本案原告王女士系张正鑫的妻子。2017年，两人在北京买了一套二手房，因不满房产交易的中介费过高、捆绑销售“交易保障服务费”，遂将链家公司告上法庭，称其涉嫌滥用市场支配地位。

2020年6月，北京知识产权法院一审判定，被告在本案相关市场中不具有支配地位，相关行为不构成原告主张的滥用行为，驳回原告全部诉讼请求。

随后原告提起上诉，近期最高法作出终审判决，认为原审法院在本案相关市场及支配地位的认定上虽有瑕疵，但由于现有证据不能证明链家公司实施了滥用行为，故一审裁判结果正确，应予维持。

据南都记者了解，这是国内房地产经纪领域少有的反垄断诉讼案件。在相关市场界定、支配地位推定、滥用行为分析等方面，法院的裁判思路不乏亮点和突破。

相关市场：应限定在房地产中介，还是扩至新建房等？

时间回到2016年2月，王女士通过链家公司购买了一套位于北京石景山区的二手房，房屋总价215万元，中介费用按房屋总价2.7%的基础上便宜2050元计算，共计5.6万元。

实际签约时，这笔中介费包括两部分：一是居间服务费，收取总房价的2.2%；另一部分是保障服务费，收取总房价的0.5%。其中交易保障服务内含13项，包括办理公证手续、房屋评估手续、抵押登记手续、提供多元化的金融服务咨询推荐服务等。

按总房价的2.2%收取居间服务费是否过高？将居间服务费与保障服务费捆绑交易，是否构成搭售？交易保障合同提供的13项服务——有的可自行办理，有的则用不上，但购房人只能照单全收，这合理吗？

因对这笔交易感到不解，律师出身的张正鑫决定拿起法律武器维权，为此他花了半年时间准备起诉材料，前后梳理了二十多份证据。张正鑫认为，链家此举涉嫌违反《反垄断法》，滥用市场支配地位，实施“不公平高价”、搭售等行为，要求对方退还部分费用。

2017年6月29日，北京知识产权法院受理了此案。据南都记者了解，这类滥用市场支配地位案件的分析思路，通常需要界定相关市场，认定是否具有支配地位，证明有无实施滥用行为，且分析是否存在正当理由。

在市场范围上，本案原被告双方存在明显的分歧。原告主张相关市场应界定在2016年北京市城六区存量住房买卖经纪服务市场，被告则认为应界定在2016年北京市全部区域的新建房、存量房的买卖、租赁经纪服务及存量房买卖自行成交市场。

由于相关市场范围划定的不同，原被告双方在支配地位认定上也存在分歧。原告统计了北京城六区及链家的存量住房网签量，发现链家公司在相关市场的份额超过61%，可以推定其具有市场支配地位，但是按照链家划定的市场范围，链家认为自家份额不足50%。

需要注意的是，市场份额是推定支配地位的一个重要参照指标，但不是唯一指标。市场份额的确定以合理划分相关市场为前提——如果市场范围界定得足够小，那么经营者极有可能是垄断者，相反界定过大，则很难具有支配地位。

2020年6月28日，北京知识产权法院作出一审判决。在相关服务市场和地域市场界定上，法院均支持了链家的主张。此外，在综合考虑和论证被告的市场份额及相关市场集中度，控制房源和客源的能力，财力、技术等条件，其他房产经纪服务提供者的依赖程度、潜在经营者进入障碍等维度，一审法院认定，2016年被告在本案相关市场范围内不具备市场支配地位。

同时法院审理认为，链家的相关行为不构成原告主张的滥用行为，原告据此要求被告退还居间代理费2250元、保障服务费9750元，支付维权合理支出8000元以及开具发票的请求，无事实依据和法律依据，不予支持。

市场支配力的认定，最高法侧重看实际成交量

因不服一审判决结果，原告方提起上诉，最高法于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭。当年11月底，因涉及链家公司商业秘密，最高法举行不公开开庭审理。时隔两年多，这起案件于2022年12月14日迎来终审判决。

南都记者获取的判决书显示，在相关地域市场的界定，最高法支持了被告的主张，即应当界定为北京市全部区域；但认为原审法院在相关服务市场的认定存在错误。

最高法认为，相关服务市场不应将房屋租赁、非住房（商业写字楼、工业厂房等）、新建住房买卖经纪服务、存量房买卖自行成交市场纳入其中，原告主张相关服务市场界定为“存量住房买卖经纪服务市场”，应予支持。

具体到市场支配地位的分析，原审法院依次选取存量房及存量住房、分支机构、经纪人人数等三大参数计算市场份额，称目前无法得出链家占比超过50%的结论。

最高法对此提出了不同意见。最高法认为，房产经纪服务市场的竞争一方面体现为房源的竞争，即为争夺卖方市场，另一方面体现为客源的竞争，即要争夺买方市场，而最终能体现市场主体竞争能力的是实际成交量。原审法院提到的上述市场支配力因素，仅仅能够反映企业自身的服务规模，相比之下，考量市场成交量、房源、客源等指标更为恰当。

而根据原告提交的中介协会出具的成交量数据，可以推算链家公司在2016年北京市存量住房买卖经纪服务中所占的市场份额超过50%。判决书提到，2016年北京市房地产经纪公司普通住宅成交量排名前三的分别是链家公司、我爱我家、麦田房产，链家公司的成交量远超其他两家公司，应当认定链家公司在相关市场具有显著的市场力量。

此外，虽然链家提交了爱屋及乌、房天下，京东、阿里巴巴等互联网企业进入本案相关市场的证据，但难以证明这对链家构成有效的竞争约束。

根据在案证据，最高法认为应当认定链家公司在本案相关市场具有支配地位。原审法院由于相关市场判断错误，导致认定链家公司在本案相关市场不具有支配地位，属于事实认定错误，应依法予以纠正。

最高法：在案证据无法证明链家存在滥用行为

在明晰相关市场及支配地位的争议后，链家公司是否实施了滥用市场支配地位行为？

原告主张，在实行市场调节价后链家立即大幅度涨价，采取2.2%的居间服务费率，定价过高，不具有正当理由。链家公司抗辩，2.2%的居间服务费率是市场普遍采用的费率，这是市场自发调节的结果。

最高法审理认为，链家公司按照涉案房屋交易价格2.2%的标准收取居间服务费，是基于该公司提供存量住房买卖经纪服务的成本、服务质量、交易条件、市场状况等确定。原告提交的现有证据不能证明，这构成《反垄断法》意义上的不公平高价行为。

至于搭售，则牵扯到本案的第三人——中融信融资担保公司。此前该公司的法人代表与链家公司同属一人。公开信息显示，2017年3月15日，中融信公司100%的股权由链家公司变更至北京博恒泰和广告有限公司名下，后者实际控制人仍为链家公司。

当初原告王女士在与链家签订合同时，除了支付房屋总价2.2%的中介费外，还支付了一笔费用给中融信公司，用于协助办理贷款手续等服务，费用为房屋总价的0.5%，共计10750元。

原告认为，链家公司将交易保障服务与居间服务捆绑交易，合并定价，使消费者缺乏选择权。而且，这份交易保障合同以格式条款将十三项服务内容捆绑交易，不属于行业惯例，涉嫌构成《反垄断法》意义上的搭售行为。张正鑫告诉南都记者，“好比我只想吃个汉堡，但商家却只提供包含13个小吃的套餐，事实上我只能接受。”

被告则抗辩，交易保障服务是为确保其提供的居间服务顺利完成而衍生的增值服务，并未强制要求买家和卖家必须同时购买。链家公司与第三人合作是为了提高交易效率与交易安全，具有正当性，符合交易习惯，且没有产生反竞争效果。

最高法审理认为，《反垄断法》所禁止的搭售行为是指具有支配地位的经营者强迫交易对方购买从性质、交易习惯上均与合同无关的产品或服务的行为。搭售的目的是将市场支配地位扩大到被搭售产品的市场上，或者妨碍潜在的竞争者进入。

法院进一步分析，在案证据无法证明买家和卖家均系被链家公司强迫签订涉案交易保障合同。原告在通过中融信公司提供的交易保障服务已经完成申请贷款、房屋过户等事项后，主张链家公司实施了《反垄断法》禁止的搭售行为，无事实和法律依据。

综上，最高法认为，原审法院关于本案相关市场及链家公司是否具有市场支配地位的认定虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。

房地产中介反垄断合规引关注

至此，这起由买房引发的滥用市场支配地位纠纷案告一段落。对于判决结果，张正鑫表示，“意料之中，情理之外”。

他告诉南都记者，“按照滥用案件的分析框架，原审法院判我们步步错，二审法院判最后一步出错。由于难以获取链家的成本和利润数据，我们确实很难证明其存在属于不公平高价行为，但搭售是明显的。后续不排除提起再审申请的可能性。”

清华大学国家战略研究院特约研究员刘旭长期关注反垄断。他告诉南都记者，迄今为止，房地产中介领域的反垄断执法案件只有2014年天津物价局查处的二手房佣金串谋定价案，一家房地产中介企业被认定具有市场支配地位是第一次。这起案件的意义在于，最高法在界定房地产中介服务行业的相关市场，认定中介服务机构具有市场支配地位的裁判思路上，有较大突破。

“当前，国家出台了一系列举措促进房地产市场平稳健康发展。在此背景下，这起案件也提醒其他大型中介房产机构应该高标合规，避免实施涉嫌违反《反垄断法》的行为，尊重消费者的合法权益。”刘旭说。

公开信息显示，房地产中介领域反垄断合规问题曾引起执法部门关注。比如2021年9月，福建省市场监管组织召开行政指导座谈会，引导房地产中介企业主动自查自纠，建立长效机制，严防垄断失序。

此前天津市我爱我家房地产经纪公司、天津链家宝业房地产经纪公司和天津中原物业顾问有限公司，因达成协议同时上调二手房中介服务收费标准，被指违反《反垄断法》相关规定。2014年12月，天津市价格主管部门依法对上述三家公司的违法行为作出罚款总计531万元的处罚。