提问：

章哥好，本人买房小白，现在是准备上车置业。在网上看了很多的注意事项，但感觉越来越糊涂，信息太多反倒不知道信谁了。总看到说有一些房子不能投资，可很多的解释又都不一样，请问有标准的说法吗？谢谢。

回答：

这并没有什么标准的解释，都是人们用经验做出的总结。但大致内容是差不太多的，也就是不能购买的各种房产类型。我自己也有些总结，略有不同，叫“别买四房，远离两商”！

1、无产权房。

这种房的通俗说法的“小产权”，但实际上这都是给自己贴金了，其实就是没有产权。

举个例子，人民币是央行统一发行的，可如果公司里自己印了饭票，非说这叫“小人民币”，这有意义吗？

产权只有一种，就是国家机关承认的，其他的都是非法的，没什么各种产权。所谓的乡产权、村产权、企业产权、个人产权，无非都是拿来忽悠买房人，给自己壮胆罢了。违法就是违法，没有通融的余地。

从居住角度讲，房子都是房子，没什么太大的区别。但不要幻想着能转正，能获得国家的承认，这绝不可能。对违法者的放纵，就是对守法者的不公。

现在房产税正在制定之中，而在其出台之前，一定会解决这些所谓的小产权问题。否则，花高价买了商品房的业主要交税，低价买了违法房产的还免税？世界上有这种公平的道理吗？

小产权的业主不要幻想自己是弱势群体，都违法了还能叫弱势吗？穷不是违法的借口，叫花子抢劫和偷窃照样要判刑，法律不是专门给有钱人定的！

所以，不要购买一切没有正规产权证的房产。包括什么小产权、无证拆迁房、宅基地、以租代售的公寓，以及各种无证不全的，都是无产权，没有合法的可能。全国人大绝不会为了照顾违法者的利益而去修改《土地法》！

2、公寓房。

这种房其实是属于钻了空子，利用监管机构的不作为而违规，甚至也是违法。公寓就相当于畸形儿，从出生就注定了不可能健康成长。

很多人总在幻想，认为政府在将来会给公寓松绑。别想美梦了，绝不可能。首先还是那句话，全国人大没有义务为了这一个小群体去修改《土地法》。

再一点，在任何时期，打击炒房者都是要有靶子的，而公寓这种产品太合适当靶子了。其在楼市总量中的规模太小了，而且又是明摆着违法，不拿你当靶子都不合适。

所以放弃幻想吧，如果是真的自住或持有挣房租还说的过去，但幻想靠炒房来发财就算了吧，其交易环节的成本太高，根本就不是普通人能玩得起的。

3、旅游房产。

无论是海景房还是旅游区的地产，都是看上去很美的东西。几乎所有的旅游房产，都面临着利用率低、无法出租、难于变现的困境。而且，全国各地的这种项目太多了，开发量无比巨大，而真正需求者却并不多。如果是真的能长期居住还好，但如果是投资的话，基本上没有收益的可能。

4、概念房产

这是个比较宽泛的说法，可以这么说，所有还处于规划初期的房产都属于概念。

这其中以新区的概念居多，中国仅有正式手续的新区项目就有4000多个，这还不包括那些规模小的，没有正式立项的。林林总总的各种远景规划，都能让人产生无尽的遐想。

不能说这些都是忽悠，其中必定有能成功的，但是这概率太小了，凭什么连规划者都不敢保证成功的新区，一个外来投资者就能明确选中。这种几率，几乎和中彩票差不多了。

所以，干脆放弃任何的概念房产，无论什么养老、产业、新区、政务区等等都一样，不投资也就不会有损失。

5、商铺

一铺养三代的时代过去了。在十几年前，商业地产刚起步的时候，物以稀为贵，无论是产权人还是经营者都挣了不少钱。但是到了今天的商业地产规模，竞争太激烈了，而且还面临着网络的冲击，几乎没有哪个商铺能赚到超额利润。

6、商办

也就是写字楼，和商铺的性质差不多。在2008年之前，全国各地都缺乏办公产业，而且那时又是经济快速发展的阶段，几乎所有投资人都得到了远超住宅的回报率。

但是，各地政府对商业地产的期望值都很高，总觉得能源源不断的产生出税收和就业，于是都在大量的批地建设。而商品价格是由供需关系决定的，建造了这么多的商业，哪有这么多的公司来办公经营呢。

结果就是全国的办公地产都是供大于求，写字楼空置的到处都是，估计十年之内都未必能消化完毕。这还得寄托于经济不断上涨的情况下。

而且，写字楼和商铺的投资，要求的专业性极高，远非住宅可比。尤其是在空置时期，其心理压力就会让投资者非常难受。

总结：以上就是“别买四房，远离两商”的总结，都是过来人的教训经验。千万别贪便宜，也别抱有幻想，投资还是稳妥的好。