【12家银行2022年个人住房不良贷款新增量几乎是2021年的14倍。虽然数据包含住房抵押贷款，但作为银行最安全的资产之一，住房抵押贷款风险隐现。 ]

近日，自然资源部宣布我国全面实现不动产统一登记，引起市场广泛关注。 市场猜测此举将为房产税的开征做准备。

有业内人士表示，全面实现不动产统一登记，意味着从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有土地空间，建立覆盖所有不动产的不动产统一登记制度维权并不意味着征收房产税。

“短期来看，全国房地产市场处于恢复阶段，房价总体稳中有升。中期来看，新型城镇化工作持续推进，合理住房消费需求持续释放，房价稳中有升。” “总体稳定、向好。长期看，取决于房产税的推进、住房租赁市场的发展等。” 上海易居房地产研究院研究总监严跃进说道。

2021年开始，房地产经历了一轮深度调整，交易量日渐萎缩，减供、提前还贷的浪潮接连出现。 银行纷纷表示“总量不大”、“风险可控”。 随着上市银行财报纷纷披露，相关个人房贷数据和资产也可见一斑。

据上市银行披露的统计，第一财经发现，去年12家上市银行不良住房贷款余额总额超过1300亿元，较2021年末增加约470亿元； 仅增加约33亿元，2022年12家银行个人住房不良贷款新增量几乎是2021年的14倍。虽然数据包含住房抵押贷款，但作为银行最安全的资产之一一、住房按揭贷款 贷款风险隐现。

抵押贷款增长放缓

上市银行年报披露已接近尾声。 42家A股上市银行中，有29家公布了去年的业绩，其中25家在年报中详细介绍了去年的个人住房贷款情况。

据Wind统计，去年这25家银行个人住房贷款（住房抵押贷款+住房抵押贷款，下同）总余额为34万亿元，较2021年增加近5900亿元。商业银行个人住房贷款增加，增速较2021年明显收窄。

截至2022年底，这25家上市银行的个人住房贷款余额同比仅增长2%，与2021年11%的增速相比大幅下滑。

据央行统计，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，较2021年增加4800亿元，同比增长1.2%。 这是近10年来首次个人住房贷款增速降至个位数。

去年，银行积极支持个人住房贷款需求，各地实施差异化住房信贷政策，从降低住房贷款利率、首付比例到延长贷款人年龄限制等。 个人按揭贷款增速明显下降，这在银行财报中已有体现。

招商银行在年报中表示，报告期内，公司个人住房贷款提前还款从2022年6月开始大幅增加，并于2022年8月达到每月提前还款高峰。现阶段居民储蓄不断增加，预计2023年公司个人住房贷款提前还款仍将阶段性维持在较高水平。

民生银行在年报中表示，报告期内，为客户办理提前还款714.22亿元。

从年报具体数据来看，截至去年底，个人住房贷款规模超过6万亿元的银行仅有两家，属于第一梯队。 其中，个人住房贷款规模最大的仍是中国建设银行，去年该行个人住房贷款余额达到6.5万亿元。 其次，工行个人住房贷款余额6.4万亿元。

第二梯队农行个人住房贷款余额5.3万亿元； 中国银行4.9万亿元； 中国邮政储蓄银行2.3万亿元。

处于第三梯队的交通银行、招商银行和兴业银行的个人住房贷款余额均在1万亿元左右。

中信银行、浦发银行、平安银行、光大银行、民生银行等住房抵押贷款规模在5000亿至1万亿元之间，属于第四梯队。 其余上市银行的个人住房贷款规模较小，均在5000亿元以下。

从个人住房贷款增速来看，去年披露住房贷款数据的25家上市银行个人住房贷款平均增速仅为3.3%，相比23.5%的平均增速大幅下滑2021年。

其中，仅有宁波银行、平安银行、浙商银行去年个人住房贷款余额同比实现两位数增长，但增速仍不及2021年。其中，平安银行去年个人住房贷款余额7833.93万元，同比增长20%，而上年该行个人住房贷款规模增速为23.94%。

除上述3家银行外，其余22家银行的住房贷款增速均在6%以下。 其中，兴业银行、民生银行、浦发银行等11家上市银行去年个人住房贷款余额出现负增长。

以兴业银行为例，截至去年底，其个人房产抵押贷款余额10973亿元，占个人贷款的56%，较2021年的11212亿元减少239亿元。对此，兴业银行表示，公司已降低个人住房抵押贷款集中度，加大普惠个人经营贷款配置力度。 个人住房和商业住房贷款占比比上年末下降4.06个百分点。

郑州银行在年报中表示，个人住房抵押贷款总额较上年末下降7.59%，主要是受房地产整体经济影响，个人住房抵押贷款金额减少。

此外，去年六大国有银行个人住房贷款余额增速普遍在1%至2%之间，2021年增速普遍在8%至15%之间。 其中，建行个人住房贷款占贷款垫款总额的比重将从2020年的34.73%下降到2022年的30.57%。

住房抵押贷款不良贷款大幅增加

值得注意的是，个人住房贷款规模萎缩的同时，不良率却普遍上升。

2022年中期，由于部分房地产开发商停工、延期施工，未能按时交付房产，各地将出现一波“断供”潮。 当时多家银行回应称规模较小，整体风险可控。

2022年，随着经济下行压力加大，小微贷款、信用卡贷款不良率较上年有所上升，其中住房抵押贷款不良率上升明显。 25家上市银行中，有15家银行披露了个人住房贷款不良贷款率，且均有所上升。

2021年，15家银行个人住房贷款平均不良率为0.37%，2022年将上升至0.57%，平均上升0.2个百分点。

郑州银行个人住房贷款不良率突破1%，达到1.65%，较2021年上升0.69个百分点； 个人住房贷款规模最大的建设银行和工商银行住房贷款不良率分别上升0.17和0.15个百分点。 兴业银行个人住房和商业住房贷款不良率已与个人贷款中风险等级较高的原有个人经营贷款挂钩。

招商银行在年报中指出，由于经济增速放缓，不良贷款、关注贷款和逾期贷款比例均较上年末有所上升。 关注贷款比例上升主要是受外部风险信号影响。 鉴于期末个人住房贷款加权平均抵押利率32.59%，比上年末提高1.79个百分点，抵押物充足、稳定。 总体风险可控。

尽管个人住房贷款在银行资产中所占比例较小，但随着新增不良贷款的增加和不良率的上升，该资产的质量也引发担忧。

其中，建设银行去年新增个人住房不良贷款近110亿元，是2021年的7倍多； 工商银行新增个人住房不良贷款近100亿元，2021年将减少7亿多元； 中行、农行均新增超80亿元。

股份制银行中，民生银行2022年个人住房不良贷款新增13亿元，2021年将减少5亿元； 招行新增贷款11亿元，2021年新增贷款不足1亿元。

事实上，由于个人住房贷款以商品房作为抵押品，而商品房被认为是最好的抵押品，因此整体风险相对较小。 但由于2021年以来楼市调整，房价下跌，止赎交易折扣率不断下降。 数据显示，今年一季度，北京止赎均价仅下降30%，房产处置难度加大。 为了降低风险，多家股份制银行在财报中表示，将把住房抵押贷款集中到大城市。 例如，招商银行表示，报告期内，公司在一二线城市新增个人住房贷款占新增个人住房贷款总额的88.12%，较上年上升0.48个百分点； 一、二线城市个人住房贷款 贷款期末余额占公司个人住房贷款期末余额的86.50%，较上年末上升0.46个百分点。