3月27日，“深圳农民房大涨”冲上新浪微博同城热搜。事实是否如此？羊城晚报记者实地调查了解到，在深圳楼市限购层层加码的大环境下，确有部分资金流入农民房交易市场，几乎每周都有“旧房翻新”的农民房推出。对于农民房的销售监管，深圳市政协委员、深圳市住建局政策咨询委员会秘书长陈蔼贫认为，针对当前农民房地下交易日盛的态势，应开展相关的研究课题，将小产权房的交易纳入监管。

现状：农民房被拆分“预售”资金流入致价格微涨

4月14日，龙华区龙华街道上油松村89栋的一处农民房开始“预售”，为吸引更多的购房者，该栋农民房模仿正规商品住宅的样式，在自己的推广页面打出了“民治·壹城府”的楼盘名。记者注意到，这是一栋典型的农民房，楼龄在15年左右，高9层，每层3户，每户格局均为两房一厅。“开发商”从原村民手中购得该栋楼房后，将整栋楼“旧房翻新”后，拆分按套出售。“预售”现场，楼房外墙仍处于装修状态，支架包裹，消防楼梯堆满建筑垃圾。在这种安全设施明显不具备的看房条件下，该栋农民房仍旧吸引了一波又一波的看房者，排队进入乘坐唯一电梯直达9楼，短短半小时，20多套房源吸引不下30多人前来看房。“按套卖，每套户型均为两房，价格在130万元左右，送装修”，在中介的推介下，记者目测了每套房子的套内面积，均在50平方米以内，以此计算，每平方米的价格超过2万元。

无独有偶，宝安区沙井街道菜园小区的一栋名为“富丽公馆”的农民房同样拆分成套对外出售，营销名为“沙井君悦府”。销售人员告诉记者，楼房共10层，户型分为单房、一房一厅和两房一厅，其中一房一厅已售罄，只剩下少量单房和二房，单房价格在40万元左右，两房价格90万元。

李强（化名）在深圳从事农民房的“开发销售”已有十多年。他告诉记者，龙华区、宝安区和光明区是三个最热门的农民房交易区域，如果按套内面积算，均价都超过2万元/平方米。“商品住宅层层限购后，确实给农民房的交易带来了新契机。今年以来销售价格有小幅上涨，但并没有微博大V说的20%那么夸张，大概在10%以内。”

“收购农民房，装修后再拆分出售，确实回报率比较高，最高甚至超过30%，一般都能维持在20%以上。所以近年来越来越多的人将资金投入到农民房的收购、开发、销售。另一层面，正规商品房限购措施不断，而农民房相对便宜，不限购，吸引不少刚需购房者和投资者。”李强告诉记者，今年以来，农民房的价格小幅上涨，与更多的资金流入不无关系，“我们以前整栋收购农民房，回报率没有30%基本就不收，但现在资金大量流入，回报率10%都有人收购。”

专家：购买小产权房有风险建立新平台纳入监管

广东朗迪律师事务所律师叶海生分析，包括农民房在内的小产权房虽然价格相对比较低廉，但是交易不受法律保护，风险非常大。首先，深圳很多农民房并没有合法产权，部分楼房虽然在政府部门有登记，但登记不等同于产权，同样都属于违法建筑行列，有被政府拆除的风险；再者，部分投资者买农民房，希望通过旧改拆迁补偿来“转正”，但这其中也是有很大风险的，每栋农民房都在当地社区股份公司有登记，旧改开发商都是按照登记进行补偿，如果楼房被拆分出售，很有可能补偿不到每一套小业主头上，更何况很多农民房超标建设、违法搭建，并不在政府规定的拆迁补偿范围。