问：老师您好，我姓崔，准备近期入手罗湖老区一带的房子，我是刚需，目前首付准备好了160万左右。我们孩子目前刚上幼儿园，买房主要是考虑学位，兼顾自住。目前暂时看好了两个小区，分别是湖景大厦（带深圳中学学位，8年后使用学位，目前5.5万一平）和东门金座（带深圳小学学位，两年后使用学位，目前5万一平）。两个小区二选一。请十三房老师帮忙给点意见，担心这两个小区存在什么区域瓶颈或者发展瓶颈。虽然我们是为了学位兼顾自住，买了也不打算再卖，但是担心好几年都不涨，损失了时间机会和资金成本。同时，再请教一下：由于我最快要2年后才使用学位，请您大胆预测一下，未来两年这两个楼盘会不会涨？如果不会大涨，我就缓缓再买。

答：你好，感谢大额赞赏！罗湖价格一直很低，房价大涨也没见怎么动弹，如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。所以房产投资需要成长性。但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动周边的。经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势不错，中小学学位的上车好地方。所以你如果是自住，或者追求学区和租售比，可以买。去年底西部领涨，今年不出意料要横盘。中部和东部涨到一半被疫情打断，正常来说要缓两个月。但据我们掌握的一线信息，东部询价的客户开始增多，业主心态稳定强势，小阳春四月份会续上的可能性很大。

问：十三你好，我从头条慕名而来，望多多指点本人26岁，工作原因有福利房（不发房产证），故在深属首套，手头有100万出头，月供能力1.5万，打算年内投资买房，重点关注学位、升值空间，自住需求不大，新房二手皆可，烦请指点值得关注的楼盘，辛苦，感谢！现在是小户型投资的上车时机吧，怕以后更难上车，或者上不了好车。

答：你好，首付100万买学位房，这是个比较头疼的问题因为：上车≠高收益除非自住，否则我的建议都是谨慎上车。还是给两种思路:关内学位房:比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。其次深华园南山区城市主场旭飞花园八卦岭宿舍也可以关注。

问：专家您好，我家坂田第五园一套三房红本可卖540，布吉万科红一套二房很好出租，可快速拿出红本可卖360，100w现金，贷款不宜过多200内，两夫妻一直搞科技创业和科技人才服务，判断南山南北纵向的地铁十三号线沿线比较方便工作，科技园中区至南面至蛇口是否有合适楼盘，或梅林一村或景田，现二儿子马上上小学，要换到福田或南山，兼顾学位、自住、投资三原则是否有具体方案？包括卖一套还是二套，目标房源等，昐指点。谢谢

答：投资学位房有很多打法：1.买没有学区的学位房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中深高深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。可以考虑南山的教育集团（南二外南山实验南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校，这个还未确定的因素是重大利好。目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。南山可以考虑投资一套小学位房，南二外南山实验南山外国语重点关注。坂田和布吉都属于普涨区，2套房都可以考虑出手，建议买卖同时进行，以防踏空。

问：星主你好，我目前在花好园有套两房在老婆名下，买的早贷款也没多少了。我在武汉还有一套明年才能套现。想要星主给点建议我，是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把老家的出了再来深圳买一套。因为我在外地还有一套在自住有贷款，我老婆深户我是非深户，满五年社保，像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000W这样的。

答：你好，改善自住首选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的2个市场。刚豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。

问：十三老师好，年后我打算买一套螺岭的学区房给小孩读书用，预算450以内。在众多学区盘中筛选了次新的凤凰印象，有小区花园的金城华庭和环岛丽园的二房，主要目的是读书加自住，过56年打算卖掉。想问从升值角度看，这3个盘哪个更好？如果都不合适，麻烦您推荐个该学区的盘，谢谢！

答：你好，这3个盘对比，流通性排序：凤凰印象>金城华庭>环岛丽园另外京基东方颐园也可以考虑

问：十三老师您好！现有一套前海广场二期三房两厅两卫看海复式公寓，贷款还有200。老家一套房价值90，无贷款.。手中流动有300.公积金50还未用过。手中有名额，可首套。想买一套自住改善且未来有保值增值的大房。现在纠结：1.前海广场二期公寓是否卖掉？现在买基本是保本。2.老家房子也卖掉。这个是想好了。3.目前我们适合买哪里比较合适。请老师指点迷津。

答：你好，感谢大额赞赏！公寓写字楼商铺小产权四五线老家房产，这些都不属于优质资产，建议出手置换成一线城市商品房。如果纯投资的打法，2套会比1套涨幅更好持有成本会降低，风险也会降低。进可以抵押或者置换，退可以出手套现。最低总价涨幅最快，然后就是刚需，再是改善，最后豪宅。2020年值得打新的楼盘：华润城，海德园，海岸城。1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。

问：十三老师好，市场上有一些旧改回迁房的指标在出售，据说不限购。想咨询下回迁房值得买么，风险有多大，风险点主要在什么地方？推荐哪个板块的。谢谢

答：你好，说说回迁房：优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。缺点：全款。其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。

问：十三房您好：我刚刚卖了自己名下龙岗大运一套房，手上有400粒，家庭年收入70，现考虑买一套学区房给两个孩子用，小学兼初中，大的明年读一年级，小的今年上小班，现在老婆名下还有一套房在西乡流塘这边自主，家庭五口人，老婆在光明上班，考虑了宝安中学集团外国语小学?宝安中学，小户型放盘不多，海雅缤纷城小户型50平涨到600，怕现在入手会站岗，都市翠海要20一平。也考虑了宝安实验学校那边的房，好像投资价值更高，但是接送有点远，南山区也考虑过，但没有选到合适的房源，家里人多选在南山和宝中要面临租房。想请教下，该如何选择？如果自住加学位都能满足就最好。

答：你好，感谢赞赏！宝安实验去年已经排名在全市前30名内，在27左右，今年20名也是本身实力范围发挥的水平，不算是超常发挥。名次一直有进步，说明第一生源好，第二学校管理水平师资水平等方面都不错。宝中一直缺的就是好学校，这两年随着价格不断攀升，海韵海旺这两年的名次也是提升很快，去年两所学校名次还在六十左右，今年海韵考进了全市前三十，海旺考进了前五十，表现都不错。未来还是会有进步的，持续看好宝中这几个学校。经过金三银四，六月份史诗级土拍，818社会主义先行示范区，前海扩容和双11调整豪宅标准的轮番轰炸后，宝中第二梯队的改善型楼盘的价格也出现了分化。都涨了，但是带宝安实验学位的凯旋城涨得更多。市场用钱投票，再次让价值回归。深圳持续快速增加的入学儿童和优质学位供应缓慢的矛盾以后只会愈加凸显。优质学区房与相对较次学区房的同档次楼盘的价差以后只会越拉越大。都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。新安湖商业城1997年建造，海雅缤纷城旁，两栋楼。以上两个楼盘是电梯房，灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。海雅缤纷城宝中学位不错，对你来说也是一个折中的选择。但是需要看具体价格，最近涨了不少，依然更推荐带花园的大社区。

问：十三老师，您好！我和老婆看房两年多各种原因没入手，遗憾加有点心急，麻烦帮我们分析一下如何投资选择比较好。现住父母名下的香蜜湖建业小区楼梯三房，850万左右，我们有两个小孩，大的一年级，小的幼儿园，打算用这套房产学位上学。父母名下还有两套房产：一套大亚湾爱琴海，全款红本，130万左右；一套广州增城新塘竹子园，剩少量贷款，150万左右。我们名下无房无贷，手上有200万，疫情影响收入不确定。坂田工作，之前看龙华坂田较多，新盘壹城中心八区，大族云峰四方房，二手佳华领汇，信义嘉御山，上品，悦峰。现看关沙井海岸城，西荟城，鸿荣源禧园，金融街，公园九里。投资为主，未来有改善需求，不知如何选择好，请老师指导！

答：你好，感谢赞赏！只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。深汕合作区，大亚湾，人口都不足。这类房产大多属于炒热度出货。但是租房和出售都很难，建议出手爱琴海，换仓深圳或者广州。坂田工作，建议多关注龙华和坂田。坂田涨因为坂银通道，以及红山外溢、学校，会有轮动行情，19年宝中南山涨，今年龙华福田涨。嘉御山产品和位置都很不错，有10号线开通的利好，可以考虑。

问：你好。深圳横岗志健时代广场101平，19年1月购买，现价320～330W（首付5成多，贷款139万，每月月供7800，现在出租，租金4300）南宁一套83平米，17年4月购买，现价80～85万（贷款43万，月供2200，租金2000）老家南昌还有一套小房，现价28万（无月供，租金800）手头有现金220万，年收入50万（年龄38，做IT的）小孩大的小学3年级，小的一年级。想买套房（最好是三房）。主要是自住及兼顾小孩读初中。。投资属性能达到深圳平均水平便可。我计划是今年把南宁和南昌的房子都出售，优化深圳的房产。请问我应该如何做？谢谢

答：你好，长远看南宁和南昌都属于弱二线省会城市，城市首位度太低，建议出手换成深圳的优质资产。横岗没有很好的规划，发展布局不如大运和中心城。未来大概率会跑平大盘。也可以考虑出手重新组合。IT行业，自住+投资首选南山，次选宝安。选筹推荐：【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）投资关注宝安：圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。深圳2套都可以通过全款抵押和5改2的方式操作成首付3成。

问：十三房老师，我又来咨询了。情况再说一次：我们预算1400万、1500万左右的四房，地段主要考虑南山、福田、宝中。小孩快2岁半，后面还要二胎，目前父母在家帮忙照顾小孩，夫妻双方都有工作。希望换的房子能兼顾学位、生活便利、房产保值。我们结合老师在星球里的所有回答，我们做了大量的功课，也实地跑了很多楼盘，目前在考虑：南山的招商海月、招商海琴、西海湾，福田的万科城市花园、天健花园，全部都是4房，总价1400万左右。求老师对上述的楼盘做一个分析与推荐，谢谢。另外，欢迎老师有更好的推荐，指点迷津。请收下我们的打赏，为专业知识付费。

答：你好，感谢赞赏！1.招商海月，育才四小，育才三中，小区100米地铁2号线，宜居环境也还不错。2.海琴太旧了，面积大，总价不会太低，没有社区。反正不会跑赢，除非学校成绩往上猛窜。3.福田这2个盘自住还不错，投资角度看，想象空间还是弱于南山。这几个盘优先招商海月和西海湾

问：你好，老师，我们子弹250w，想入一套两房的学位房，孩子过两年要上小学了，户口现在挂在福田的集体户上，想选择南山宝安片区的，有好推荐的吗？好小学和初中优先考虑，谢谢