1、问：你好，请问如果东北朝向7楼左右中间楼层，下面4车道马路。和南向2层，1层是底商或者架空层，下面是小区内部马路2车道，马路距离差不多都比较近，从居住角度和以后转手角度哪个好呢。

答：你好，我会选后者，朝南好过于东北，只要前面没有遮挡，南向采光即使是二楼也会好过七楼的东北，内部噪音也会小于外部的双向四车道，二楼主要是要考虑底商经营种类，比如餐饮类，就会有烟道问题，比如像布吉着火的汽车修理店，就会有安全隐患，所以底商做什么的要参考。

另外朝向优劣排序：东南＞南＞西南＞西＞西北＞东北＞北。

2、问：报哥好！目前考虑疫情影响，楼市可能会有一波上涨，想把手里唯一1套77平宝安房（华盛盛荟）卖了，换成学位房，保值增值，请问：1）您看这样操作是否增值空间更大？；2）宝宝现在才1岁多，现在考虑比较好的福田的小学学位，是否有还存在较好升值空间的小区推荐？总预算1200万以内；3）百花片区，比如长城二花园推荐吗？

答：你好，感谢付费咨询。

建议置换，百花和香蜜湖的学位都很好，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，不建议投资百花，大部分房子老破，单价最高都去到30+，太夸张，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1000万左右。

3、问：您好，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半。小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~

答：你好，建议把小产权出手置换成商品房。

小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格就不错了，不能贷款，没有什么投资价值；博拆迁是不推荐的，少说打底10年起步，虽有方法，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但一般人玩不了。

小产权出手后，再根据手上的资金选择相对应的学位房。

4、问：您好！报哥，看了你的分析很专业，想请教你：我们因孩子已在蛇口读书了，现在在住的房子是两房有点小，想卖了沙井万科翡丽郡的买荔海春城的双拼自住，后期荔海春城有没有什么潜力呀？

答：万科翡丽郡现在卖掉其实有点可惜了。如果月供能力不错，建议加按揭后再入手一套蛇口。荔海春城双拼自住的确很舒服，单价又便宜，但是投资角度涨幅一定跑不赢同片区单本证。南海中小学，除了荔海春城，还可以关注鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山等，切记一定要淘笋买入。

5、问：你好，报哥！上周提过问，一直没收到回复，盼复！咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子）问题二：老家四线县城有一个带花园的一幢房子，带花园共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算学位房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？

答：你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成，但是目前政策受限，暂缓等待政策明朗。南山和宝安还是投资首选，四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市，未来房价只会越来越鹤岗化。