8月1日，大理出台楼市新政，其中提出支持房企通过“共有产权”方式销售商品房，”半购半租”分摊房产风险，成为房产销售的又一创新模式。

“共有产权”商品房是什么？

共有产权住房，即政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。

意味着，中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。

2007年，江苏省淮安市最先在全国提出共有产权房；2009年底，上海也开始在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。

2014年4月，住建部召集了部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

2020年12月21日，时任住房和城乡建设部部长的王蒙徽说，要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

与房企“共有产权”

“半租半购”减轻购房压力

8月1日，云南省大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。

《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

既然共有产权住房由来已久，为何大理新政能引起广泛关注。主要在于与购房者共有产权的“另一半”，由政府变成了企业。此类模式可以认为是“半购半租”。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，“共有产权房”在全国多地均有涉及，如北京、深圳、东莞均发布过相关文件，北京近两年土拍中推出房企竞政府产权份额。东莞去年曾提出承购人按房产总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。“而大理此次共有产权房同正常商品房享受同等落户、教育、医保、社保等利好，有望提升当前市场情绪。”

业内人士认为，此举或将发挥稳定购房者情绪的作用，先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，即意味着双方前期共同承担房产风险，将责任与风险平摊，将有助于缓解相应的担忧情绪，进而促进合理住房需求的释放，提升楼市活跃度。除此之外，分成2个阶段支付房款，也将在一定程度上减轻购房群体的资金集中压力。

有何优劣势？

适合什么样的人群？

7月21日，四川省住房城乡建设厅联合六部门起草的《关于发展共有产权住房的指导意见（征求意见稿）》（后简称《指导意见（征求意见稿）》）正式公开征求社会公众意见建议，意见反馈截止时间为2022年8月21日。

《指导意见（征求意见稿）》提出，共有产权住房由政府提供政策优惠支持，重点面向有一定经济承受能力但买不起商品住房的城镇无房群体供应。共有产权住房以建筑面积90平方米以下的中小户型为主。申购人个人产权比例原则上不低于50%，其余产权为政府委托代持机构持有份额。每个申购人只能申购一套共有产权住房。销售价格实行政府指导价，根据不同的建设筹集方式确定；原则上承购人在取得共有产权住房不动产登记证满5年的，可按初始购买价格，通过一次性付款或分期付款的方式购买代持机构持有的产权，直至最终拥有完全产权，增购后住房性质转为商品住房。共有产权住房承购人取得不动产证满5年的，可将其共有产权住房份额上市交易。

此次大理发布的新政中尚未提及后续能否转让交易，但参考四川的征求意见稿以及之前其他城市执行的政策，个人在使用过程中需要遵守和政府的约定，要么是持有超过规定的时间，要么将房屋产权全部购买，否则不得将房屋用于交易。

短期内无法交易，这是共有产权房的一大明显劣势。此外，也有业内人士表示“大理出台这类政策本质上是为了促进销售，如果后续有细则规定以分期付款的形式，先买50%，剩余50%的产权分几年还完，这样操作更可行。如果真的跟开发商共有产权，那么房屋的物业费、折旧费如何计算，都将有遗留问题。”

但由于共有产权房在价格上存在明显优势，这种方式对于预算有限的购房者仍然是一大利好政策。

以上海为例，2021年上海浦东新区商品房的平均房价超过了8.7万元/平；而2021年浦东新区的共有产权房价在2万元/平以下。

同时，共有产权房的对申购人有一定的条件限制，往往需要购房人“家庭成员在本市均无住房”“未享受过保障性、政策性住房”等。但此举依然是为真正有自住需求，且购房、还贷压力较大的刚需群体量身定制的创新购房方式。