1、问：九哥，你好，我是首房首贷，200多万总价。目前有两个选择，一是买罗湖星桂园一房37平，二是买东方瑞景苑的2房59平，之前差点买了惠州，现在只想攒钱买深圳，还有一个问题，深圳金地龙城中央60多平公寓跟万科时代广场公寓能不能买？价格比较低带装修，有点心动，问问您的意见，谢谢

答：你好，幸好没踩惠州的坑，就不要再跳进公寓坑了。为什么不能买公寓？满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，一套住宅都没有的刚需就不要任性了。

你说的这两个总价都不一样，其实都有更好的选择。瑞景苑位置不好，没有地铁也没什么小区，桂星园是个一房，没有学位板块也不够好，不如跑远点买个两房！

2、问：你好九哥先生！我们是三口之家，年收入还过的去，大概200w，我们在福田有一套红本自住房大面积，市值1500，但学位很一般，两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本，湖一套红本房，布吉一栋农民房，目前房贷月供32000左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？您有没有推荐的楼盘？

答：你好。学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子，可以置换优化配置。你们家没有任何杠杠，建议可以线下当面沟通，来给你更好的建议。3000万的预算，直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换。

3、问：你好九哥，又来打扰，之前有找你分析过的，首付165W，福田上班，之前你有给我推荐碧海跟龙华，我自己的看法是，富通城：07年、地铁远、飞机噪音、沿海高速，学校是挂哪个？曼海宁：11年、地铁适中、周边设施不完善、龙华周边农民房、学校是高峰吗？海岸城：得2022年、周边不完善、得等、学校外语？比较偏自住兼投资，请指教。另外新房大族云峰怎么样，谢谢。

答：你好，自住和投资的选筹逻辑区别很大。

坂田属于龙岗里不错的区域。大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗，碧海的飞机噪音不影响涨价。海岸城是刚需新盘中各个方面比较均衡的盘，目前确实处于板块发展初期，但是未来潜力比较大。曼海宁对口是高峰，从升值潜力看：海岸城=富通城>曼海宁>大族云峰，子弹165，必须在学区、自住、投资这几个因素中做取舍。

4、问：你好，我在福田上班，深户，准备考虑结婚，想在结婚前在深圳上车买房，跟女朋友看过绿景虹湾138平多的4房，1200万左右，从自住来看您觉得如何？未来可以跑赢福田大盘吗？

答：你好。绿景虹湾从盘本身的素质来讲，是没有大毛病的，9号线地铁口&左邻商业&梅林最新楼盘，全配套标杆盘；而且梅林地势较高、虹湾有150米，高楼层南向还能看到令人感动的福田区全景+灯光秀，但如果从140平对应的总价段1200-1400w来讲，可能这些客群又会觉得虹湾的关键要素：学位不够好，所以是一个福田区域楼盘轮动相对滞后的一个产品，自住+长持+初中学区都不错，跑赢福田没问题。