【粉丝提问】提问：你好，你怎么看德意名居的小户型呢？可以投资吗？

回答：

1.德意名居分一、二期，批地时间2006年，09年入伙，楼龄较新，裙楼部分是30-50平米左右的公寓，主力户型80多平米的小三房，60-70多平米两房，近西丽湖地铁口，周边安静宜居，配套一般，花园绿化还可以，户型方正实用。2.最大的潜力点有两个：第一，是平山小学的重建，新增南二外初中学位。2020年10月，南二外平山小学拆除重建。整个重建工程分两期，一期建教学楼，二期建操场。1期2022年11月建成教学楼搬迁，然后2期拆除建操场；预计2024年4月全面完工。规划建设54班（36班小学、18班初中）的九年一贯制学校。会新增初中学位。3.第二个，就是西丽留仙洞总部基地的产、学、研的综合效益，产业得以导入。详细规划，请查看《西丽买房攻略》

【会员提问】我有一套福田鹏盛年华38平小户型，全款，家里人过户两年，未满三年，链家挂盘480到500万。还有一套布吉宇弘健康花城89平，1月份刚成交一套同户型640万，挂网有700多的，目前欠款180万。收入一年30到40之间，手上有资金100万。现在想换到福田南山有品质一点的三房，自住。请您给点建议，推荐一下如何操作以及有什么盘推荐。如何7改3、5改3这些操作。其实我很想买香山里的双拼，价格有优势，自住感觉品质还可以，就是因为双拼，一直犹豫。而且可能资金也不够。希望您这边给我一些好的建议，如何操作，买什么样的盘，或者两套房子一套自住一套投资这样。

回复：

1.单从最近的挂网和成交数据看，八卦岭鹏盛年华

单价13万

和布吉石芽岭（单价7.9），这两个楼盘在过去一年的表现，涨幅都是非常可观的。鹏盛年化所带的园岭实验小学还不错，小学在整个福田非常有竞争力，但华富中学就非常一般，差强人意。本身鹏盛年华已经有些相对老旧，2003年入伙，单学位增量非常有限，如果现在不是高光时刻，基本也已经弹尽粮绝了。大学区共享学区的背景下，若非自用型学位，高位学位房投资需谨慎。布吉宇弘健康花城由于楼龄较新，小区内部的环境非常不错，已经悄无声息地站上8万，去年全年的涨幅，从5万到8万，接近60%的涨幅，单从数据上偷偷了跑赢了绝大多数市区的小区。但是站上到站稳短期来看，需要消化一段时间。因为至少我们了解到的银行评估价还远远没有跟上来。

2.双拼对于自住来说是可以选择的，低买低卖，涨幅跟着片区涨幅一起，尤其是关内核心地段的，华侨城、深圳湾、蛇口、后海等并没有太大问题。缺点就是需要两个名额。如果是关外的双拼就不建议，流动性差非常多。

3.方案一：出掉福田鹏盛年华，保留布吉健康花城。到手资金量在600，外加一套布吉健康花城，融资空间预计=640*0.7-180=240左右。家庭二套置换，超过总价750以后，首付8成，这样的话，标的建议控制在800左右，两套的总负债为420万，等额本息30年的月供，大约在2.1万左右，一套自住，一套出租，返租6-8K，月供在1.3-1.5万/月，按照目前收入情况，留30在手，属于负债比在中低位可控范围之内。800左右的标的，追求2-3房，建议优先福田。个人认为，这个价位最有性价比的区位在景田，市政大院、香蜜新村、机场小区，这些地方买旧不买新，未来更新后所处的位置，几乎福田除了香蜜湖以外，福田没有其它片区可以匹敌。退而求其次，如缇香茗苑。

4.方案二：两套全部出掉。到手资金在1100万左右，但是问题也来了，通常情况下，2换1的周期战线会较长，资金会躺在手上消耗，房价依然在上行通道，并没有通过换房转移风险。标的的选择依然不能放量过大，1500以内。如果是双拼房，只能够上华侨城香山里的最低户型门槛。或者是半岛城邦2期的2+1房。如果是单证追求次新，追求楼龄品质，东角头的2019年入伙的万科蛇口公馆也能够得上。

5.我们常说的7改3和5改3，主要是指垫资全款买房然后抵押7成，利率和房贷差不多，年化4-5%左右，还款压力相对更小一些，这部分详细需要注意的细节，建议来线下咨询。

【会员咨询】提问：大表哥，我跟你一样也是专职做房产投资的，看到你的文章后确实深有体会，你的格局非常高。我说说这些年投资10套房产的感悟，你看对不对（我的大多都只是二三线城市，跟你不能比）。我觉得投资房子赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆。在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，感谢！

回复：

1.今年绝大多数的投资者，都有仓位压力，凭心而论，纵观全国，买房已经是一门落后的赚钱技术了。不要做与国家意愿所背离的无谓的反抗。2021年，从潘石屹、恒大、新东方、联想、薇娅等等背后的吃瓜故事，瓜熟蒂落是每一个行业亘古不变的道理。

2.单纯探讨学术，给你个基本公式：收益率=涨幅*杠杆率*周转率在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；而深圳本身限售3年，因此周转率这一因素相对固定。剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内不成立，在大多数时间对大多数人不成立。比如2016年的大涨前夜，宝安熙龙湾都可以做到9.5成以上杠杆，只需十几万的首付交个税费就可以。2017年暴涨，低首付操作手法收益率爆表。但是这是个别案例，低首付龙岗的老破大现在还在亏本中还转手不掉。但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。

3.你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。4.另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。老破大：收益性一般、风险性低、流动性差；次新：收益性较好、风险较低、流动性较好。而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率

【咨询】如何避免买房过程中的“阴阳合同”？

回复：

第一步：无论在什么情况下买、卖、中介三方都得会面；确认产权人或决策人。

如果卖方无法出面：让中介提供卖方委托书，落实合同细节，获取房产证编号后，找到实际产权人，和房产的所有权情况（相应的查档小程序可以自己通过业主的身份证号码查到）

如果买方无法出面：熟悉委托人、明确授权的权限和期限，视频沟通。

第二步：对于卖房子的业主，不签独家委托合同，可以多让几个中介帮忙去卖，现在很多中介都会告诉卖家，我们实力很好，我们有很多客户，你一定要独家委托给我们帮你卖。这种情况尽量不要轻易相信。

买家启发：多问两家中介是否能问到同一房源。如果其它的中介都知道的房源，就不是独家委托，那么价格上来说，就容易分辨市场的挂盘价的真实性，也存在一定的谈价空间