“未过户”房产不影响买卖合同有效案

基本案情

1998年，王某与田某口头协商，王某将自己的房屋以60000元的价格卖给田某。田某按约支付王某购房款后，在所购房屋中居住至今，双方均未办理不动产权登记。田某居住期间，对房屋进行了装修，支付了房屋所有的水、电、暖、煤气、公共设施费、路面硬化费、小区铺院款等，对此王某均未提出异议。

2021年5月，王某突然反悔，将田某诉至法院，并拿出《借钱借房协议书》，称房屋是借给田某的，要求田某返还房屋。

一审、二审法院经审查认为，王某称与田某之间系借房借钱关系，但《借钱借房协议书》上未有双方签字，王某在交付房屋至今长达20年的时间内，也从未向田某主张返还房屋、支付租金等，对王某主张的借钱借房关系，法院不予认可。而田某在居住期间支付了诸多根据日常生活经验借房人不负担的费用，双方更符合买卖合同的特征，故对王某要求田某返还房屋的主张，法院不予支持。

典型意义

随着房屋价格持续上涨，随着房屋产权登记“清零”专项工作的开展，大量二手房买卖纠纷诉到法院。某些数年前的房屋买卖，当事双方因法律意识淡薄，在签订买卖合同、交付房屋价款、办理不动产登记方面均具有不同程度的瑕疵，留下了诸多法律漏洞，严重危害合法权利人的正当权利。

房屋买卖无小事，二手房交易双方均应审慎对待，严格把握每一环节，确保交易合法履行，避免因此产生不必要的纠纷。本案裁判结果，对部分因房屋价格上涨而想要从中获取不法利益的不诚信卖房人具有一定程度的引导和警示作用，该类卖房人虚假陈述、肆意毁约，严重违反了《民法典》的诚实信用原则和契约精神，其行为不会得到法律的保护。

在处理大量因“未过户”而导致卖房人反悔的房屋买卖合同纠纷案件中，法院精准适用《民法典》第二百一十五条规定的“区分原则”即：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，保护了诚信一方当事人利益，维护了交易安全，不让不诚信的人在民事法律行为中获利，主持了正义，弘扬了社会主义核心价值观。

来源晋城市城区人民法院