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提问：雕叔你好！请问夫妻共同持有的房产出现了贷款逾期，是否应该同时影响到夫妻两个人的征信?我名下贷款所购置房子，在办理离婚期间被对方恶意拒还房贷，导致我征信被破坏。依据法律，我是否可以使对方征信和我有同样逾期记录?

回答：这要看该按揭贷款显示在谁的名下了。之前(2020年1月底之前贷款买的房子)按揭贷款只显示主贷人，不显示参贷人。如果你也是这种情况，那违约只显示在你名下。贷款在你名下，不还款理论上是你逾期。对方名下无这笔贷款记录，怎么显示有笔贷款逾期呢?估计难办，你也可以再咨询一下律师。

提问：老师你好，我上班两年，未婚，想在成都买房，流水不够，父母是事业单位的，可以担保贷款吗？

回答：按照目前的成都信贷政策，如果父母年龄不大（男60岁以内，女55岁以内），那么考虑到父母的工作属性是事业单位的（一般银行，事业单位，公务员，央企国企等比较好），是可以让父母予以担保贷款的。届时需要提供父母的收入流水和稳定工作证明给银行，具体的担保贷款流程请详询银行的个贷中心。

提问：请教雕叔：一、普通老人票考虑投资，未来租金抵按揭：1、招商大魔方玺悦，三年次新房3.8，共520万。2、誉峰那一带的二手带旧装修4万左右，500万一套。3、中洲二手3.5清水400万。上面这些比较起来，可以买吗？如果可以，买哪个？二、大魔方旁边的金融广场，清水，预估价格2.2-3，全部230以上大户型，网红盘可能性很大，总价最少600万，值得等吗？三、大魔方520万，每平米4万，预估5年后涨到5万。有一万差价。从投资回报率来算，房屋溢价136万，除以支出、除以年限5年，算下来年回报率只有6.5%，这样计算合理吗？四、天府新区麓湖马上要开一个盘，值得入手吗？

回答：你好性价比最高的我觉得中洲的还可以，中洲学区要好些，金融广场周边住宅密度不高，高端写字楼更明显，像是专门给高管提供的产品服务，虽然单价低但是总价高，未来接盘的人受纵更小，还是选择一些住宅属性更纯粹更聚集的吧！麓湖长滩还是可以值得一摇的！

提问：雕叔你好！帮分析两个盘嘛人居东湖、新希望锦官府虽然两个盘都不咋好，但是都是顺销的话才能买到，性价比好像比买二手房还是划算那么点毕竟新嘛，如果总价都在300出头，110左右的户型人居是2.5清水锦官府2.6精装长期在高新锦江工作。

回答：那还是人居东湖好一点点。反正这两个投资都前途都差不多。成华区的几个新盘投资更好一点。

提问：你好，雕叔。本人未婚，刚毕业不久，在深圳工作，想向临深片区的购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，东莞一手房没有房票，我之前看你发我的东莞有分三个阶段适合投资，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，要不买惠州的靠近好高铁的惠阳，或者东莞的石龙镇佳兆业中央豪庭的二手房，或者等到21年子弹有30w左右后再上车东莞比较近深圳的樟木头或者虎门那边的二手，又怕等到下年房价上涨了。麻烦雕叔看到，抽空给个建议哈，谢谢

回答：我不想打击任何一个有意向去买房子上车的伙伴，但是若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是惠阳高铁房子。建议你选择二手东莞虎门的房，不用房票。不清楚你的流水，只能说买个评估价能够大幅度拉高的房子，税费等等也足够吃你的很多首期了。当然，并不是没有首期和税费加起来只需要一成首付的房子，也能控制在20-30w之间。但还是建议你如果能借到钱，那才好下一步。否则刚毕业现金流不足，不要乱来。投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。整理了一下小白易踩的几大坑：1、再次强调不要买公寓、商铺、产业办公等非住宅类产品。这些存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。2、不要买旅游地产。三亚、腾冲、滇池、清迈、柬埔寨等地的房产，都不要碰。买了就是个大坑，上百万的房子就这样砸在自己手上了4、除非你有很高的自住需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定它就是消费品。别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。3、不要只求“量”不求“质”。同样的首付款，是买2套郊区房还是买1套中心地段房呢？郊区的房没那么好租，没那么好涨，也没那么好卖，看着房产数量是多，但价值却很难上得去。4、不要滥用自己的处女贷资格。每人一辈子就一次三成首付的机会，一定要好好珍惜从银行拿7成贷款的机会。不要随随便便的房子就把自己的处女贷资格用了，在能力范围内，从银行借出尽量多的筹码，买总价值尽量高的房子。5、不要被房子的“外貌“迷惑。影响买房的宏观因素先后顺序是：地段>学区>小区品质>地铁，单套房的微观因素包括：户型、朝向、楼层、客厅是否出阳台、装修风格等。先看宏观因素是否满足，然后再根据微观因素去筛选单套房源6、买房犹豫不决，错过时机。投资要计算收益回报率，所以需要考虑买房的时间节点。今年全球大放水，赶紧买房，趁着我们这房子横盘阴跌的时候赶紧上车。好房子的特点之一就是流动性强，容易卖出。流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入，有产业支撑城市的房子，因为一直拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值

提问：雕叔你好！咨询几个楼盘！太古里对面恒大都汇华庭小户型、天府新区德商朗诗、天府锦绣、锦江区艺尚锦江哪个更具投资价值，还有恒大都汇华庭，70-90，太古里旁，值得投资吗？

回答：太古里旁的恒大都汇华庭和晶融汇的房子，小学学区是龙王庙正街，这个学校个人感觉太小只有4亩，小学也比不了五朵金花，如果学区更好价格远不止于此。租金水平还是不错的，超出了成都的平均租售比。与城南的新房比，还是差了点，长期看还是比不了天府新区，投资话天府锦绣还可以。

提问：雕叔你好！中洲锦城湖岸，山河峰汇，中德英伦联邦，投资的话您觉得买哪个楼盘回报率更高?中洲位置绝佳加学区，可这批望湖小高层朝北，户型不佳，感觉吵。您认为成都楼市还有没有投资机会?高新投资或者自住新盘求推荐。

回答：你说的这三个楼盘，都算是热点项目，山河峰汇估计价格只要1.4左右清水，性价比极高，门槛也低，所以投资来说排第一。中洲锦城湖岸位置，学区，环境都很好，产品一般，但资产价值还是比较高，所以排第二。中德英伦联邦f区，容积率高，产品比较刚，性价比也不错，排第三。成都楼市正在过渡，现在是不错的机遇之城，梦想之城。一旦政策放松，房价上涨是无悬念的事。

提问：雕叔你好，新人一枚，本人在龙泉工作、定居，老婆想在成都买房（首套房，有资格），想让孩子去那上学，奶奶带。而我的想法是，小孩才4岁，小学的话我认为待在父母身边比上个好的学校重要，如果初中再去成都读的话，起码还有8年左右的时间，现在买是不是太早了，房子放那空置不划算，且房价走势也不确定。请雕叔给予指点，谢谢。

回答：成都买房我建议你一分为二地看：如果单从买房只是为了孩子上学，我还是认同你的想法，孩子目前4岁确实还太小，学区需求不够强烈，这个年龄段父母的陪伴显得更为重要。但是成都值不值得投资呢？答案是肯定的。成都对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利，这需要买低洼区的低价盘，长期稳定投资可以买，与周边城市比较，成都仍然是有很大空间的。就投资来说，地段和学校更重要，地铁倒也需要，成都以后的地铁盘会越来越多。现在地铁边的楼盘，升值不算明显。长期投资，需要考虑片区发展和板块轮动。在目前成都的行情下，建议考虑一些成都低价区域，选择倒挂差价比较大的楼盘，性价比高的盘，后期可以配合出租长持，同时也是为你孩子将来大一点来成都上学打下基础。

提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。

回答：直接卖！因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。

提问：雕叔您好，新人首问:刚刚卖掉西二环一套二，想置换大点的房子，普四资格，总预算350万左右，最近看房越看越绝望，资格不刚，预算不高，想改善感觉太难，又不敢一直等下去，担心最后换个寂寞，目前勉强有如下想法，请雕叔帮忙分析参考。1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房，这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面，综合分析比较一下，华润时代风景属于二圈层，会不会相比二八板块有发展局限性?2.原小区龙湾半岛居住很舒服，也习惯，目前里面也有很多四房二手房可以选择，请问相比上面两个产品，值得考虑选择吗？如果选择，再过段时间下手是否有机会捡漏？3.就我目前的预算，除了以上想法，还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑，主要是自住，当然也希望未来可以有增值空间4.目前买房是好时机吗？下半年会是什么样的走势呢？谢谢！

回答：你好，作为普四的确只能看一些顺销的，不那么热门的楼盘，这一点我们能认清现实，从实际出发就好。1、首钢在二八版块，地铁是丰富的，产品是刚改的层级，这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域，周边开发商众多，市场的预期，大家的期望值都比较高，我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了，从产品看是高层哈，这一点如果你的预算就300左右，我觉得还是很不错的选择，至少是刚刚好的，从单价看两万五六，比周边的二手房相差不大，属于还可以的，未来看涨到3万，问题不大。时代风景地段差一些，但是产品更强，是洋房。时代风景处于十陵，是二圈层这一点来看教育是比不过成华的，商业目前也不如，地铁的话可以说勉强打平，然后产品赢过首钢，它的洋房产品，价格段差不多300-350万，单价两万四五，你的预算也是比较合理的。所以总的来说，首钢地段好，产品差，华润地段差，产品好，此时就看你内心侧重点是什么了？你是想去改善，所以如果入手一个首钢的高层的话，怎么谈得上改善呢？所以如果要自住舒适性，我觉得华润更加偏向改善，但是从大的版块未来发展动力，教育等配套资源，我认为首钢还是优于华润的。你选的两个楼盘正好是半斤八两，不过也正好是适合你预算和资格的楼盘，不能预算一定的情况下，啥都要，既要改善又要未来，一定要有侧重，要坚定内心最初的想法。如果是我个人的话，我可能会选择更具有未来性的首钢，看重版块的价值，暂时放弃改善的想法。2、龙湾半岛的确很不错，但是房龄大了，后期的流通性是欠佳的，除非你再买就是纯粹图自住的舒适性，也不寻求以后转手了，升值了，那么才可以考虑哈。如果一定要买的话，当下进入了楼市下行期，我认为年底到明年初出手，是比较合适的时机。3、作为普通你要自住的话，我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种，比如华润二十四城、华润时代风景，这些都是不错的自住楼盘，另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号，但是门槛稍高。4、当下买房要看新房还是二手房，新房现在遇到合适的楼盘了，入手是没问题的，这个一直都是及早上车及早好，降价的可能性很小，二手房的话则如我前文所述，建议可以年底到明年初入手，到时候二手房指导价的威力已经显现出来，市场比较低迷，成交低，价格也低，可能是一个比较好的时机。