另外，这次土拍中的“70/90”政策，由原来的建筑面积改为套内面积，结果房子变大了，大部分新入市产品，120平米成为起步线。

不可回避的事实，北京新房已进入6万+时代，六环成为分界线，刚需小户型越来越少。

对于价格敏感型的刚需来说，六环内均价的上涨和小户型的减少，意味着上车门槛在提高。

按北京的政策，城市未来外扩趋势会持续、小户型更少。

在这种大环境下，刚需的购房思路必须改变。也就是相对改善型，刚需更应该快速抓住眼下的“政策窗口期”，把握住两个核心点：

1、在六环附近，筛选出为数不多的价值洼地；

2、找到配有小户型、适合刚需的项目。

基于新的刚需购房思路，在北京各区域中，房山是不可忽视的板块。

房山一直是北京的“刚需基地”。

从区域看，它跨越五环和六环，是北京整个近郊区的价值洼地，刚需上车容易。根据北京5月各区新房均价显示，房山与其他几个围绕主城区的板块相比，处在价格低位。

开发商拿地篇

2020年4月23日，恒大斥资18.5亿元拿下了位于北京房山区良乡镇的1宗住宅用地，地块名称为北京市房山区良乡镇FS04-0100-6056等地块R2二类居住用地、B11零售商业用地，用地面积约为56727.74平方米，建筑控制规模约为133882平方米，土地出让起始价为13.9亿元。恒大拿下该宗地块的溢价率为33.09%，综合楼面价10560元/平方米。

根据土地出让文件内容显示，该宗地为限竞房用地，采用“限地价、限房价、竞自持”的出让方式，宗地中商品住房销售均价不超过35344元/平方米，且最高销售单价不得超过38878元/平方米，住宅容积率2.0和2.5。

该宗地块位于房山区良乡镇，自驾出行较为便利。南侧紧挨京港澳高速，北侧是南六环路，直线距离4.2公里左右。地块周边学校集聚，临良乡六中、北京民族大学及多所中小幼儿园。除此以外，地块周边还有金樾和著、旭辉城、中骏地块等项目。

此次批售的是1-6#、11-14#、17#、19#共计12栋楼，还自建约3.2万㎡大型商业综合体，配建约16500㎡园林，约4700㎡中央湖园林景观。

在房山楼盘中，有刚需价格，又是大开发商作品，品质靠谱的楼盘代表作，就是恒大御峰，它为彷徨的刚需打开一扇门。

定位篇

项目位于房山区六环外的良乡新城官道，该板块内目前已经有8000户新房入驻，只要您关注南城的刚需上车盘，那您大概率都会对这个区域有所耳闻：均价2万＋，安家北京~

区位篇——房山新城发展中的全新住区

1)交通路网

首先说结论：六环外，周边两公里内无建成地铁，通勤活动半径有限。但在北京，2字头的新房，能做到1小时内通达丰科（四环），性价比是在线的。

项目地块5公里处是良乡大学城西地铁站，沿房山线一路向北可与9号线同站台换乘。同时房山线北延线年底将正式运营，未来乘车可北至三环的丰益桥南站。

项目所在地到房山线大学城西站，目前已有市政运营的公交车接驳，个人认为比开发商承运的那类社区班车要靠谱儿~（见过有些期房项目只承诺社区班车会运营到交房三年后）。

路面交通方面，出门儿由东侧的良常路，一路向北到达六环后，京深、京港澳高速供您选择。不过我们群内的土著温馨提示，良乡老城居民大多都会就近选择京港澳进城，堵车在所难免。

2）项目周边

良乡官道周边环境确实有些萧索，踩盘当日我们从良乡老城驱车前往恒大御峰，过程中城市界面的变化肉眼可见，项目周边配套确实乏善可陈。

从区域规划看，房山是北京“南城崛起计划”中的核心区域之一，交通、产业都在高速发展当中，潜力比较大。

恒大御峰位于房山良乡中轴，正处南六环，单价仅2.8万。

在6万+的六环相当罕见，所以自今年一季度开盘取得开门红，实现火爆销售业绩，并不奇怪。

恒大地块分布

当然，一个新的住区在形成初期，配套跟不上也在情理之中。规划内容表明，官道板块的几个新房地块内有不少的商业、社区医疗、教育配建，其中恒大御峰地块内包含有一宗3.2万平商业地块，如果未来招商情况良好，可以基本满足小区业主的日常所需。大型的商业、医疗配套，还是得向北到良乡老城。

3）项目周边竞品

项目附近有早期限竞房旭辉城、金樾和著（38994元/㎡），近期首次开盘的中骏·云景台（35344元/㎡），以及共有产权房金融街·金悦嘉苑（26000元/㎡）。

「北京恒大御峰」限均价中骏·云景台一样，都是35344元/㎡，相比之前的旭辉城、金樾和著限均价低了3650元/㎡。

建筑面积约78—129㎡精装美宅。南北通透全明阔朗，9A级精装标准，八大智慧科技赋能，跃见理想未来，礼遇城市菁英阶层。

建面约80㎡

雅适动线一体化空间，演绎美好生活场景的无限可能。

项目共15栋住宅楼，推建筑面积约78-129㎡低密洋房，整体总价区间在276万-456万之间。

小区户型均为南北通透，全明户型

也就是说，78㎡户型为普通住宅，首套首付96万起（35%）；二套首付165万起（60%）。

以上金额按照标准限均价计算，目前还有2万抵5万优惠。

「北京恒大御峰」还是9A精装标准，配备新风除霾系统、智能家居，采用恒大智慧社区

项目详情篇

总价210万起，抢购北京奢装洋房

楼盘名称：北京恒大御峰开发商：恒大

楼盘位置：良乡新城良常路与西大街交汇处

占地面积：5.67万㎡建筑面积：13.4万㎡

楼栋层数：6-15层层高：2.9m

价格：预计2.6-2.8万/平首付最低或70万起

户型：78㎡两居-129㎡三居总户数：1096户

容积率：2.36物业公司：（恒大）金碧物业

精装标准：新风＋地暖全交付附送吊灯

物业公司：恒大金碧物业（国家一级资质物业管理企业）

约78-129㎡御湖美宅

约16500㎡新中式园林

网定3000减3万，暖春盛惠中

恒大御峰落子京南生态氧源之畔，拥揽国内罕有的万亩森境。与新城滨水森林公园、郊野生态区公园、富恒观光园、长阳公园相邻。内外揽园，广袤自然，万亩绿肺，悠享天然静谧，富氧宜居胜境。拥享“两横四纵”立体路网，接驳京开高速迅达北京大兴国际机场，链接世界。距良乡大学城西站5公里，房山线、9号线、S6号线（规划中）无缝换乘。市郊铁路城市副中心线已正式西延至良乡站。全域多维交通体系，畅享一小时全城生活圈。

自建大型商业配套，首创奥特莱斯、龙湖天街咫尺，以超越时代的繁华规制，迭代理想生活坐标。邻近良乡医院与规划及建设中的三甲医院——武警总医院、北京中医药大学附属医院等，领衔城芯醇熟资源，进阶理想人居生活。与良乡大学城为邻，北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学等名校落址于此，邻近良乡镇官道中心幼儿园、良乡六中、北京工商大学附属学校、北京师范大学良乡附属中学等，共同组成全龄教育圈，领跑成长之初，助力菁英教育。

恒大御峰5+UP生活示范区拾萃恒大御峰5+UP住区的设计风格、自然生态、建筑细节、智慧生活，进行了最真实的呈现与还原。进入示范园区内，一院精致山水茂美而出，相互掩映之下，植株、水系、石材、小品天然错落，雅集山水自然精华，拾阶而上移步异景，一园美景迭出不穷。

01交通配套

项目拥享“两横四纵”立体路网，接驳京开高速迅达北京大兴国际机场，链接世界。距良乡大学城西站5公里，房山线、9号线、S6号线（规划中）无缝换乘。市郊铁路城市副中心线已正式西延至良乡站。全域多维交通体系，畅享一小时全城生活圈。

北京恒大御峰拥享“两横四纵”立体路网，接驳京开高速迅达北京大兴国际机场，链接世界。距良乡大学城西站5公里，房山线、9号线、S6号线（规划中）无缝换乘。市郊铁路城市副中心线已正式西延至良乡站，全域多维交通体系，畅享一小时全城生活圈。

02.教育配套

良乡镇官道中心幼儿园、西石羊完全小学、良乡六中，在良乡大学城板块还有重点名校的入住，北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学、北京中医药大学、中国科学院大学，一站式聚合优质教育资源。

03.医疗配套

北京恒大御峰邻近北京市房山区良乡镇卫生院、阎村医院、良乡医院、规划及建设中的三甲医院—武警总医院等优质医疗机构，护航健康安居。

04.商业配套

北京恒大御峰整体规划3.2万㎡大型商业综合体，邻近国泰良辰百货、苏宁生活广场、首创奥特莱斯、龙湖天街，繁华尽揽。

05.其他配套

北京恒大御峰紧邻新城滨水森林公园、郊野生态区公园，富恒观光园、琉璃河湿地公园、长阳公园、青龙湖公园等优越生态资源，坐拥城市绿肺。

北京恒大御峰规划约16500㎡新中式园林，传承东方造园哲学与空间美学，以三进式院落归家动线，再现千年文化礼制。理山、叠水、布石、筑亭，匠心打造约4700㎡中心湖园林景观，呈献“可行、可望、可居、可游”的园林，诗意栖居，如梦国风。

项目落子京南生态氧源之畔，拥揽国内罕有的万亩森境。与新城滨水森林公园、郊野生态区公园、富恒观光园、长阳公园相邻。内外揽园，广袤自然，万亩绿肺，悠享天然静谧，富氧宜居胜境。

户型品鉴篇

建面约89㎡

全明通透户型，阳光与清风自然流转，视界多一分明朗，心中多一份豁达。

建面约102㎡

超大主卧空间，宽阔瞰景飘窗，起居仪式感总是满满的。

建面约117㎡

超大景观飘窗，轻揽都会繁阅万象，全景四季尽收眼底。

▍北京恒大御峰十大必选人居价值▍

1、万亿恒大，世界500强企业，执笔京南新城芯，焕新城市人居新封面。

2、择址房山新城发展核心地带，直线距良乡大学城3.7公里，距房山政府8公里，地处政务人文辐射网核心。

3、“两横四纵”立体路网，全域多维交通体系，全城一小时通勤。

4、京南生态氧源之畔，城市大美天然氧仓，环享一河五园，悠享天然静谧。

5、大学城、首创奥特莱斯、龙湖天街商圈交集，以超越时代的繁华规制，醇熟城脉领衔城芯资源。

6、与良乡大学城为邻，良乡镇官道中心幼儿园、良乡六中、北京工商大学附属学校、北京师范大学良乡附属中学等落址于此，“南城海淀”全龄菁英教育圈层。

7、恒大御峰撷取现代经典建筑精髓，联袂多位设计大师筑造新中式建筑，以建筑面积约78-129㎡低密洋房，开创人居范本。

8、9A精装标准，全屋国际品牌加持，细致考量，精工典范。

9、科技赋能生活，八大智能系统，开启智能化生活新篇章。

10、国家一级资质物业——金碧物业，24小时贴心守护，进阶更美好的居住生活体验。

房山这个板块一共四个新房楼盘

【金樾和著】成交单价最高，性价比不高

【旭辉城】和金樾和著对比来看，旭辉城的成交价明显的有优势些。

【中骏云景台】今年入市的新房，精装修交付