原本并没有受到市场那么多关注的宝龙地产，最近却成了“网红”房企。

11月初，宝龙地产被剔除出MSCI中国小型股指数，股价下跌。 随后，公司大股东蓝天控股、公司掌舵人徐华芳陆续增持，引发市场关注。

近日，宝龙地产又传来重磅消息。 11月中旬，宝龙地产（HK.01238，下称“宝龙”）斥资20.5亿元收购珠海市一块商住用地，拟将其打造成首个大型商业综合体在高新区。 宝龙地产在粤港澳大湾区的首个项目。

值得一提的是，这笔“赌注”是宝龙在长三角地区及大本营外最大的一笔拿地支出。

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想分拆商业管理业务并分拆上市

在宝龙今年的半年度业绩会上，总裁徐华芳不止一次公开强调：“希望分拆集团商业管理业务，然后寻求在香港联交所独立上市。” 在谈到集团对商业地产的预期时，还表示“每年至少应该开业8到10家大型购物中心，这是底线”。

不难看出，“商业管理业务分拆、分拆上市”、“回归商业地产”已成为宝龙地产的重要战略之一。

宝龙在大湾区大规模拿地，可以理解为宝龙回归商业地产的一次考验。 若测试成功，宝龙商业管理（以下简称“宝龙商业”）将争取更高的IPO市场定价。

也许有人会问，宝龙最初不是做商业地产的，为什么现在又回归商业地产呢？

只能说现在的宝龙和10年前的宝龙完全是“两个概念”。 诚然，宝龙是一家商业地产起家的。 2009年，业内有“北万达，南宝龙”的说法。 但令人印象深刻的是，经过10年的发展，宝龙曾经的支柱商业地产业务却出现了“断崖式”下滑。 目前，宝龙商业地产销售额仅占总价值的20%。

（宝龙地产2019年下半年财报数据显示，商业地产销售额仅占总量的20%）

与此同时，宝龙与万达的差距也逐渐拉大。

截至2018年，万达已运营管理超过280个万达广场，租金收入328.8亿元，而宝龙地产仅运营管理39个商业广场，租金及物业管理收入22.49亿元。 万达连这个数字的一​​小部分都没有达到。

商业地产的落后一直是宝龙龙最头疼的问题。

“逆周期”背景下，宝龙选择放弃豪赌。 在村长看来，宝龙企业上市只是为了获得更多的筹码。

虽然徐先生表示，每年至少要开业8到10家大型商场，但从以往的数据来看，并不理想。 财报数据显示，2016年至2018年，公司开盘商业项目数量仅为7个、5个、3个，宝龙地产回归商业地产任重而道远。

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着急分拆上市，曝宝龙“小九九”

目前，宝龙的业务发展模式被业内称为“以住养业”，即通过住宅业务的不断输血，让商业地产业务不被快速吞并。

要知道，宝龙这几年在商业地产领域新开发的商业项目都是个位数。 但大悦城（HK.00207）、华润置地（HK.01109）等房企近年来一直在商业领域发力，每年新开发项目数量远超商业地产。宝龙.

总的来说，如果没有住宅业务的“输血”，宝龙的商业地产业务很可能会被进一步压缩。

企业的业务结构决定了企业未来的发展。 如果宝龙地产过于依赖住宅业务，这肯定不利于宝龙地产未来的发展。 这或许是宝龙不愿放弃商业地产的重要原因。

至于宝龙地产为何急于分拆宝龙商业，在我看来，有两个重要原因：

1、降低母公司负债率

2、用商业地产筹集的资金“反哺”母公司

宝龙商业此前向港交所提交的招股书显示，2016年至2019年4月末，资产负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%。 两者均远远超过宝龙地产今年上半年的资产负债率76.09%。 宝龙商业从宝龙地产分拆后，可以大幅降低母公司的资产负债率。

（宝龙商业资产负债率远高于行业平均水平，数据：各公司财报）

此外，在分析宝龙商业流动负债构成时发现，宝龙商业可能是集团或母公司的一次输血。