近期，南方日报、南方+推出深圳踩盘策划报道，对龙岗、坪山、光明、龙华、宝安等地的住宅/公寓新盘，实地走访，对从通过片区规划、生活配套、楼盘产品等板块将同区域的楼盘作分析对比，最终形成“踩盘日记”。

一直以来，龙岗的吉华、横岗、平湖都被忽略，本期踩盘日记将带来这3个片区的新盘：里城玺樾山+星河盛境+仕达广场。

1、区域规划

A:吉华核心都市圈

2021年中，深圳发改委发布《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。其中提出的推动深圳都市核心区扩容提质备受关注，将龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

深圳以基础设施、公共服务、城市公共安全等薄弱环节为突破口，推进基础设施供给侧结构性改革，扩大公共服务有效供给，加强城市公共服务配套设施实现优质均衡布局，促进全市均衡发展。

坂雪岗科技城和“都市核心区”扩容成为吉华街道的重要机遇，深圳新一轮城市总体规划赋予吉华“都市核心区”的新定位，初步形成北部“高新+文创”、中部制造、南部商贸的产业布局趋势，

B:横岗阿波罗未来产业城

从龙岗产业布局来看，“东有宝龙工业城，西有华为科技城，北有国际低碳城，南有未来产业城”。阿波罗未来产业城作为横岗重点片区，具有区位优势、生态优势，正处在补足基础设施短板进程中。

在大力实施“一芯两核多支点”区域发展战略时，阿波罗未来产业城这一生态型产城融合区域成为龙岗区重要支点，具有打造深圳未来产业先导区的基础与空间条件。

C:平湖高铁站TOD

平湖枢纽规划集国铁、城际、城市轨道于一体（广深铁路、深惠城际、10、17、18号线），是深圳中北部重要的区域综合型枢纽，也是未来平湖乃至周边区域的活力中心，是平湖、坂田联动发展的重要支撑，将承担未来市级重要的产业服务中心功能。

平湖枢纽缘起于平湖火车站，平湖火车站始建于1911年，也是京九铁路沿线的重要站点。平湖枢纽规划同步研究轨道线网及站点换乘方案，国铁、城际、城轨三位一体的站城一体开发，平湖枢纽及周边地区已纳入深圳市18个重点区域之一。

D:平湖金融与现代服务业基地

2015年3月，平湖被选定为前海区域范围外唯一与前海有官方合作的区域，将平湖金融与现代服务业基地（简称“平湖金融基地”）、平湖西部工业园区打造为前海后陆(平湖)拓展区。

平湖金融基地位于清平高速与平大路交叉口东南侧，平湖金融现代服务业基地被列为“深圳17个重点区域”，定位“金融+科技+总部”的战略性新兴产业基地。

2、配套:交通

A:里城玺樾山

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里城玺樾山

里城玺樾山位于龙岗吉华三联片区，近布龙路、布李路、布澜路，项目周边分布有南坪快速、清平快速、水官高速路，快速通达南山、福田、罗湖及龙岗、坪山区。

在轨道交通方面，距离项目最近的为规划中的21号线三联路站，约数百米；此外，周边还有地铁3号线、5号线、14号线和17号线，不过项目距离这些项目均较远。

项目自身配建了一个公交总站，目前已经开通运行了2条公交线路，可以接驳3号线大芬站、5号线上下水径站和10号线凉帽山站。

B:星河盛境

星河盛境处于龙岗园山街道保安片区，位于横岗中心区域，连接龙岗东西。周边有龙岗大道、南坪快速、水官高速、水官高速多条高速路连通坪山、龙岗和罗湖、南山各区。

在轨道交通方面，项目紧邻地铁3号线永湖站，周边还有建设中的14号线和16号线。

C:仕达广场

仕达广场周边有清平高速、丹平高速、水官高速及沈海高速4条高速路，

在轨道交通方面，项目周边已有运营中的广深城际平湖站，规划或建设10/17/18号线。

3、教育及商业等配套

A:里城玺樾山

里城玺樾山配建了一所幼儿园，引入引进九年一贯制学校南京师范大学附属龙岗学校，目前两所学校均已开学投用；项目附近还有深圳市百外世纪中学，以及招商三联旧改规划的九年一贯制学校。

医疗资源方面，项目周边有龙岗区第二人民医院、深圳市第三人民医院。

项目三期共配建约7500㎡底商，周边有赛格ECO商业MALL、三联广场等商业。

在自然休闲资源方面，项目紧邻三联郊野公园，附近分布有三联水库、石芽岭公园、华侨城甘坑小镇等。

B:星河盛境

星河盛境自带一所幼儿园，紧邻九年义务教育学校保安学校，周边还有区属公办初中园山实验学校和一所综合性中等职业技术学校，龙岗第二职业技术学校。在产业方面，周边分布有大运AI小镇、阿波罗未来产业园。

在商业方面，项目自带4.4万㎡集中商业，周边还有天虹、星河时代cocopark等商业。在休闲方面，两公里范围内分布有高尔夫球场、横岗人民公园、龙岗区大运公园等资源。

在距项目10公里范围内分布有龙岗区人民医院、深圳市第三人民医院、龙岗区中医院、龙岗区妇幼保健院、龙城医院等。

C:仕达广场

自带约2.8万㎡商业。

4、楼盘概况

A:里城玺樾山

项目位于龙岗区吉华街道三联南路与联中路交会处，占地面积约6万㎡，建筑面积约34万㎡。目前项目即将推售三期一共4栋888户房源，房源面积约85/98/100㎡三个户型均为三房产品，预计6月份申批预售。

项目三期一共13栋，呈点式布局围合而成；楼栋为40层高的3梯6户住宅，三期总的车位比约1:0.97。

B:星河盛境

项目位于龙岗大道与南坪快速交汇处，靠近南坪快速路和水官高速，紧邻3号线永湖地铁站。项目占地约3.2万㎡，建筑面积约28万㎡。可售房源约，预计7月份入市；房源户型为约38-65㎡的1-2房公寓，65㎡的2房可通燃气。

C:仕达广场

项目位于龙岗平湖片区，集公寓、写字楼、商业、酒店、商业等多元业态于一体，规划建面约3.2万m。其中，商务公寓为40-57㎡的单房、两房产品，总计708套。

5、小结

吉华街道以高新科技产业和文创产业为主，里城玺樾山所处的三联片区目前周边分布了较大体量的旧改项目，包括规划约120万㎡的招商旧改、佳兆业三联旧改、万科上水径等旧改项目。

里城玺樾山地势呈退台式格局，项目三期花园通风非常好。产品方面，配置了新风系统，100平方米的三房单位为少见的南北通格局。在设计方面，有不少实用细节设计值得肯定。如，在进门玄关位置设置了换鞋凳，厨房煤气灶位置墙面布置了便于清理油污的不锈钢板；此外，阳台门为折叠式，餐厅门为吊推推拉式，避免磕碰摔倒。

星河盛境位于横岗的中心区位，近连接龙岗与罗湖、坪山、南山的主干道龙岗大道和南坪快速、机荷高速。片区以其较为便利的交通和性价比，逐渐成为需求溢出置业者的选择。项目涵盖住宅、商务公寓、写字楼及MALL的多业态综合体，生活较为便利。

而从规划来看，仕达广场所处片区，是龙岗区““十四五”规划”提出的“一芯两核多支点”战略布局平湖金融与服务业基地位于“两核”之一的西部信息数字核，未来依托坂雪岗科技城打造万亿级世界电子信息集群承载区。此外，项目还临近亚洲最长交通枢纽平湖枢纽站，另有2条城际（广深城际、规划中的深惠城际）、3条地铁。值得留意的是，片区内城市更新拟拆除重建用地面积超289万㎡，未来城市新貌值得期待。

【策划】冯少文

【文/图/视频】邱永宽冯少文