摘要：

小产权房是指未经国家土地管理部门批准的房地产项目，因此产权不明确，很难进行正常的买卖。本文将从四个方面介绍小产权房分为哪几种？

一、土地性质

小产权房可以根据土地性质分为两种：一种是建于宅基地上的农村房产，另一种是在城市的宅基地上修建并形成的房子。在城市里，一般情况下，小产权房由于其占地面积较小，且多数为私人修建，因此会受到土地利用政策的限制。

二、房屋用途

根据房屋用途，小产权房又可分为住宅、商业和工业三种类型。小产权住宅房屋是指自建房屋不符合国家标准或者建筑规划，以及未取得房屋所有权证的房屋。而小产权商业房屋指的是无法获得营业执照的商铺。小产权工业房屋则是指未经过规范审批建造的工业小店。

三、基础设施建设

一些小产权房由于建造过程中违章建设，缺少合理的基础设施建设。这也使得一些居民在政策和维权方面遇到了困难。而另一些小产权房，如在城市中心区域，由于地理位置优越，依托于周边的商业和发展的交通，因此房屋价格相对较高。

四、权利非法性

小产权房虽然能够解决一些人的住房问题，但其产权非法性较大，容易涉及到非法交易、维权困难等问题。尤其是对于投资者来说，如果无法证明该房屋的产权和权益是合法的，那么将很难进行正常的买卖操作。

结论：

小产权房的分类与特点，是一个极其复杂而又深入的问题。其不同的分类方式，反映出了小产权房的多元化和复杂性。在未来，应加强对小产权房的监管，积极研究其管理和解决方案，强化执法力度，净化城市风貌，规范市场秩序，推动城市健康发展。