其实“小产权房”这一术语并不是真正意义上的法律概念，它在法律条文中并没有出现，所以“小产权房”这一名词只是人们对它的象征性描述。而与之对应的则是商品房“大产权房”。那为什么会有大产权小产权房之分呢？其实根本原因在于我国土地二元制度，我国的二元制经济结构起源于土地的国家所有制和集体所有制。城市的土地为国家所有，农村的土地为集体所有。集体土地只能在集体里流转，不能参与市场行为。要想像商品房一样在市场流转，必须先由国家征收成为国有土地，再由开发商缴纳土地出让金等各种税费才能获取土地使用权。正是因为村里所建造的房子没有经过政府征收和缴纳土地出让金及相关税费，所以有关部门规定不能为其办理产权手续，也不能在市场上流转，所以大家称之为小产权房。但随着城市化进程的逐步加快，昔日深圳从一个小渔村已然演变成为了一个国际大都会，土地也增值了千倍。但因为我国的土地制度，村民所建造的房子是不能在市场流转的，并不能享受到土地增值所带的红利，所以许多村民通过小产权房的形式来获取土地增值所带来的红利。虽然政府有规定不能在集体之外的组织流转，但规定并不同于法律文件，它只是一种政策规定，我国对于小产权房的相关法律并不健全。这也是为什么我们看到市场有很多小产权房在卖，却没有发现买卖小产权房会被行政处罚或被刑事处罚的案例，更多的是看到案例纠纷，所以这就需要我们买卖的时候要注意房子的合规性。

2、小产权房的分类

为什么小产权房分为几个种类呢？其根本原因在于小产权房所在的土地性质不同，有的是建设在农业用地，有的建设在宅基地，有的建设在宅基地之外的集体用地上。最符合规定的就是在宅基地上按照政策规定所建造的房子。但对于我们日常看待小产权房来说，更看重的是其开发主体，我们根据不同的开发主体对小产权房进行大致的分类，并对其进行简单的介绍。

（1）村委统建楼。村委统建楼是由村委股份公司出资建设，安全性最高，规模较大，但价格较高。

（2）开发商集资。这是是开发商从村里买地建房，规模有大有小，价格也比较高。、

（3）村委开发商合作。这一种是村委跟开发商合作，村委出地，开发商出钱，各占股份，这种规模一般较大，安全系数和价格比较高。

（4）个人自建房。前几种是村委、开发商或者俩者合作作为建造主体来开发小产权房，这种虽然规模大，安全性高但它的价格高数量少，占据小产权房市场比重最大的还是个人自建房。这种房子大多数是原村民所建造的，后来被一些开发商以个人或者公司的名义将整栋楼购买下来进行改造，然后再卖给小客户，而东莞那边大部分都是开发商买地自己建起来的，这是深圳小产权和东莞小产权房的一点不同。

其实不管是哪种主体开发，他们本质上都是小产权房，只不过村委或者开发商集资房规模比较大，有点像商品房，这个品质肯定比个人建造的好，而且村委或者大开发商基本上不会发生买卖纠纷，你买了就是买了，这也是为什么他们的安全系数更高，因为个人独栋开发的实力比起村委要差一点。但根据目前开发的小产权房来看，基本上都是开发个人独栋的比较多，而且这些老板身家少则几千万才进入这个行业，所以基本上发生纠纷的很少，除非一些其他特殊情况，我们以后再谈。

3、小产权房的发展

目前关于深圳小产权房未来如何处理的政策并没有明确的文件，但我们可以从历年来政府所颁发的相关文件和目前的市场行为作出一部分推测。

根据2009年，深圳市政府出台了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》对小产权房以确认产权、依法拆除或没收、临时使用等方式，分期分批处理。目前，小产权房存量已经得到控制，在深圳新建小产权房基本很困难。政府对产业类及办公、配套类历史违建也出台了消化政策，对于符合特定条件的历史违建可以申请为商品性质房地产，不符合特定条件的生产经营性历史违建，则可以按照申请办理为商品性质时市场评估地价的50%补缴地价合法申请。目前，在这样的政策背景下，小产权房的出路有两条。对于符合条件的小产权房分类处理，一部分确权处理，一部分纳入保障性住房体系中，还有一部分综合整治，纳入城市租房体系。对于不符合条件的小产权房要坚决拆除。这样一部分确权处理一部分拆除处理，给了小产权房存在的政策空间。同时，目前转型租赁市场符合国家最新住房政策，2015年1月《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》发布以来，国家层面出台了多个文件鼓励发展住房租赁市场、住房租赁专业化企业发展，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。所以，根据目前的形式，小产权房符合规定的会纳入规划或者进行市场行为的城市更新，对于不符合规定的小产权将会被拆除，总而言之，小产权房会越来越少。