首先我们先了解一下各种房产类型:

商品房:是指房地产开发经营企业经过批准可以用于市场.上进行销售而建的房子。商品房包括住宅房、商业房以及其他建筑物。

公寓房:是公共寓所，是商业地产投资中的一种居住地产形式。是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态，而且套型建筑面积与套型阳台面积之和一般不大于五十平方米的居住建筑。

小产权房:是只有《集资建房合同》来约定权属、没有不动产证也就是没有红本的房子，一般是的原住村民自己筹资兴建的农民楼，建设方是个人农民房或开发商出钱，村里面集体出地，合作建设的楼盘。

产权

1.商品房:有产权证(红本)，一般产权至少70年。

2.公寓房:有产权证(红本)，产权最多50年，一般为40年。

3.小产权房:没有产权证，没红本，不受法律保护。

购房资质

1.商品房:需要名额，且限购。

2.公寓房:不需要名额，不限购。

3.小产权房:不需要名额，不限购。

贷款情况

1.商品房:可正常办理贷款，且可以使用商业贷款和公积金贷款，首付3成起，通常最高可贷30年。

2.公寓房:可正常办理贷款，但是只能使用商业贷款，首付5成起，通常最高可贷10年。

3.小产权房:不可以办理贷款，一般只能全款买入。

落户及积分入学

1.商品房:可正常办理落户，且带学位。

2.公寓房:不能办理落户。至于学位，有些公寓带有些不带。

3.小产权房:不能办理落户，带学位但是入学积分会比商品房低。

最后再来总结一下优缺点:

商品房:优点入学积分高、有园林、居住感好等,缺点贵、限购限贷等。

公寓房:优点便宜、不占名额等，缺点贷款首付比例高，大部分不带学位等。

小产权房:优点便宜、带学位等，缺点不能贷款,不受法律保护等。