买房要根据自身的需求

提问：本人姓杜，首付大概在160万左右，月供可以承担2万左右，考虑一个大三房或者4房，目前在外地有一套贷款，所以在武汉算是首套但是首付要4成。

目前主要考虑武昌内环附近或者光谷，主要是自住+投资，二手房主要看了安顺星苑（老婆在附近单位上班），新房看了保利江锦、融侨天域，还有光谷的正荣紫阙台、琨瑜府和光谷东的奥山府。

回答：看你的首付和月供能力，在武昌内环买大三房和四房的新房恐怕会比较吃力。不是没有，需要淘，但是二手选择余地就多一些。

外地有贷款房，武汉本地4成，也就是说160w最多能够到400w总标的房产。武昌内环大三房，普遍在140平以内，400万总价，单价最多2.8w，即使按130平算，也只能摸到3.1w单价，内环除了二手，新房这两年基本上单价都在3.5w以上，面积都在140平以上，很难找到500w总价以下的。

扫描了一下你自己看过的盘，感觉你应该是没时间看房，功课没做足，仅仅覆盖了一小部分，而且看过的房子中，有一半都不达标。

第一：武昌二环内怎么选？

首先以徐东大街，中北路，中南路，武昌滨江四条主线为框，前后不超过2-3公里半径。

新房复地东湖国际，保利江景，融侨天域，佳兆业广场，百瑞景，保利城，华侨城，福星东湖城，大华铂金瑞府等。

二手以复地东湖国际，金沙泊岸，绿地金融城，金地国际花园，华润凤凰城，锦江国际，金都汉宫，水岸星城，统建锦绣江南，楚天都市雅园，东湖睿园，东湖天下，楚世家，福星水岸国际，恒大首府，澜桥公馆，东湖林语，百瑞景，蒂斯曼大厦，星海虹城，安顺家园等为主，毕竟你爱人在这个区域上班，方便老婆，你自己克服一下。未来武昌的核心豪宅区，必定是汉街，滨江，东湖边。

推荐你新房选前三甲：复地，华侨城，保利江锦

二手选前五强：复地，百瑞景，金都汉宫，华侨城，蒂斯曼大厦。

第二：光谷怎么选择？

以光谷的绝大部分单价，你都可以轻松够到，无非是买多大面积的，从武昌核心区过度到光谷，中间还有万科金域学府，保利大都会，城投翰城，揽胜公园等，单价在2.2-2.8万之间，你可以轻松的上个160平的4房都没问题。

或者看看关山大道，琨瑜府，保利时代，中建大公馆，正荣紫阙台各有特色，华润央企，毛坯2.3，性价比不错，后期带学校，地铁离得不远。

保利时代160平大四房，2.45精装修，性价比超高，马上清盘，对口光谷一小，属市重点学区房，小区目前普遍租金较高，成熟配套，大社区。

中建大公馆对口武汉小学分校，属省重点，正宗学区房，后期自带40w方商业，大商场，商业街区，价格2.4毛坯，还有较大空间。

正荣紫阙台品质出众，地王项目，1.6w拿地，目前仅卖2.25毛坯，亏本促销，容积率仅2.3，相比其他项目超低，非常适合居住。

这四大金刚，根据你的实际需求，可以对比以后下手。如果都觉得不合适，就是剩下光谷东值得推荐了，以你的实力，以叠墅，大平层为主，龙湖光谷城，中粮祥云，碧桂园云玺，云境叠墅，光谷创新天地大平层都是非常适合的投资?自住项目。

你可以承受2w月供，只要付了首付，基本上还贷压力不大，多看多比较。

我的推荐顺序是：武昌内环>关山大道>光谷东。

Q&A|贰

办法总比困难多

提问：徐sir，打扰下。刚需房，27岁未婚，现在人在上海工作，还有2年有资格在上海买房（二手），请教您几个方案，哪个更合适。

1.等2年，在上海首套买二手房，2房80平总价280万左右；

2.现在在光谷东买房，2年后卖掉去买上海二手（但到时候买上海二手要70%首付，基本就不考虑买了）如果回武汉，发展机会少，工资低，资金积累会少。

请问对于我现在规划比较好的，是等2年（2021年8月）买上海二手房（风险是：2年后未来上海武汉房价未知，存款跑不过房价，资金缩水）。

还是先在光谷东买套，两三年后卖掉，再加点钱买上海二手？麻烦了

回答：上海的买房资格确实严，贷款记录也算有贷款，除非白户，才可以享受上海3成首付，一线城市目前没有放松的迹象。

毋庸置疑，你如果决定了在上海发展，首贷必定留给上海。除非你能保证在这两年，发生以下3种情况：

1，自己挣的够多；

2，武汉房子涨的比上海还快；

3，发笔横财。

目前看：第1种情况，不是不可能，但同样挣100w真的比房子涨100w难太多，需要晋升机会，还需要魄力和胆量。仅50%可能性。

第2种情况，武汉的房子涨的比上海快的可能性也不是很大，每次房市启动，都是一线先动，再强二线，再三四线，但是未来武汉的涨幅绝对值超过一线，我还是有信心的。这个可能性仅25%。

第3种情况，这个基本上就是做梦，天上掉馅饼的事，从来不会发生在普通人身上，中彩票的人，我活了40年，还没遇到过。这个概率1%。

三种情况最高概率也就一半对一半。在中国，所有能稳赚不赔的暴利买卖，都写在刑法里。

按照这个可能性排序，就出现了一个临界点：

1，你是真打算在上海发展，坚决不回武汉，仅把武汉房产作为一个投资项目，那么肯定是现在咬牙买上海，如果实在买不起，又怕这两年货币继续贬值，房价继续上涨，你可以以父母名义全款买，不用占贷款记录。

总之，不要放过武汉这两年的房产增值机会，特别是你点到的光谷东，还是有潜力的，堪比美国硅谷，北京中关村，苏州工业园，目前1.8w左右，5年内，我保守估计看到3w?。

2，如果你有可能会回武汉工作，也不是非上海不可。我觉得你现在该买就买，光谷东，关山大道，都是好位置：一个未来潜力巨大，一个即买即兑现，出租收益也很高。

2年后，你实在凑不齐上海7成首付，也没关系，2年不行，我们挣3-4年，相信自己的能力，你才27岁，比我小13岁，未来无限可能，一定会比我混的好，挣的多，到时候买上海还不是一样分分钟。

所以这几年多赚钱，努力奋斗，把武汉这几年的投资波段做好，也不会差到哪里去，到时候集中火力借钱也要全款拿下上海，再抵押贷款出来还贷，完成了你的心愿和任务，说不定到时候还能买更大面积的。

两种建议，你自己跟着内心走，正所谓：车到山前必有路，办法总比困难多。

Q&A|叁

白沙洲建议持有3年起步

提问：徐老师您好，我目前的情况是这样的，手上有三套住房，户型偏小，家庭收入50w+，一个孩子，有计划要二胎；

1.2013年购置的百步亭现代城2期（首房首贷），82平，简单装修，贷了40W+，目前以租养贷，基本上没有怎么管；

2.2015年买了小产权电梯房（不占房票）自住，上班特别方便，近三环线、软件园和中南财大，25W购置，60平。去年10月份我亲戚也买了一套，花了60W+；

3.2018年购买保利上城改善房（二套房），123平，贷了67W，购全款车位12W5。后续交房后，打算商转公，每个月的房贷可以从5K+降到3K；

4.今年十月母亲退休，准备将她的户口迁到武汉，用母亲的房票重新改善住房（当时特别想买4房一步到位，可是最大的户型只有123平，手上的资金也刚好买这个户型就买了）。

5.到年底手头将有70W-80W；想买一套小区环境好一点或者好的学区4房。

问题：

1.想请教徐老师，根据您的经验，我这个资产如何配置才最优？目前的还款压力不大，行情也比较稳定，想尽可能的多配置一些固资。

2.保利上城的房子交房后打算出租观望，不知道下一步如何操作？

3.如果年底购置新房，您有什么好的推荐和建议？主要考虑武昌区或者江岸，好学区优先考虑，

4.买了新房后，准备将小产权房出租养上城的房贷，是长期持有还是出手，哪一种比较好？谢谢！

回答：首先你这三套房的情况，基本上70%以上不用动。如果你还要买学区改善大4房，唯一可以动的，用3年左右阶段看，只能是百步亭。

百步亭2013年才不到1w，现在应该稳定在2w出头，你贷款仅有40w，按82平计算，你抛去贷款，还能拿到120-130w左右。如果你不动百步亭，年底前70-80w是没办法买到好一点的学区大4房。

特别是你还要求武昌和江岸区，这两个位置的学区房就是一个字：贵。武昌和江岸区的好学区房单价都在3.5w起步，4房面积最少也是160平，随便算算总价得560w起，按首套房3成首付，你也得准备180w，贷款380w，月供在2w?，按你们家庭年收入50w，这个月供我不担心。

但是首付要凑到180w，必须卖百步亭，年底70-80个?卖的120-130万，凑到190-210万，正好能够的上这两个片区的学区房，你真是有实力也很幸运。

那么学区房到底买哪里？

一，汉口区

1，江岸区：万科御玺滨江168平，对口长椿街二小；华润万象城180平，对口育才小学；武汉天地学区虽好，但总价超出你的承受范围。

永清城项目居住环境太差，容积率太高，单价也不低，不适合改善；再就是育才小学附近金色华府，御才名仕，育才雅苑都没有4房可选，单价也不低，都在3.5w左右，10年左右房龄。

2，江汉区：选择余地较多，比如万科汉口传奇，对口红领巾二小，179平4房，单价不高，总价也低；泛海国际对口辅仁小学；中城悦城159平4房，对口大兴路小学，武汉一初；西北湖一号200平，对口北湖小学等。

3，硚口区：时代新世界156平，对口崇仁路小学，总价也在你的要求范围内。

二，武昌区

1，核心区：复地东湖国际双学区，金沙泊岸，百瑞景，蒂斯曼大厦，佳兆业广场等。

2，东湖高新区：保利时代，光谷新世界，正荣紫阙台，中建大公馆，华润琨瑜府都有160以上带学区大4房，看你自住房就在光谷，而且近财大和软件园附近，就选择光谷的学区房也是不错的。

三，汉阳区

汉阳有个双学区房也值得推荐：远洋东方境世界观，双学区，对口钟家村小学和汉阳三初，如果你不考虑汉阳内环，双地铁，就当我没说。

总之你把自己手上最大首付资金测算好，能用3成首付不要用4成，贷款不是你的难点，选适合自己的好盘是你第一要素。

至于小产权房怎么用？你一共才付了25w，按光谷的租金2k/月，你的年回报率在10%，住宅能到这种租售比，铁定留着长持，十年就回本了。

另外，保利上城交房之后怎么操作，建议你继续持有3年起步，现在白沙洲4环都普遍1.4w了，旭辉江山境准备开1.8w，融创在白沙洲江边的盘号称要破2w?，所以你等到这两个盘开后，达到最高点，证满2年，再考虑出手。

至于交房后，你可以找高端公寓公司做整租，你自己租顶多2.5-3k/月，专业人士可以帮你租到5k以上，相当于小产权?保利自己月租还你的贷款还戳戳有余。等待机会，如果手上再攒够一定闲钱，必须追加一套纯投资房，单价在1-1.5w左右比较合理。

Q&A|肆

聪明人都在置换主城核心资产

提问：徐sir，您好，我在蔡甸健康谷有套99平三居毛胚，目前准备出售，但我觉得蛮难，目前打算边卖这边打算在光谷再买一套，目前家庭年收入大约三十万，手里现在有大约准备120万首付款，请问我该选择哪里啊？

最近四年没有住的打算，我看过金地太阳城的房子，总价都在200万以上，但我觉得房龄有点老，担心以后不好置换，也在丁字桥附近考虑过，那边相比光谷东成熟，我这个情况适合怎么入手啊，麻烦指教下？

回答：什么叫准备出售？早都要出了，蔡甸已是阶段高位，接近1w了，趁早挂中介，开始找客户，毕竟郊区新房量太大，还需要时间去消化，只有导入长期居住人口之后，才能再次逆袭。

现在二手房不仅难卖，成交周期还长，到年底前还有下调空间。链家最新公布数据：武汉已经10w套二手房挂牌，聪明人都在置换市区内核心资产。

每一轮房价上涨都是一线先动，再二线，二线又是市区先动，郊区再板块轮动。有钱谁不想买市区？市区配套全，教育，医疗，交通都是即买即所得，可以立马入住，租金收益也高，不用去郊区赌规划，赌未来。当房价横盘震荡调整的时候，市区盘才更抗跌。

年薪30万，手上120万，看什么金地太阳城，武汉10年前的房子早已过时，要买二手也是买近5年的次新房，而且还得学区，品牌，物业，交通，配套都齐全的，哪怕价格高一点，也有价值。

你现在首要任务：把健康谷立刻抛了，腾空自己，拿到手估计有80万，加之前120万，凑齐200万，一次性打2套市区。不管你住与不住，第一套3成首付，第二套5成首付，3成的面积打大一点，可以在120-140平，多贷款；5成的可以面积小一点，90-110平之间。把200万子弹尽可能全部打完。

至于买哪里？

1，光谷肯定是要上一套的，不管是关山大道，还是光谷东，你自己考虑，楼盘名我提的够多了，你可以看看别人的答案，里面有推荐。

2，丁字桥附近也可以，以百瑞景为主，延伸到徐东片区，福星东湖城，金沙泊岸，保利江锦，保利城，华侨城等。武昌核心区买房，没毛病，未来一旦房价启动，这些位置会提前拉涨停。

3，如果第一套打完，发现子弹不够，可以考虑一下白沙洲或者黄家湖军运村区域，1w出头的房子价值很大，未来涨幅不低。再不行，去葛店也是不错的选择，毕竟马上通地铁，享受光谷中心城的红利。

最后怎么搭配买？

第一种：关山大道配光谷东，或白沙洲

第二种：丁字桥、徐东配光谷东，或白沙洲

第三种：关山大道配丁字桥、徐东

第四种：光谷东配白沙洲

第五种：光谷或武昌配汉口或汉阳核心区

武昌，光谷首选，汉口，汉阳次选。具体你把我推荐的那些盘看一下，如果没有置业顾问，找我推荐，如果没时间看，也可以参加徐sir的落地活动面对面交流，一定会得到你想要的。

Q&A|伍

上有老下有小，一个小区买两套

提问：请教一下徐SIR，该买同一小区小房子还是买偏一点大三房？买二手还是等新房？

背景1：夫妻两人，女方老人帮带小孩，男方老人偶尔来，家里两个小孩，一个两岁半一个刚出生；

背景2：男方名下有一套汉南老破小，不值钱但是有抵押贷款未还完，手上现金130万，夫妻两人稳定月收入1万3，其他收入不稳定，男方有公积金没有使用过，可贷满70万；

背景3：女方在汉阳月湖桥上班，男方在泛海CBD，现在住在月湖桥下面九龙仓月玺90多平方两室两厅。

现在想换一套大一点的房子，是换偏一点的大三房或者小四房，还是在同一个小区在买一套二手房呢？

回答：汉南的抵押贷没还完，这个对房票和贷票情况都没影响，充其量算负债，毕竟汉南是不限购区域。

如果九龙仓有一套，你们再买肯定是第二套了。130w子弹，按二套计算，最高触到260w总价的房子，面积还不能过144平。

根据你的2个孩子年纪都偏小，家里老人肯定要在身边比较合适，一碗汤的距离最佳。

那么，是去偏一点的位置买3房，还是就在同小区买个小房子？

我相信很多年轻的父母都有这个疑惑。一个小区2套，肯定是最佳选择，但是多大面积合适，这也要看你的实际情况。比如，现在你2个孩子，不仅仅是3房也可以解决问题的事，实力允许的情况下，甚至得提前准备4房，2房和3房的户型，毋庸置疑，3房价值更大，空间，格局，未来拓展需求等方面，都是目前开发商的主流产品，小两房，这几年基本上绝种了，就算有做，也是在整个小区里占比最小的，大部分以90-130的3房2厅1卫或2卫为主流。

就你目前的情况，自住九龙仓，又离女方上班近，暂时也不可能快速置换，那就保留，要么在九龙仓再买一套3房，夫妻和2孩子住3房，父母住90平2房，九龙仓二手单价应该在2w左右，260w按二套，可以买到130平以内的面积，这个组合应该是最佳选择。

如果为了省钱，去离九龙仓远一点的地方选择，不是不好，而且又拉大了父母照顾孩子的时间距离，虽然汉阳四新，王家湾也就1.6-1.7的价格，确实便宜了3k左右，你的年纪也可以更大，到我并不建议为省钱跑远了，毕竟月湖也是汉阳的一个老牌豪宅区，实在要再买，宁可去钟家村的远洋，五里墩的万科，都是好项目，你孩子再大点，也要准备学区房里的，远洋可以双学区，万科双地铁，大品牌，物业好，离月湖也就10分钟车程。

讲完这么多，第一选择肯定是九龙仓再买一套，第二选择：九龙仓配远洋或万科，第三选择，再去汉阳四新，王家湾附近买新房，再二手，第四选择：一步到位，买个4房。这样也一次性解决了你刚开始的问题，你现在的情况，一个小区买2套最佳，3房，4房都可以。买二手还是新房的问题，能新房则新房，新房不合适，就二手，建议5年左右的次新房为主。看你们的收入，月供应给没问题，如果实在月供困难，可以上点xyk，做资金配置，双核更佳。先解决自住兼投资需求。

在帮你延伸一个问题：男方在泛海上班，有没有必要换到汉口和武昌去？不是汉口，武昌不好，是好位置房价太贵，同样汉口，武昌二环内都要比汉阳高30%左右，如果女方在汉阳上班，就在汉阳落地生根，房价不贵，方便，舒适，汉阳也是一个适合居住的位置。

Q&A|陆

武汉真心没便宜房了

提问：徐sir好，我90后，刚结婚不久。目前在东西湖开个个小餐馆。随州的。无购房资格。只能买不限购的。手上只有30W存款，月供可以接受6000以内，麻烦你们帮我推荐几个不限购的性价比高的盘。谢谢

回答：说实话，30w真的只能买武汉不限购的区域，这样才更有选择余地。按3成首付，总价100w，仅按90平算，也只能买到单价11000以内的项目，还不能带装修，装修房很多不能贷款，或者只能分期，这要求你买入的单价还得再低。

放眼望去，武汉3环内，都在1.5w以上了，连白沙洲4环内限购的区域也是1.3w左右。武汉真心没便宜房子了。

那么，怎么去买？首先购房资格不具备，只能选择不限购区域，无非这么几个：横店，武湖，阳逻，五里界，汉南，蔡甸，葛店，梧桐湖，红莲湖等位置。