摘要：

小产权房在买卖市场中难以倾销，买家几乎无法获得产权，已成为一个普遍的问题。本文将从政策限制、市场需求、资本运作和开发商不良信誉等四个方面详细分析小产权房难以倾销、买家难以获得产权的原因。

一、政策限制

1、土地出让方式限制：除少数地区可以通过公开拍卖等方式取得商品房预售许可证外，绝大部分城市土地出让方式限制了小产权房的销售，导致这类房产无法按照市场标准化的方法出售。此外，由于部分城市实行“条块分割”政策，将土地按照用途和规模划分，小产权房项目往往不能位于主流地块区域。

2、补充性条款限制：房屋所有权和使用权分离，多数小产权房卖方只能卖使用权，买方无法取得房屋所有权，难以获得产权。此外，部分政策存在补充性条款，规定所有购房者必须拥有当地户籍或者工作单位，进一步限制了小产权房的销售范围。

3、政策调整风险：政策变化风险大，小产权房项目很难得到明确的政策支持。政府部门常常会进行政策调整，出台新的政策法规，使得曾经允许购买小产权房的个人或机构不能再次购买小产权房。

二、市场需求

1、市场需求偏低：小产权房不仅产权不明，且大多数地区审美和消费观念还停留在“买得起就行”的阶段，导致需求相对较低。

2、城市高端需求本地化：高价房产市场主要是本地化需求，而大量的小产权房通常价格较低，面对的主要是低端消费房屋市场。因此，市场需求的多元化程度对于小产权房的销售和置换至关重要。

3、法规、产权、规范等方面的限制：小产权房产权不明、无法进行银行按揭贷款、业主之间产权纠纷等问题使得市场需求难以达到预期，这也是市场需求偏低的原因之一。

三、资本运作

1、市场运作模式不同：小产权房相对于其他房产种类，市场运作模式不同，如单一投资者、小区共有所有制、业务转让等模式，使得资本运作的效率较低，难以吸引优质资本。

2、资本市场流动性差：根据历史数据发现，小产权房销售和投资周期均比较久，一旦入市遇到变化，它的流动性也会受到一定的制约。

3、不良资本运作：小产权房往往被部分开发商作为短期投机手段，因此担忧开发商会将小产权房业务转让给不良资本，进一步影响购房者利益。

四、开发商不良信誉

1、开发商品质参差不齐：小产权房开发商数量众多，品质参差不齐，以致各类问题层出不穷。

2、供需关系失衡：开发商规模大小不一，以至于供需关系失衡。其中，一些小型开发商的实力和资金不足以支撑小产权房项目的运作，还会出现开发商因为借款困难、资金对接不上等问题而出现逃离投资、恶意拖欠、诈骗等不良行为的风险。

3、开发商低价抛售：为了避免项目向市场流失，一些开发商低价抛售小产权房，导致价格低廉，进一步降低了小产权房的房价。

五、总结

综上所述，小产权房难以倾销，买家几乎无法获得产权的原因，主要涉及政策限制、市场需求、资本运作和开发商不良信誉等方面。此外，小产权房困境也需要政府及有关部门密切关注，出台相关政策，鼓励和规范其合理开发和销售。只有平衡市场，稳定市场，才能促进其良性发展，引导社会资源合理配置。