一个教书育人的地方，却莫名其妙地被非法占用土地开发商品房；在长达10余年的时间里盖起一栋又一栋高楼，数以千计的购房者至今拿不到产权证。

中房报记者陈标志海南报道

“这个事就像充满气的气球，针一扎就破了。”海南工商职业学院校内住户刘武涛说。

这一扎就破的“气球”，便是海南工商职业学院校内“鼓胀”10余年的“教职工宿舍”。虽然说的教职工宿舍，但其实就是商品房开发：众多社会购房者在此购房，且至今没有拿到房屋产权证。

扎破“气球”的“针”，便是不久前海口市综合行政执法局的一纸处罚决定书。这份处罚决定书将2015年《南方周末》曾报道的“校园里栽楼”的海南工商职业学院，再次拉回到了公众视线：因非法占用土地，该民办职业高校被罚25万余元，责令其退还非法占用土地。

据处罚决定书记载，海南工商职业学院非法占地51989.66平方米（合计约78亩），在该土地上建造了12栋建筑。

海南海商院后勤服务有限公司一负责人告诉中国房地产报记者，非法占用土地盖楼是事实，目前他们已经足额缴纳了罚款，并在积极配合政府做下一步的处理。但关于12栋楼的去留，以及非法占用的土地如何归还，仍是一个未知数。

最近，中国房地产报记者在海南工商职业学院进行实地走访看到，校内居民生活集中区就像一个偌大的迷宫，密密麻麻拔地而起的高楼，住户阳台上堆挂满了衣物等生活用品；一条被外界称为“商业街”的购物消费场所，就像一个混搭的大集市，摆摊卖菜、烟酒小店、汽车修理、美发美容等应有尽有。

目前，这里的住户期待着房产证能够顺利办下来。

无法办证的校内商品房

海南工商职业学院生活区。陈标志/摄

“我们已经反映无数回了，开发商老是答复说‘快了快了’。”10月27日，海南工商职业学院（以下简称“海工商学院”）校内多名购房人告诉中国房地产报记者，至今过去快10年了，连个证的影子都没有看到。

距离记者这次采访的一个月后，海工商学院被海口行政执法部门进行了处罚，处罚依据是“非法占用土地”。

此前向记者反映情况的多名购房人，并非海工商学院教职工，他们大部分是在2013年前后与海南海商院后勤服务有限公司（以下简称“海商院后勤公司”）签订了“教师职工集资建房协议”。

“我并不是海工商学院的教职工，之前有几个朋友在里面买了房，就把信息告诉了我。”刘武涛告诉记者，2013年3月他与海商院后勤公司签订了一份“教职工集资建房协议”，购买了一套130余平方米房子，交了62万余元房款。

“名义上是‘教职工集资房’，实际上是商业性质的房地产开发，不是学校的教职工也可以在里面买。”刘武涛称，海工商学院校内这样的楼房有一二十栋。

购房人邓泉海向记者提供的一份“教师职工集资建房协议”显示，该项目位于海工商学院西南角，由甲方（海商院后勤公司）负责组织施工建设，建设费用由乙方（购房人）出资。

邓泉海选定的是“学苑公寓A座”住宅楼项目的B单元户型，建筑面约146平方米，房屋单价3300元/平方米，总房款为48万余元。

按照该协议约定，邓泉海向开发商支付了95%首笔房款，即约46万元，待拿到房产证后再支付余下5%房款。除此之外，协议还约定在交付房屋钥匙时，购房人还需支付煤气管道安装费、有线电视安装费及城市基础配套设施费等，合计近3万元。

按照上述协议约定，在房屋交付使用之后的3年内，海商院后勤公司将为购房人办理房屋产权证及相应土地使用证；如果购房人要求将房屋产权证变更至他人名下，需另支付400元/平方米费用。

记者也查证，虽然协议上称是“集资建设教职工宿舍”，但实际上是校内开发的商品房。就目前情况来看，这些房产无法办理不动产权证。

高校内“栽”楼

海南工商职业学院，往里走便是密密麻麻的建筑。陈标志/摄

上述购房人所称的“海商院后勤公司”，便是海工商学院的后勤服务公司，两者的法定代表人均为“唐捷”。

中国房地产报记者了解到，海工商学院是一所全日制民办普通高等职业院校，2010年4月由其前身“海南万和信息职业技术学院”更名而来。唐捷不仅是海工商学院及海商院后勤公司的法定代表人，他还是海南银拓房地产开发有限公司等多家企业法定代表人。

按照购房人说法，海商院后勤公司组织施工建设的“教职工集资房”，早在2009年8月开工建设，刚开始建起一两栋楼，后来陆陆续续在校区又盖起了10余栋高层建筑。

记者了解到，早在2015年7月，南方周末曾以《校园里栽楼海南工商职业学院占用教学用地开发房产》为题，披露了海工商学院占用教学用地开发商品房一事，称“从2008年至今（2015年）7年里，从未停止在校园内开发商品房步伐”。

让人费解的是，距离南方周末上次报道披露又过去了近7年，这些“五证”全无的商品房建筑，依然坚挺地矗立在校园内。

“我们只关心办证的事，开发商至今没有给我们办证，事实上他们目前也办不了证。”上述购房人称，今年9月份，他们也到海口市琼山区相关部门，以及海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室信访，“他们答复说，像我们这种情况根本就不在处置历史遗留问题范畴，连最基本的土地（使用权）都不是我们（开发商）的，‘五证’全无。”

这就意味着，上述楼栋建筑内的上千住户想要办理房屋产权证，依照目前的实际情况并不现实。

海南工商职业学院的”商业街“。陈标志/摄

最近，中国房地产报记者也到海工商学院进行实地走访看到，居民生活集中区就像一个偌大的迷宫，密密麻麻拔地而起的高楼，住户阳台上堆挂满了衣物等生活用品；一条被外界称为“商业街”的购物消费场所，就像一个混搭的大集市，摆摊卖菜、烟酒小店、汽车修理、美发美容等应有尽有。

“这里住有老师和校职工，也有外面来买房的。”多名住户告诉记者，外面购房的住户占绝大多数，整个海工商学院校园内的住户多达数千户，人口至少有上万人。

“既然未办理相关建设手续就属于违建，也是海口城区最大的违建了。”刘武涛等人称，但是对于违建如何处理，他们再也没有得到相关消息。

但也有购房人认为，校内住宅楼并不能称为真正意义上的违法建筑，只是历史遗留问题，补办相关手续就可以了。

购房人之间也产生了意见分歧。

非法占用近78亩土地被罚

校区的住宅楼住满了住户。陈标志/摄

早在2016年8月初，有市民向海口市12345政府服务热线咨询，位于海口市琼山区国兴大道海工商学院里的“教授楼”（教职工集资房）是否属于违建？

当年9月底，琼山区城市管理行政执法局答复市民称：“关于业主反映的学院存在违法建筑的问题，经认真核查，现校内共存在41栋建筑，其中24栋为住宅楼，17栋为教育设施和学生公寓，均为（应为“未”）办理相关建设手续，建设时间从2003年至2014年不等。”

但是，对于如何处理上述“未办理相关建设手续”建筑，这里的住户并没有得到相关答案。

一直到2021年11月25日，海口市综合行政执法局给海工商学院作出的一份“行政处罚决定书”照片，在住户之间传开。

就此，中国房地产报记者向海口市综合行政执法局相关工作人员进行求证，得到的答复是，确实有这份行政处罚决定书。

这份行政处罚决定书载明，海工商学院未经依法批准，于2009年8月开始擅自在海口市琼山区国兴大道文坛路建设教职工宿舍楼，共建有12栋职工宿舍楼，经实地测量，占地面积为51989.66平方米（约合78亩）。

处罚决定书称，根据海口市多规合一示意图，上述项目用地的规划用途为城镇建设用地51053.96平方米，风景名胜设施用地935.7平方米。

执法部门认为，海工商学院已构成了非法占用土地行为，并作出了两点处罚决定：责令退还非法占用的51989.66平方米土地；按照实际非法占用的建设用地面积51989.66平方米处以每平方米5元的罚款，即罚款259948.3元。

这近78亩非法占用的土地上，12栋楼建筑面积究竟有多少，上述处罚决定并没有载明。但购房人称，建筑体量很大。

校方：“非法占用”是事实，已交罚款

“我们已经足额缴纳了罚款。”12月20日上午，海商院后勤公司负责人马女士接受中国房地产报记者采访时，出示了他们于12月1日缴纳罚款的银行记账回执。

对于没有任何合法手续在校区内盖楼一事，马女士坦承“是事实”，目前也确实没有给业主办证。马女士告诉记者，类似的住宅楼实际上不止他们这些，一共有20多栋，其中12栋是海工商学院这边建的，另外10多栋是另外一个曹姓老板盖的，“那边的更多”。

据马女士介绍，当时建的一两栋是以教师集资房名义，每栋楼有一部分是给老师住，另一部分当成了商品房销售了。

“为什么没有拿到相关合法手续就盖楼了呢？”记者问。

马女士回答称，如果一个房子没有土地证，没有报建手续，最后盖成了这样且这么多栋，肯定是有原因的。她认为，政府部门也有监管责任，“肯定也有一些历史的问题（原因）在里面，不知道什么原因让盖了。现在你动（盖楼）一下试试，马上就有人来管你……”

“现在已经形成了事实，后面我们也积极主动（配合政府），要将这个手续完善了。”马女士称，他们也多次向政府部门打报告，但目前没有一个政府文件针对这个事情明确要怎么做。

据马女士介绍，今年海南省资规厅等4个部门联合印发了《关于不动产登记历史遗留问题历史遗留问题去解决。”

“已成事实，我们愿意接受任何处罚。”马女士告诉记者，“再进行土地招拍挂已不现实，土地已经使用，要么协议出让给我们，我们补交一大笔土地出让金，将土地办到我们名下。”

马女士还称，合法取得土地使用权之后，下一步他们再补办相关手续，“这个我们都愿意交钱，至于后面每个业主均摊多少钱，那是后面的事，我们愿意先垫付这笔费用。”

记者问“土地协议出让”是有关部门的意见还是企业单方面的想法，马女士称，他们希望是这样的结果。

海工商学院校区非法占用土地盖楼，是一个复杂的形成过程。南方周末在此前报道中曾写道：校园疯狂违建的背后，可见开发商用不断增高的楼盘倒逼政府兑现当初的承诺；而依法行政的大背景下，当地政府左右为难。