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提问：雕叔你好，未来几年成都对人口流入会影响房价走势吗？像现在其他城市的人口净流入很大，这是表示未来那里的房价涨幅会很可观吗？

回答：人口流入，房价就会上涨吗？影响房价的因素很多，如人口、通货膨胀、政策导向、经济发展、基础设施建设、产业发展等等，并不是每一个新加入的人口，都能满足这座城市的购房条件，或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算。但房价的大头，是通胀。通胀才能导致物价翻上10倍20倍，日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。人口的增加，对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺；更长远的结果是，人口会增加一座城市所占据的「通货膨胀」的股份。房价走势历来都是一个特别有争议的话题，看涨与看跌的都各持己见，谁也不能让对方服输。

提问：雕叔老师：小县城宜兴房价城东1.5—2万一平，房价很高，政策也不鼓励投资房产。基金利率太低，物价又很高。民办厂利息有8厘，但怕风险。小老百姓不容易！请问怎么理财啊？有什么推荐吗？

回答：小老板姓理财的方法更没有啥推荐，回报伴随着风险。还不如买房稳妥。不鼓励投资买房的政策三十年就有了，结果呢？房价是最稳妥跑赢通胀的资产。小县城宜兴房价城东1.5—2万一平，确实有点高了。不太建议，可以看看星球里提到的有价值的城市板块。很多人最大的问题，就是没赚过钱。这个赚钱不是领工资，而是真正自己打通一个链条，完成一个闭环，当一次生产者。哪怕从再小的生意做起。你自己不去试试，就容易搞不清几件事：一是不会有对钱的感觉。因为你很难理解赚钱有多难，需要注意多少事，你对财富的理解和认知，必然是错误的。你可能对很大的收益不在意，却对很小的损失斤斤计较。二是不会有对人的感觉。因为你见不到形形色色的人，真正与你利益相见。你看不到隐藏在笑容背后的人性。没有这种利益驱使条件下的大样本量训练，你说你懂人，会看人，会选人，是不可能的。三是不会有对自己的感觉。离开温室，在丛林里才能看见自己。别觉得自己很牛逼，很优雅，下地干活之后，你才能知道自己几斤几两，是个什么货色。你能赚多少钱，就是你给自己的一面镜子，让你更有自知之明。没有这些感觉，就失去了对世界的判断。就会出现很多网上不知所谓的表现形态：有的自认为天降英才，真见到富人又跪添吹上天；有的自己做不成什么事，见到别人做了一点就嫉妒挖苦，恨不得让别人跟他一样什么都别干。自卑与自大，交替占据思维，人生永远没个准星，浑浑噩噩。就是因为你没赚过钱，甚至没有想过去赚钱。

提问：雕叔你好，孩子马上读小学想买学区房，请问买学区房要注意什么？

回答：你好！学区房一直是家长争议的话题，虽然说以后人们买房会越来越注重品质，但很多家长为了给孩子创造更优质的教育环境，依然是学区重点考虑在前的。在买房的时候，买房者通常听到名校学区就会买账，但背后的差距却是你不了解的。你买房时开发商只会告诉你是什么学区，不会告诉你是什么性质的学区，也不会跟你说有什么区别，很多买房者听了介绍，都觉得房子不错，学区又好，但你真的了解他们口中的“学区”吗？其实学区校分直属、托管、和合作办学这三种性质。1，直属分校直属分校归于同一个行政区，由本部直接办理和差遣教师教学，分校和本部归于一个行政，教学管理等保持一致，一般来讲，直属分校的教师和主要骨干力量是由本部分配的。2，托管办学托管办学，是指分校属于同行政区，通过名校托管办学后，薄弱学校与名校统一管理制度，统一调配老师，统一质量管理，统一考核评价，一般不一定会有本部派去的老师，但是老师会与名校老师在一起统一备课，主要还是原有学校的师资。拖管办学，是指分校属于同行政区，通过名校拖管办学后，薄弱学校与名校一致管理制度，统一分配教师，统一管理，一致查核评价，但一般不一定会有本部派去的教师，但是教师会与本部教师在一起一致备课，师资也大致和本部同样的师资。3，合作办学合作办学，是本校和分校压根都不属于同一个区的教育局，而且这种合作方式也比较新，应该说现在还没到检验教学成果的时候，这类学校不一定会有本部派去的老师，并且老师也不与名校老师在一起统一备课，采用的管理制度和教学制度也与名校不同。买房，学区不能仅听开发商的一面之词，要想了解它的学区性质，最好的办法就是咨询教育部门进行求证，避免房子买了以后产生不必要的纠纷，所以说买学区房的一定要自己去了解清楚，才不会踩雷！

提问：雕叔你好！家里两套房在国宾片区，万科金域西岭套三132平米（可能加车位能卖个250万）恒大西锦城套二87平米，还有贷款25万左右（应该能卖155万），有一套70平老房子可以读东城根街小学，暂时还不敢动。子弹70，月供3-4千还能承受，上班在南二环，现在问题是：想换个四房改善现在旁边在修天府艺术公园还是什么的，是不是等等再卖房价格会比较好？改善需要考虑孩子读小学的距离，可能比较复杂，希望雕叔能给些建议。龙湖紫宸的房子如何？每次买的房都跑输大盘，这次希望能得到雕叔提点，想至少找个保值点的买。

回答：买和卖都是成正比的，你卖得便宜，买的时候单价也相对较低，我的建议是不用等。还有要想改善和小孩读书距离问题这个就不能兼得了。首开龙湖紫宸这个房子还是可以，离茶店子地铁口300米，商业配套也还可以，唯一的缺点是小区太小了，容积率可能有点高。改善性和投资是不同的，改善主要考虑保值和方便，舒适度。

提问：雕叔你好！刚通过朋友找了cd规划局的一个处长问成都未来的发展规划，请教大原跟大丰天回一线投资潜力那个更大。对方大概意思各区域均衡发展，不会对北门有资源倾斜,而目前南门确实发展的更好。若未来长期自住(小孩上学),雕叔认为走哪个方向更好些?

回答：大源天回谁更和你说过还有特殊利好加持?他的价格上涨不过是投资收益的价值回归而已。大源2万涨到3万，大天1万涨到2万，大源还是比大天好，不过大丰天回涨幅比大源大。投资是为了赚钱。

提问：我今年40岁，家庭年收入30个有多，预计10年之内收入只增不减，家里2孩（老大武侯区读小学一年级，老二刚一岁，都是成都户籍，而我是成都户籍，我老婆是外地户籍）。目前家庭名下一套房武侯区五大花园加一个车位，市场价合计约200万，目前手里现金50万，后面陆续有150万到账，目前出于学区、置换需求、房价大势考虑，准备置换/新购青羊5区房产（首选青羊实验附小，次选泡小西区/金沙小学，不考虑泡小境界）。目前有2种方案，目前我有两个方案：方案一：用100万现金（再找朋友借点钱或者贷款），先入手青羊5区的一套小套一或者套二先占个青羊附小的学位，再等4、5年之后，卖掉现住房，再到附件买个套四自住。方案二：用100万现金，再加贷款，直接买个正读青羊附小的套四（意向小区：天合凯旋城，目前预算总价400万左右），但是这样月还款压力比较大，然后再等4年之后，卖掉现在住的房子，再在附近买个小套一或者套二给男方父母居住（学区无所谓了）。同事也在鼓励我去参与新房摇号，但是我觉得一是新盘，周边配套和学校都不怎么样，虽然投资可以，但是用来自住还是不方便，二也是需要一定的运气，麻烦你看看哪种更优？或者是否有更好的建议？

回答：你好，目前来看，你家的学位需求是比较急迫的，因此从买新房的角度来看一是看你们是否等得起，因为新房一般交房后才能落户，然后读划片小学（期间老大继续读武侯小学，老二等5年后读新购新房）。但从目前市场行情来看，青羊五区只有两个新盘比较适合谈学区，一是华府金沙名城（部分尾盘，金沙小学，330+，梯户比高），二是金沙宸宇公馆（稍偏，300+,刚改）。如果你等得起，那么买新房也是方案之一，如果不愿意等，那么当下买入方案一二的青羊五区学区房也是可选项，看你自己选择。（如果是我，我愿意买新房）二手房方案一里，就是先上车，后换车，方案二就是一步到位，免除后患。方案一里的小套一套二，估计也要花个150-200万左右，还仅仅是纯学区，自住的话只能老人独居，但整体来说压力较小，后期转手轻松。青羊二区学区房越来越贵是事实，今后不排除大家会更倾向于买这类挂户小户型的趋势，所以这样的方案未尝不可。但涉及到后期再买套四自住，虽然不带学区，但依然存在行情上涨带来的后期压力增大。也就是说，现在轻松一些，今后辛苦一些。方案二里就是直接买青羊实验附小的套四，目前预算是需要400左右的价位，这样是一步到位，既解决了学区，又解决了自住，还解决了后期再换房带来的压力。前期是压力大一些，但你陆续有150万股票解禁，相应的还贷压力也会减小很多。带来的问题是，今后不再住天合凯旋城，转手会因为总价过高存在一定压力，但一旦出手，投资回报率也是非常可观的。选择方案一二都没有错，主要还是看你是愿意前期轻松还是后期轻松。如果是我，我愿意选择方案二，一步到位。

提问：雕叔你好！想买一套单位集资房，是以前粮食部门盖的，现在单位没有了，有风险吗，能买吗？

回答：这个应该是指的集资房，买这类房子风险特别大，不能因为便宜而不顾法律风险。这类房子土地一般是划拨土地，在转让时一般要经过原来单位同意，且在转让时根据具体需要要补交一定土地出让金。更重要的是，这个粮食部门不复存在，到时要去协调相关部门协助办理过户手续比较繁琐。总体看来，集资房价格虽然便宜，但风险倍增，建议慎重选择和购买。另外说说容易入坑的几类低价房，买了之后卖不出去，基本就套在手里了。1、公寓房。公寓房总价低，不限购，但是这类房产权年限只有40年，到期后也不能自动续期，不能办理落户，生活成本高，交易税费高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十几户，安全性和私密性差，既不好住，又不好转手，基本是入手就贬值。2、房龄大的房子。房龄大的房子，不仅房屋质量存在隐患，而且房龄越大，房产的价值越低，能获得的银行贷款就越少，甚至还有可能被限贷，房产流动性会大打折扣，如果你买了，很可能就砸手里了。3、只有使用权的房子。小产权房、经济适用房和拆迁安置房等，这类型房子的价格远远低于市场平均水平。但是，没有法律保障，因为房子只有使用权没有产权，因此这类房子没有法律保障，无法办理房产证或者不动产权证，不能落户，也不能获得教育、房屋受益等权利。一旦遇到房屋拆迁、回收，将面临房财两空的局面。必须全款买房，这类房屋不能到银行进行贷款，购买这类房屋必须全款付清，购买压力可能会比较大。4、城市远郊房。很多城市都在向外扩张，大搞新区、开发区、高新技术区等，炒作政策利好和未来规划。举个例子，目前天府新区视高“眉山的天府新区”，如今这片区域已经汇集不少大型企业和房地产楼盘，这些楼盘其中的一大卖点就是大肆宣传房子未来的增值潜力。但此时距视高的一些小房企也借着大城市效应在拿地盖房，同样打着天府新区的价值做宣传，而视高的房价肯定是要比天府新区核心区域的价格更便宜、更具有诱惑力，但是它又不属于成都，买了这里的房子也享受不到成都的城市配套资源。如果运气好，或许几年以后这里能被划进成都，但是如果运气不好，未来很多年可能它还是不属于成都，那个时候开发商早就把房子卖完拍拍屁股走人了，剩下在这里买了房子的业主住也不是，卖也不是，因为这样远郊城区的房子根本无人愿意接盘。很多小白买家会贪图便宜，而买这类房子。得不偿失，尽量不要碰！

提问：雕叔你好！请问成都赔偿安置房，可选沙西线的6层楼无电梯小区侯家花园，无地下停车场，地面停车，但车位规划充足，附近1公里内有6号线。还是商贸城附近，新修电梯公寓，但在绕城外，您觉得哪个升值空间更大呢？

回答：看你是收租?还是涂升值。侯家花园有地铁6号线，出租相对容易，有现?流。商贸城对??区出租不易，但是等?年后?丰天回都起来了，因为是电梯?区，?较容易涨价。

提问：雕叔，买上买房资格就到了，想问下现在成都二手房市场怎么样，你建议买二手房还是新房带装修的，现在新房都挺贵的，价格比有些二手房还高，后面价格差距会缩小吗？

回答：现在成都新房整体被限价，但开发商大多都是开出改善型加装修的房，这也加大了刚需预算，性价比有些还不如二手房，所以更多刚需愿意等，一旦出现性价比的都拥峰而上。而二手房市场却在水深火热中，随着以后市场新房价格逐渐上涨，很多人目光又会转入二手市场的，另一个是未来三环内土地越来越少，新房自然也会少，很多人都是在市中心工作，那只有入手二手房。而且在现在的市场环境之下，限价在很多盘中其实已经失去作用了，很多楼盘已经超出限价“限”的那个价格了。

提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?

回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。