先划重点：

村证房，无产权，没房本，不能交易。

回迁房，有产权，有房本，土地为划拨，能交易。

商品房，有产权，有房本，土地为出让，能交易。

新民居……你买不到真的新民居了。

重要的事已经说完了。

但如果你想了解每种产权的优势和缺点，请往下看。

本文会用最精简的文字告诉你村证房（小产权房）、回迁房、商品房的区别。（附赠新民居详解）

本文讨论范围仅为「新建住宅」。

01

村证房（小产权房）

广义当中的村证房（小产权房）可以简单的理解为：村委会在征得大多数村民同意的情况下，利用村集体土地，找包工队盖房子。

特点：此类小区一般会把本村的名字揉入小区名，通常可以通过名字进行辨别。比如大马庄园是大马村建小区。

优势

1：由于没有交土地出让金，所以便宜，基本就是建设成本。

2：由于部分村委会有补贴，所以可能还不用缴纳物业费、水费、车位费等一系列费用，生活成本低。

3：小区里都是老街坊邻居，生活氛围较为融洽。超过市区商品房一百倍的热闹。

缺点

1：产权国家不承认，房子只有居住属性，没有金融属性（不可贷款）。

2：小区环境都比较一般。毕竟很多都不收物业费或者只是象征性收取几毛钱。

3：买卖时无法贷款，因为没有房本。

总结

1、几乎没有升值空间。

2、现在来看，一般由本村村民居住，且没有入市交易的资格。在专项整治之后，各正规中介更是对此类房源“敬而远之”。但依然有个别“从业人员”铤而走险，充当掮客。

3、随着土地审批手续及监管愈发严格，此类房子今后在石家庄会越来越少，直至逐渐绝迹。

4、近些年不断有谣言称“小产权房”要转正，在这也给大家吃颗定心丸，把心放到肚子里，不可能。

推荐购买指数：负★★★★（坚决不要买）。

02

回迁房

与村证房经常混淆，最不容易弄清楚的是回迁房。

广义上可以理解为：开发商拆了原住民的房子，再重新给盖，也叫置换补偿。虽然也是建在村集体土地上的，但是性质与村证房完全不同。

优势

1：有产权。只要是正规的城改项目走正规程序，回迁房的产权是国家承认的。并且在未来（可能5年10年之后，可能也会办理不动产登记证，俗称房本。请注意，我用了两个“可能”）。

2：房屋质量普遍比“村证房”要硬，环境也会略好。

3：依然可能少交物业费，因为村里可能有补贴。完全看村集体的造血能力。

4：下房本之后有资格上市交易，可以办理贷款，具备金融属性。

缺点

1：土地性质为划拨地，开发商没有缴纳过土地出让金，所以交易时，需要向国家缴纳1%土地出让金。通常由买家承担。

2：由于土地性质为划拨，小区环境、物业较差等原因，所以相对于同区域的商品房来说，差价可能在30%左右。

总结

1、此类房屋只适合预算非常有限，对生活品质基本没有要求的刚需人群。或者对房子的要求只有“居住”二字的人群。

2、还有要注意的是，某些销售人员，可能会把回迁房当商品房卖给购房者，看似便宜，实则坑人！

3、虽然国家承认其产权，但与商品房存在根本差异。尤其购房者为本村以外市民，如果无法完成更名，就算购房款交到原房主手里，但未来房本的名字依然是原房主。

北翟营村委会发出的公告

4、下房本之后如果进行交易，需要向国家缴纳1%的土地出让金。

此类房屋推荐购买指数：★★★。

03

商品房

最贵的一类，就是商品房。

这个好理解，就是开发商通过竞拍，缴纳巨额土地出让金之后，从国家手里租到的土地，租期只有70年。

优势

1：大产权，国家承认。

2：可以贷款、抵押，具备金融属性。

3：社区环境相对普遍较好。

缺点

贵！毕竟缴纳了巨额土地出让金。动辄几十个亿，都要转化到购房者身上。

此类房屋推荐购买指数：★★★★★。

04

新民居

再来说一种现在非常不靠谱，骗子们常说的一种产权——新民居。新民居的意义在于改善农村人口的居住环境。

新民居的产权，其实与小产权又相同又不同。相同之处在于，其实新民居仍然是集体经济的产物，属于集体土地上的房子，因此他的土地不是出让也不是划拨，从而也不可能有国土资源局的土地使用权证。

因此，新民居的土地性质属集体性质。

而与小产权房的不同之处在于，新民居是房企合法开发的一种新形式，是经过国家房地产开主管部门批准进行开发的。

新民居的开发形式是在村集体土地上为村民建房，但为了保证开发商的利益，除了给村民的一部分房子，其他的用于对外销售，这部分房屋可以在房地产主管部门办理产权登记。

这种开发形式不同于小产权房，因为小产权房没有经过任何部门的批准，没有任何手续，但新民居是有手续的。也正是这样，所以新民居在当地房管局那是有权属登记的，也是完全可以拿到正规房本的，只不过房本上会注明是新民居。

优势

1：产权国家承认。

2：便宜！毕竟没交过土地出让金。

3：生活成本低

缺点

1：土地性质与商品房本质不同。

2：无法入市交易。

3：社区环境一般较差。

4：不能贷款，不能抵押，没有金融属性。

总结

近两年石家庄应该没有审批过所谓的“新民居”，而市面上打着“新民居”旗号卖房子，号称很快下房本的，也以骗子居多。

笔者曾经暗访过位于中华北大街与曙光路交口的“宇坤春轩苑”项目并写过一篇深度报道，此项目就打着“新民居”的幌子进行违规销售，20多万就可以买到一套房子。其“药效”无异于癌症患者看到国际最新治疗药物。预算有限的刚需往往瞬间被冲昏头脑。

最后房子没见到，房企也见不到了。

按照相关规定，新民居理论上只能在本村村民当中流转交易。

推荐购买指数：负★★★★★（坚决&绝对不要买）。

通过以上内容阐述，相信大家对不同产权的房子也有了自己的认识。