商品房采用期房预售制，购房人从开发商手里买房。虽然取消预售的呼声越来越高，但目前依然是预售制。存量房是购房人从业主|卖家手上买。

过去一套合规的房子有土地证和房产证，两证齐全。现在是不动产权证，“房地一体”。

房产证要不要换成不动产权呢？

不用，凭房产证和土地证同样可以交易，只是停办了房产证，没有作废。

70年是土地使用年限，房子是所有权。

在我们国家，土地归国家和集体，关于使用权的年限都是土地使用年限。40年商业、土地承包40年等等涉及到的使用年限都是土地。《民法典》第三百五十九条明确，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

我们所建造的房屋是所有权，可以按照规定处置，买卖，出租，包括百年之后子孙后代可以继承。房屋是终身，没有年限限制。

70年土地使用年限从什么时候开始算呢？

从规划审批之后就开始计算。简单来说，开发商买地，手续齐全之后，土地年限就开始计算，等他们建房，卖房，交房，到我们手上已经过了三、四年。所以，我们到手的证都不到70年。不动产权证上有一栏使用期限，从xx年起至xx年止，就是土地使用年限。

存量房的种类繁多，除了常见的开发商建造的房子?之外，还有小产权房、回迁房、房改房等。我们来了解一下交易量比较大的几种房子。

一、小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用。"小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。按国家的相关规定，"小产权房"不得确权发证，不受法律保护。

作为买家遇到这种房子要不要买呢？答案：不买。

对于实在买不起商品房，非得要买的朋友。我们只能提醒会遇到的风险。

风险提示一：不能过户，类似租房；提示二、遇到拆迁，补偿安置给原房东。房款以借贷的名义归还。总之，是风险大于回报，要不要购买就看自己愿不愿意承担风险。

讲个真实案例便于大家理解，老梁夫妻在二十年前买了一套小产权房，虽然没有证，可是房子便宜，位置也不错。

老梁非常满意，最近听到一个说法，如果原房东过世了。房子会当作遗产继承给房东的子女，（小产权房继承的是使用权，而不是所有权）如果房东的子女不认可老梁与原房东的交易，那么房子得归还。而老梁只能拿回20年前的购房款和20年来的利息。

老梁不同意，虽然是小产权房，由于区位好，房子至少涨了10倍。用20年前的购房款，现在根本买不回同样的房子。老梁愁坏了。

老梁的顾虑是对的，按照国家的相关要求，"小产权房"不得确权发证，不受法律保护。既然买了这种房子就得承担后果，他着急也没用，只能期待对方子女将人情，认可这个买卖。

有人可能会说，这不公平。举个例子，法律一直说不能杀人，不能犯法，还是有人杀人，犯法，那就承担判刑的后果。同样，不要买小产权房，不要买小产权房，法律不保护，还坚持要买。那么，出了问题就别怪法律不讲情面。

二、拆迁安置房

这种房子能不能买卖的依据是什么呢？土地性质。

1、原土房屋的土地是集体土地，征拆之后的返迁房也是集体土地，这种房子不能上市交易。集体土地上的房子不得买卖。

2、原本房屋的土地是国有土地，正常回迁也是国有土地，可以交易，这种房子多回迁在商品房或者经济适用房小区。

所以选择购买这类房子找专业人士询问清楚土地性质，不然付了钱又不能过户，就麻烦了。

三、自建房

自建房顾名思义就是自己建的房子，这种房子有手续齐全的，也有没有手续的，全看业主有没有办，当然有些也是政策不允许办。

我们就来了解一下手续齐全，可以上市交易的自建房，

这类房子在中小城市比较多，一栋三四层的房子，沿街联排或者独栋。买不起别墅，又想独栋就会选这样的房子。

这种房子分为商住、住宅和商业。

1、商住，，价格不高，税费高，自建零成本，一层按店面计算。贵，多贵呢，假如100万的房子，一层店面30平方，差不多10万左右的税。店面面积越大，税越高。所以遇到商住自建房，先去税务机关了解税费再考虑要不要购买。

至于为何是零成本，税务核税满几年是以税票为依据，自建房建成后不缴税，所有以零成本计算。成本是可以扣除的，零成本无法扣除，自然金额就高。

2、商业，整栋都按商业最贵，虽然楼上会打折，但总价折算下来，比商住贵。

3、住宅，按住宅计算，和别墅的算法一致，在可接受范围内。

房子能不能买？和土地性质有着直接的关系。