（文/马跃成）

先说一句关于房屋产权，只有“完全产权”和“不完全产权”之分，或者是“部分产权”、“共有产权”的概念，产权没有“大”、“小”之别。现在人们说的“小产权”房，其实是没有产权的，或者说就是非法建筑，也有的是违章建筑。

“小产权”房有这没几个问题，一个是数庞大，到处都有，北京也不少，有的统计说占到20%以上。这么多年来，违法建筑没有得到及时治理，也说说明了这个问题，确实不是那么简单，从一开始就喊不能购买，不受法律保护，但是，没有人相信，反而是越卖越多，北京通州和天通苑都有北京最大的“小产权”房社区。

二是种类繁多，“小产权”房因为不是政府规划，所以成因复杂，投资方和利益方也是非常复杂。牵涉到的利益关系纵横交错，但是，基本上没有为当地农民受益，或者说，没有多大利益。所以有人说“小产权”房是给当地农民增加收入，其实未必这样。大多数都是损害了农民利益，千万不要误认为，“小产权”房是农民搞起来的，农民是很朴素的，他们搞不起来，也没有这个本事。

三是，涉嫌多方面的腐败，我认识一个村庄，搞“小产权”房，村民不买账，是村支书和一个小开发商合伙搞的项目，后来村支书就被抓起来了。当然，这个东西，也不是一夜之间就建成的，期间还有村民的反应和举报，但是，上面有关部门不闻不问，也不是无缘无故。而购买“小产权”房的人，也是什么目的的都有。由买不起房的，也有钱太多要洗钱的，秦岭别墅拆除的时候，几十套几千万、上亿元的别墅都没有人认领。其中腐败有多大，就知道了。

四是，追究起来很难了，这些“小产权”房很多都是时过境迁了，很多始作俑者早就捐款外逃，逃之夭夭了，也有的可能归西天了，还有的可能从当年的乡镇长升市长了。此外这些东西，既没有手续，也没签字，要找责任人都难。你说找当年查处的记录，可能都留有发的公告、通知等等，但是，就是没有结果。都在干活，都没有干成事，就是这个结果。

五是，法不责众的心理，主要是买“小产权”房的人太多了，大多数人都是这个心理，现在，几万人的小区，全市百分之好几十的人住在“小产权”房，你怎么处理？北京的“大棚房”被一扫而光，每户也要损失几十万，但是，这些人毕竟是极少数，也是有钱人，没钱的人谁家去买“大棚房”？现在，北京正借着“秦岭别墅”的一股东风，进行浅山区别墅拆除工作，但是，进展不快，说明难度也是大的不得了。买这些房的人，也不是一般人。

最近，十三届全国人大常委会审议《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，草案提出要探索宅基地自愿有偿退出机制，原则规定允许进城落户的农民依法自愿有偿退出宅基地。现行农村宅基地制度存在超标准占用宅基地、大量宅基地闲置，宅基地使用权权能单一，农民在宅基地建造的房屋无法产权化的弊端，不利于农户房产增值。宅基地使用权流转、退出机制不完善，立法滞后。实践中，集体经济组织内存在通过买卖或出租农房形成的宅基地使用“隐性流转”情形，没有处理依据。

事实上，宅基地交易隐性市场在不断发展，这些交易由于不受法律的保护，乱象丛生，产生了大量社会问题、纠纷，应尽早将这一灰色市场纳入法治轨道。完善农民房产制度，对符合规划、合法取得的宅基地上的农民房屋，由政府主管部门核发集体土地使用权证和房屋产权证，确认产权；赋予宅基地使用权在一定范围内的流转、有偿退出、继承及抵押权能，农民在抵押房屋时可将宅基地使用同时抵押，“地随房走”，有限度地放开农民房屋流转。“此外，要坚持‘一户一宅’，只有本集体经济组织成员才有权有偿取得本集体经济组织的宅基地使用权，对‘一户多宅’和超面积使用宅基地的，收取宅基地使用费。禁止城市居民利用宅基地建别墅和私人会所。”

?北京于近日首次使用集体建设用地建设共有产权房。据悉，大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告，出让宗地将建设共有产权住房，于明年1月16日开始竞买，预计1月30日完成挂牌出让。这也是本市第一次尝试通过集体土地建设共有产权房，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。