2020年，虽有疫情影响，但深圳全年的一二手住宅成交量均创下了5年来新高——全年一手住宅和二手住宅分别成交448.9万㎡和820.3万㎡，环比分别大幅增长20.5%和28.7%。值得注意的是，不管是一手还是二手住宅，上下半年的总成交量均呈现了一致的前低后高的格局；不过，下半年一二手住宅的成交量总体上却又出现了此消彼长的分化。

一手住宅供销两旺

2020年，深圳新房市场呈现了供销两旺的局面，而且销售面积增幅超过新增预售增幅，全年预售面积及销售面积再创新高。乐有家研究中心数据显示，2020年深圳新增一手住宅预售522.2万㎡，同比上升11.1%；一手住宅销售面积达到448.9万㎡，同比上升20.5%。

尽管新增预售供应同比增加超过52万㎡，但供销两旺之下，全市库存面积走低，2020年末全市一手住宅库存312.8万㎡，同比仅增加不足10万㎡。从数据变化来看，这与“7.15新政”存在高度关联性，全市一手住宅上下半年成交面积分别占比37%和63%。

2016-2020年深圳一手住宅供销存情况

一般来说，7、8月份都是深圳楼市的成交淡季，但2020年深圳新房市场的供应高峰出现在“7.15新政”后，一手楼市也迎来了旺季。其中，8月份全市新增一手住宅供应达9600套和超过91万㎡，达到了全年峰值。在去化方面，深圳一手住宅月度去化周期在10月份明显缩短，从7字头缩短至6字头。但年末开发商的冲刺使得月度去化能力有所回升，6-7个月的去化周期在全国楼市中已属较低区间。

从月度签约成交量来看，全市一手住宅成交量从8月份开始首度站上4000套大关，并且在波动中继续上行至更高水平。值得注意的是，深圳近些年的住宅市场一直是二手住宅过户成交量全面领先一手住宅的格局，但在2020年11月份，一手住宅以6296套的签约成交量首次完成了对二手住宅5812套成交量的反超。

在成交区域分布方面，2020年深圳一手住宅成交集中在龙岗、光明与龙华三个区。龙岗区以13976套和同比26.7%的增幅高居首位，也是全市唯一成交量破万套的行政区；凭借比较集中的“日光盘”贡献，作为后起之秀的光明区成交量超越宝安与龙华两区，以7599套和151.8%的增幅屈居次席；而龙华以7290套的成交量和183%的增幅跻身三甲。

2020年深圳各区一手住宅成交数据

龙岗区和中心城二手住宅成交最多

需要说明的是，官方对二手房的成交数据依旧按照原有六区作为统计口径。按此统计口径，2020年龙岗与宝安两区依旧占据成交量冠亚军位置，分别成交26508套和21924套，占比分别为27.8%和23%。

深圳乐有家的成交数据显示，2020年50%的购房者喜欢购买60㎡-90㎡的二手房源；三房户型依然是成交主流，占比45%。成交价格方面，5万-7万元/㎡及7万-10万元/㎡的成交占比均为30%，而2019年7万-10万元/㎡的区间占比仅为23%；300万-500万元成交总价的占比达到35%，500万-700万元占比为25%。

2020年深圳二手住宅成交分类统计

乐有家研究中心数据显示，在置业者的需求类型方面，超过7成置业者为刚需客户，近2成置业者为改善型客户。在片区成交量方面，深圳85个片区二手住宅成交中，龙岗中心城、布吉、西乡是常年占据前三位的片区。三者成交量之和比4-10名的总和还要多1600多套。排名第一的龙岗中心城1-11月成交量为6602套，相当于每个月要卖出600套二手住宅。

2020年深圳二手住宅成交片区分布

2020年深圳不少片区价格变化也较大。桂庙片区四季度价格同比涨幅达64.36%，宝安中心同比涨幅达63.51%，八卦岭同比涨幅58.97%，均在6成左右；百花、南头、沙井片区的同比涨幅也在4成左右。

乐有家营销副总裁孟凡振表示，这些片区价格大幅调整的原因主要来自于重大规划配套出台的影响。八卦岭在双名校落地后，备受家长关注，成为楼市中的独特个例。

在二手住宅成交个盘方面，2020年全市成交最旺盛的二手楼盘来自宝安西乡的桃源居，这个超大体量小区，过户套数达641套。第一梯队主要来自龙岗的桂芳园、中海康城花园、佳兆业可园，三个大体量楼盘也都是年度热销榜的老面孔，成交量均超过400套。与2019年相比，全市热销榜上少了不少福田、南山的身影，多了更多龙岗、宝安的小区。以排名第20位的世纪春城成交量来计算，相当于每个月要卖出24套房源才有机会上榜。

7成二手房30天内成交

乐有家研究中心数据显示，深圳二手房源成交周期从2016年的66天增加到了2020年的113天，近乎翻倍。但相比2019年的136天，2020年房源成交周期还是有所下降。2020年每月的房源成交周期大多在98天-110天内，疫情影响下，前4个月房源成交周期较长，超130天。

不过，不同面积段的二手房源成交周期也有很大区别，面积越大成交周期越长——60㎡以内的房源成交周期在3个月，而144㎡以上的豪宅成交周期接近8个月。与2019年相比，2020年深圳二手房源成交周期在1个月内的占比有了明显提高，从29%涨至36.5%，1-2个月的占比也提高到了18.5%。

深圳客户的成交周期集中在1个月内，从第一次看二手房到最终签约，73.9%的客户会在30天内出手，14.6%的客户会在1-2个月内签约，可见深圳购房者比较果断。

一二手住宅成交量依旧“三七分”

根据对深圳市房地产信息平台的月度数据整理统计，2020年深圳全市共过户成交二手住宅820.3万㎡/95394套，环比分别增长28.7%和23.6%。如果将该数据放到2016年以来的数据对比中可以发现，5年中深圳二手住宅年度成交量呈明显的“U”形，2020年的总成交量与2016年大致处于同一水平，均约为9.5万套。

随着新政的出台，二手住宅成交出现断崖式暴跌，9月份成交量8820套，而10月份跌至5049套，直到12月才稍显回暖至6863套。而门店的二手签单量在新政后受影响更加明显，7月下半旬到8月降幅高达6成。

2020年深圳二手住宅月度成交走势

2020年深圳一手住宅共成交448.9万㎡/45384套，环比分别大幅增长20.5%和19.8%；二手住宅共成交820.3万㎡/95394套，环比分别增长28.7%和23.6%。从数据上来看，不管是一手住宅还是二手住宅成交面积增幅均高于套数增幅，而且二手住宅更为明显，高出5.1个百分点。

虽然在2020年下半年，深圳一手住宅月度成交量持续高位增长，并在11月份实现反超，但这样的表现依然没有改变一二手住宅全年成交总量的“三七分”的格局——根据乐有家统计数据，深圳全年二手住宅与一手住宅的占比分别为68%和32%，与2018年和2019年相比仅分别上下浮动1个百分点。

另外，2020年深圳二手住宅套均成交面积为86㎡，相比2019年增加了3㎡；套均成交总价为568万元，与2019年相比增加了72万元。从数据上来看，不管是一手住宅还是二手住宅成交面积增幅均高于套数增幅，而且二手住宅更为明显，高出5.1个百分点。美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为，成交面积的增幅高于成交套数的增幅，主要是大户型的成交增加，疫情过后，购房者对于居住面积及更大户型需求更加突出。此外，她认为新政之后，不少购房者失去购房资格，且换房门槛也提高了，因此购房者更倾向于购买面积更大的房源。

对于未来深圳楼市走向，孟凡振预计，2021年深圳的新房供应会在去年的基础上继续增加，根据中央经济工作会议的最新要求，租赁房供应也会增加。房住不炒是整个楼市的基调，整体上新房热度应该有所降低，不排除局部热点仍然会存在，但是总体上保持“稳”的局面。

【撰文】邱永宽

【作者】