结合一些数据，我们扒一扒火爆背后的原因。

01

小产权现状

深圳小产权房的历史由来已久。1980年特区成立以来，大量移民涌入，但深圳的住房需求量比较紧张，深圳本地人就利用自己的土地和投资者合资建了房子，来供应来自全国各地的朋友们，而这些房子就是深圳的小产权房。

深圳的小产权房主要集中在原关外地区，沙井、龙华、西乡、福永、观澜、坂田、光明、布吉等地都存在大量的小产权房。

据不完全统计，深圳的小产权房约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，接近深圳市住房总面积的49.27%。

据乐有家数据，截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万套（间）。1082万套房子，其中包含城中村507万套，保障房57万套，工业宿舍183万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，而商品住宅只有189万套左右。

乐有家研究中心《2020年深圳楼市年度报告》显示，在深圳拥有一套商品住宅的大概是143.5万人，2套以上的有15.3万人，而小产权、单位自建房或无房约1850万人，占比84%，是深圳最大的人群。

在这占比84%人群中，除了极少数本地村民，绝大部分是基层百姓和一线打工人，小产权住房维持着家的归属感。

02

商品房市场

我们来看看2020年深圳楼市发生了什么。

新房抢不到

2020年初疫情爆发，为确保经济平稳运行，深圳放宽了商品房获批预售的条件，提高新房供应量：2020年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。

政策推出几个月后，2020年下半年新房供应量开始增大。新房供应增大，加上严格的新房备案价销售制度，新房价格与周边二手房价格倒挂明显，新房销售井喷。

受供应走高、价格倒挂、调控政策等因素叠加影响，深圳购房者对新房的关注度愈发增强。

根据乐有家数据，2020年深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作区），同比上涨19.8%，成交面积449万㎡，同比上涨20.7%，均为近5年内的最高点。

2020年大部分时间里，“新房打新”成为有意购房者的首选。但当楼市打新人越来越多，随之而来的便是楼盘打新门槛越来越高，中签率越来越低。

在新房供不应求，中签率极低的情况下，大部分购房者最终还是只能选择二手房。深圳二手房在2020年四月开始成交量逐渐放大。

二手房买不起

乐有家研究中心数据显示，2020年全市二手住宅成交95273套，同比上涨23.5%，成交均价66045元/㎡，同比上涨10%，成交面积819万㎡，同比上涨28.6%。全年成交突破9.5万套，重回2016年水平。

深圳715新政出台后，短期内二手房成交迅速下降，但二手房业主整体心态仍非常乐观，政策并未影响其挂牌价格。短期的买卖双方博弈后，二手房挂牌价反而一路走高。

二手房价格走高，结果就是购房门槛进一步提高。

据乐有家统计，2020年深圳二手房套均成交总价为568万元，相比2019年增加了72万元。

如果按照家庭首套三成首付，房贷30年计算，首付达到170万，月供超过2万元。

03

租房市场

大部分人的直觉会认为，2020年受疫情影响，不少外地人年后没有回到深圳，因此租房需求减少，深圳房租应该下降。

但是，根据乐有家统计：2020年7月以后，随着毕业租房旺季到来，深圳租房市场价格稳步上涨。

2020全年均租达到74元/㎡，较2019年仍上涨3元/㎡。

04

挤出效应

小学生招生人数减少，移动互联网用户数减少

近日，深圳市统计局发布了《深圳市2020年国民经济和社会发展统计公报》。

《公报》数据显示，2020年深圳小学招生数为19.07万人，比2019年下降了6.5%，连续两年下降。

同时，对比2019年末，深圳2020年末移动电话用户减少了超过214万户、固定电话用户减少约30万户、移动互联网用户减少约34万。

2020年深圳常住人口数据还没有公布。

笔者认为，从小学生招生数和移动电话用户数的变化情况，考察深圳实际的居住人口变化趋势，有一定参考价值。

小学生招生人数减少，意味着实际居住的30-40岁年龄段中年家庭减少。虽然2020年有疫情因素影响，但该数据连续两年减少，可能是部分中年家庭被一定程度挤出：由于住房和养娃成本高企，父母在深圳打拼，孩子回老家上学。

移动互联网用户数连续两年减少，与深圳产业结构转型有一定关系，但也一定程度说明深圳青壮年劳动力的出走现象。

但令人不解的是：2020年深圳户籍人口暴增了92万，比2017年还多42万。

一边是中年家庭和青壮年增量下降，一边是户籍人口暴涨，这里面可能有两个原因：

05

小产权为什么暴涨

根据上面的数据，笔者认为近期小产权房暴涨可能有如下几个原因：

第一．新房虽然限价，但是供应太少，中签率极低，不管是投资客还是刚需，大部分人都买不到。

第二．2020年二手房价格高歌猛进，2021年初218二手房指导价新政，二手房门槛进一步提升，交易陷入冷冻。新政迅速抑制了炒作行为，但百姓住房需求仍然很大，特别是基层百姓的刚需住房需求。

第三.小产权房虽不合法，但民间已有较长时间交易历史。小产权与同地段商品房对比单价差明显，租售比明显高于商品房。

第四．受困于新房二手房各种限制政策，投资客手握现金没地方去，只能寻找交易手续简单和容易变现的小产权房作为炒作对象。

第五．对于想继续留在深圳打拼，但收入一般的刚需家庭而言，有家才有归属感和安全感。新房买不到，二手房又买不起。

租房的话，房租还在继续上涨；购房的话，社保年份限制，首付门槛提高。

在担忧房价继续上涨和货币持续贬值的双重焦虑下，很多刚需老百姓只能将目光投向小产权房，解除长期无房的焦虑。

最终在各方面效应叠加下，小产权房近期成交量和价格暴涨。

06

明天会更好

前面列举了很多房价上涨的原因，除了投资推波助澜的因素外，笔者觉得根本还是住房供需关系不平衡。经济学知识告诉我们，供求关系决定价格。

因此，解决深圳各类房价问题的根本，还是要回到提高住房供给上来。

4月25日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市2021年度建设用地供应计划》，深圳开始对住宅供应做出调整。深圳政府已经意识到提高住宅供给是迫在眉睫的事情。

今年以前，深圳住宅用地占建设用地长期低于25%的国家标准下限，远低于全国平均33%。

2021年深圳居住面积供应创近十年新高，达到363.6公顷，首次突破三成，达32.1%！

深圳房屋市场长期存在一个不合理的结构：住宅少、公寓多、写字楼空置率高。

我们惊喜地看到深圳在2021年土地供应计划中，降低了商服和产业用地比例。近期的几个土地规划调整公示，也在积极表明这个态度。

通过2021年土地供应计划，我们看到深圳土地供地思路已经开始转变。

小产权房暴涨只是深圳住房供需关系不平衡的一个表现。我们不愿意看到深圳房价暴涨的情况再次发生。

2021年作为“十四五”的开局之年，官方已经释放出积极的信号。

相信深圳明天会更好！

摄于2021年3月14日

地点：深圳，前海石公园