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2005 年小产权房(你就读懂了深圳旧改)

一个扎心的现实:深圳巨量小产权房就是编外廉租房、野生安居房

在深圳2200万+人口中,小产权房、单位自建房以及无房人群高达1850万,占深圳总人口的84%;拥有商品房的不过165万,占深圳总人数的7.4%。深圳以行政村为单位的城中村共有241个,农民房和私人自建房超过50万栋,总建筑面积高达1.3亿平方米,约占全市住房总量的50%。可以说,小产权房就是政府的编外廉租房,野生安居房,为深圳这座城市的发展做出了巨大的历史贡献。在这巨量的城中村房屋中,到底有多少经过了合法的报批报建和验收手续,多少又取得了政府颁发的产权证书,不得而知。但一个不争的事实就是小产权房数量众多,情况复杂,来历已久,成了一个特定的历史遗留问题。

"历史遗留"的由来:深圳农村快速城市化进程中的特定产物

深圳小产权房这个历史遗留问题,从深圳行政沿革上也能看出端倪。1979年3月,国务院撤销宝安县设深圳市。1982年,恢复宝安县建制,受辖于深圳市。1992年,宝安县再度被撤销,成为深圳的一个市辖区。至此,深圳市辖宝安、龙岗、南山、福田、罗湖五区,其中罗湖、福田、南山为经济特区,龙岗、宝安为非特区,并以"二线关"将特区与非特区分割管辖。2010年7月1日起,深圳经济特区范围扩大到龙岗、宝安,不再分关内关外。深圳区划历史沿革,在某种意义上也是深圳农村快速城市化的历史反映,当时我国的房地产制度还不健全,小产权房就是在那样特定历史条件下的特定产物。

从1980年到2014年,这30多年以来,小产权房存量占到深圳市总建筑面积的半壁江山,期间政府出台解决小产权房问题的法规高达100多条。这些法规非但没有压制住小产权房增量,甚至还引发了抢建,四次大的抢建潮分别出现在1993年、1999年、2003年和2012年。

1992年6月《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》,要求把特区范围内68个村委会、沙河华侨农场等农民全部转为城市户口,并对原村集体土地进行征收。九十年代初狂热的房地产开发,极大刺激着村民的建房热情;同时,在农村规划和建设上,政府也没有及时给予支持和指导,生产、生活用地需求超出红线时报批手续异常烦琐,造成了农村土地建设失控。1999年2月《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》,对违法建筑及范围进行界定,对坚决依法清理、拆除违法建筑及处罚违法行为做出相应规定。但该决定仅仅是一个纲领性文件,没有配套的具体执行办法。村民并未接受法规的制约,反而在"法不责众"的心理基础上,引发了1999年的抢建违建高潮。2003年10月《关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的通告》,直接把龙岗和宝安的村民全部转为居民,龙岗、宝安的集体土地统一转为国有土地。这次"统转"的补偿标准和1992年"统征"的补偿标准几乎差不多。地产的巨幅升值引发了村民大量盖楼保地与政府对抗,甚至有村干部带头参与。2012年出台号称史上最严的小产权房禁令《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法(试行)》,第一次把违建增减量列入区政府的政绩考核,深圳小产权房增量自此终结。但从《办法》实施出台到2013年,也出现了抢建小高潮。

整治历史遗留问题:土地国有化,但巨量小产权房已是既定事实,存留至今

为解决城市土地缺口,破解城中村违章建筑难题,早在1997年和2004年,深圳通过立法将所有土地全部国有化,原户籍农民被直接转为城市居民。但这仅仅从法律上确认了深圳土地的国有性质,并未完成对农民宅基地、村集体建设用地上的房屋的征收。土地国有化之后,土地上的违法建筑物理当通过补缴地价的形式进行转正。奈何城中村非法建筑存量太大已成既定事实,历史情况过于复杂,绝大多数深圳农民的生存完全依赖于土地出让、私房出租以及村集体红利,导致小产权房留存至今,成为灰色地带。

实际上,在2003年,深圳提出城市化方案并一次性实现农地国有化之初,得到了广东省政府的支持,但国土部坚决反对。国土部认为,从保护耕地和农民利益的原则出发,城市化并不意味着必然与农业发展相抵触,而深圳以城市化方案绕过征地审批,变更农村集体土地的权属,将损害依附耕地进行生产的农民利益。虽然深圳在2005年依然完成了"土地全国有化",但国土部明确表示,"深圳做法,下不为例"。

解决历史遗留问题:路在何方?

2009年5月21日,深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。小产权房作为深圳这座城市的历史“欠账”,被提上了解决的议事日程。依据这个法规性文件,不同时期、不同类型的违法建筑全部进行信息采集、录入数据库,并进行规范化管理,为历史遗留违法建筑的处理提供依据。

面对巨量小产权房这个历史遗留问题,深圳政府的态度是既不公开承认,也不强制拆除;既不否认其历史贡献,也不得不正视其对城市未来发展的负面影响。依据深圳城市更新条例,在城市旧改中,小产权房都会得到相应的赔偿。为了保障、鼓励和加速旧改,深圳还出台了完善的法律法规。