博闻财经解读说“此次试点最大的一个特色就是，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以采用联营、入股等方式，不用经过国家征地环节，甚至连开发商这个环节也可以省去，可以直接进入市场！

首先，这对没买房的人来说，无疑是一特大利好，因为集体建设用地相比城市建设用地土地成本是大幅下降的，以北京、上海为例，这些城市的房子，房价成本里基本上有70%的成本来自于土地成本，另外再加上开发商的成本，才构成了真实的房价。

现在直接用集体建设用地建房子，无疑对平抑未来的租金价格、房价都将产生重大影响。”

楼市大变局！中央选定了这18个城市，试验开始了

博闻财经

2019-01-17

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本文为博闻财经团队原创作品，文/东南偏北

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永远不要低估国家决心。

在“房住不炒”大背景下，一大波让房子回归居住属性的实质性措施正在加速赶来。1月17日，再传重磅消息，意味着楼市变局即将进入2.0版本。

根据央广网报道，中国自然资源部已同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳五个城市利用集体建设用地建设租赁住房的试点实施方案。

加上之前批复的13个城市，也就是说，目前国内已有18个城市已经同意试点将集体建设用地建设租赁租房，分别是：

北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都、福州、南昌、青岛、海口、贵阳

在我国，根据土地所有权的差异，可以将土地类型分为城市建设用地和集体建设用地两大类，前者所有权归国有，后者归“集体所有”。

集体建设用地一般是不能直接参与建设开发的，在过去，由集体土地变成城镇建设用地，一般都需要政府征地，然后转换土地性质。我们大众所熟知的“小产权房”，本质上就是违规在集体建设用地上搞“建设”，所以小产权房从严格意义上来说是不允许上市交易的，也没有房产证。

目前，我国的城市建设用地已完全入市交易阶段，其用途也已囊括了居住用地、公共设施用地、工业用地等所有用途，各地的国土资源局也会对城市的每一宗城市建设用地进行招标、拍卖、挂牌等方式进行交易处理。

我们能看到城市的“繁华”，基本上都要归功于当地政府“土地财政”，因为当城市把集体用地变成城市建设用地以后，征地后带来的收入其实是归于政府的，政府靠卖地的收入，把城市建设的更完美了，但同时也带了新的问题——居高的房价让后来者望而生畏。

如果房价一直这么涨下去，那么一个城市的人才终究会流失，那么有什么方法防止人才流失吗？当然，最快速的方法就是降房价，但降房价有会带来新的问题，比如房价下降，那么断供者就会越多，断供者增加，银行压力就越大，而银行的压力最终还是会转嫁到地方政府。

所以选择以房价下降的方式来挽留人才，有它的局限性，不到万不得已，大概率不会使用这招。房价不降，又得让后来者愿意留得下来，最直接的方式，就是提供更多低于市场价的住房。

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我们知道，决定房价高低的一个重要因素，取决于地价高低。

同样是一座房子，在一线城市它就值个上千万，在三四线城市可能就值个几十万，都是钢筋混凝土，差别怎么就这么大？本质上还是一线城市需求更大，买房的人更多，地价也就这么哄抬上去了。

过去房价上涨时，有人觉得以前的几波房价上涨并没让农民没得到啥好处，怎么说呢，这就好像股市里面不同行业的股票，不同行业周期性不一样，存在先涨跟滞涨的情况。

而农民手中的“股票”，无疑是属于滞涨周期的。而此次的这波红利，颇有些给还没买房以及之前未享受到房价上涨福利的农民派发了个“红包”。

此次试点最大的一个特色就是，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以采用联营、入股等方式，不用经过国家征地环节，甚至连开发商这个环节也可以省去，可以直接进入市场！

首先，这对没买房的人来说，无疑是一特大利好，因为集体建设用地相比城市建设用地土地成本是大幅下降的，以北京、上海为例，这些城市的房子，房价成本里基本上有70%的成本来自于土地成本，另外再加上开发商的成本，才构成了真实的房价。

现在直接用集体建设用地建房子，无疑对平抑未来的租金价格、房价都将产生重大影响。

对没买房的人来说，可以有机会租到低于市场价的房子。

对城市来说，既能把此当成吸引人才的一种宣传方式，又可以通过该手段达到抑制房价过快上涨的目的。

对农民来说（尤其是大城市郊区的农村户口），也相当于多了一个“福利”，无论是直接自盖自租，还是通过参股的方式把土地承包出去，都可以通过房子带来更多利润。

不难看出，国家建立“租售并举”长久的住房体系的决心之大，此项政策波及的城市也越来越广，截至目前，全国已经有了18个城市开始试行该政策了！

住房的历史转折点已经到了！中国房地行业的高暴利时代已经成为过去式了，而迎接这一切正是租售并举+城乡融合发展！

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租房大幕已经拉开一角，而且越来越多城市正在加入该队伍中。

截止目前，此次主动批复的可以将集体建设用地建设租赁租房的18个城市，已经囊括了一二三四线城市，而且可以肯定的是，未来加入的城市自会越来越多。

我猜测，未来集体用地建设租赁住房，极有可能成为地方政府调控房价的一种手段。未来在同类城市中人口规模大、人口流动大的城市，甚至是房价上涨过快的城市，都有可能通过优先发展租赁市场来对冲房价。

比如此次加入的5个城市，在去年所有的城市中，都是房价上涨比较明显的，尤其是贵阳和海口，根据统计局数据，在2018年全国70城房价指数排行中，在个别月份还出现过涨幅位居第一的情况。

可能有些人纳闷，此次试点的18个城市中，怎么没发现深圳？按理来说，深圳无论人口规模、人口流动，应该都是算得上所有城市的佼佼者。

深圳没在此次试点的城市之中，其实有两个重要原因。一是因为深圳本身土地就已不够，本身能够用来建房子的土地，相比其他城市要少得多。另外一方面，由于深圳大量“城中村”、“农民房”的存在，实际上早就已经使得深圳的租房价格相比北京、上海，要更划算。

现在看来，马云在2014年给员工的内部信《未来年轻人，要学会租房子》说讲的，还是有几分道理：