凤栖园。整栋楼正面的亮灯率不过10余户，日后这个项目何去何从，难讲！

△9月16日19点的凤栖园

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65年产权公寓二手房去化乐观，有盘一月卖约20套

不少人对于买酒店式公寓的一大担心是：会不会被套牢？千万别被便宜咬到手！

我从链家查询了部分已经收官的65年产权酒店式公寓的二手房情况。其中，中冶盛世滨江目前有4套房源在售，小区挂牌均价为47440元/㎡。在7月3日有一套124.89㎡的房源成交，成交价为44039元/㎡。相较项目前期的新房价格，倒挂约4000元/㎡左右。

龙湖春江紫宸近90天成交了3套房源。据中介介绍，该项目90㎡的户型是最容易出售出手。从成交记录上也可以看出，大部分的房源去化周期在1个多月，最近一次成交的价格为38330元/㎡。

而证大大拇指广场作为当年65年产权公寓的供货大户，现如今在二手房市场上也是供货主力军之一。但是不同于龙湖与中冶，据中介介绍，这个项目最容易出手的是37㎡的户型，因为有阳台，总价还低。41㎡没有阳台，晾衣服不方便，去化率低于37㎡。中介还表示，尽管在链家近期没有成交数据，但根据他们查询到的全网数据，证大一个月的去化量为20套左右，整体还是乐观的。

结语：

据业内人士透露，65年产权公寓因总价低，配套好，有学区等方面的优点，就鼓楼滨江板块来说，二手房市场比较乐观。纵观南京楼市，“鸡腿盘”难摇中，刚需购房门槛也低调升高的情况下，对于想投资却屡次陪跑、预算有限，急需置业的买房人来说，如果不考虑容积率、采光等方面的问题，65年产权的公寓也不乏一个不错的选择。

但是，切记做任何决定之前要多方面的思虑周全，毕竟挣钱真的好难！