拆迁房：指的是某一片区有旧改规划，但没正式开始拆迁的房子；一般是刚开始签合作框架到计划申报主体草案公示的阶段，这类房子通常会比较便宜。

指标房：指的是某一旧改片区内，已经签约的房子；一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，这类房子问题是资金成本较长，周期较长。

回迁房：是指在原地拆迁安置的房屋，是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业，回迁房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外。这类房子需要房票，手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有土地出让金的了，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税。

安置房：指的是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。

拆迁安置房：是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房屋。

回迁房与拆迁安置房的区别：是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

经济适用住房：是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。

安居房：包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

1、旧改房有什么优势？

答：不限购，不限售，不需要任何名额指标，没有任何限制！

2、旧改房的投资有何优势？

答：资产变现，实现保值，增值！超高的可见差额利润，非常高的回报率，是一种稳定增值的固定资产投资项目！

3、旧改房有什么门槛和限制？

答：需要有一定的资金能力！要一性次付款，无法贷款！以及购买周期时长较长（24-48个月，具体根据旧改项目拆迁补偿协议来定）。

4、旧改房能不能买卖？

答：目前国家尚未有明确的规定。

5、旧改房的安全性如何保证？

答：指标房是开始商介入的项目，直接和开发商签协议，由开发商报送备案！

6、交易流程是不是很复杂？

答：交流流程并不复杂，但要求专业比较高，细节多。特别是投资，应该找专业人员！

7、既然都要拆迁了，为什么还要卖呢？

答：首先，土豪手上拥有的面积至少都十几套，拿一两套出来提前变现。第二，旧改时间周期比较长，提前变现去做其他投资，或有更好有投资渠道。

8、什么是城市更新？为什么要城市更新？和旧改是什么关系？

答：城市更新和旧改是一个意思，城市更新主要包括2方面；一是拆除重建，一个是综合整治；拆除重建是为了释放更多的土地资源和打造更好的城市环境。综合整治主要是提升社区的生活环境，城市形象。深圳土地供应越来越少，要获得更多的土地要么填海，要么旧改。

9、怎么购买回迁房？有什么手续?

答：

A、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。

B、按合同规定交房款并取回发票。

C、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。

D、视房屋面积大小减免或全免契税。

E、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

回迁房与购买商品房的手续是一样的。

10、拆迁房的交房周期？

交房周期是指标房要重点考虑的因素，还有开发商的品牌度，资金实力，都关系着项目的进度。看过一些回迁协议一般是约定施工许可证批下来后3年交房，不过最终交房时间，还要要看旧改签约进度、专项规划审批。

11、已选房没出证的怎么办？

回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。楼已建好，但是还没办证，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。

时间拉长，房价涨担心业主违约，或一房多卖、负债查封。

注意：合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字，交房就先行占有。

12、拆迁房与商品房的区别：

拆迁房在拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售。

二者之间的区别：

A、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

B、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

C、拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖。集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

13、解释《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

14、商品房保修期？

一般从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内：

屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。

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政府工作报告定调2023年房地产方向

今年政府工作报告首次提及优质头部房企风险化解，将支持刚性和改善住房需求、实施城市更新行动等

3月5日9时，十四届全国人大一次会议开幕。国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。其中，在今年政府工作安排中，涉及房地产的提法有防范化解风险、改善资产负债状况、支持刚性和改善性住房需求、实施城市更新行动等。

相较往年政府工作报告“涉房”提法，今年“涉房”提法在篇幅上少了些。值得关注的是，在今年工作安排上，并未强调此前的高频词“房住不炒”。在业内人士看来，不提并不意味着退出。同时，在防范化解房地产金融风险，激活住房消费需求方面，今年将有更多支持政策出台。

未提“房住不炒”并不意味着退出

对于过去五年的房地产工作，今年政府工作报告总结，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

“房住不炒”是过去几年房地产调控的主要思路。2018年，全国两会政府工作报告首次提出“房住不炒”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2019年的政府工作报告未提及“房住不炒”，不过彼时的住建部相关负责人表示，仍坚持“房住不炒”。此后的2020年、2021年、2022年的政府工作报告中，也都曾提及这个关键词。

不过，在今年政府工作安排上，并未提及“房住不炒”。对此，全国政协委员、香江控股董事长翟美卿表示：“本次政府工作报告，肯定了‘房住不炒’的作用及成效，我认为2023年中央对房地产的支持态度仍然是‘以稳为主’‘托而不举’。”

58安居客研究院院长张波认为，关于“房住不炒”，历年都会提到，今年政府工作报告中没有提及，并不是说未来“房住不炒”就不坚定执行了，在今年或者是往后的阶段，从中央层面还是会坚定执行的。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，没有强调“房住不炒”，并不是退出了。当前，市场预期和信心不足，投资性、投机性需求基本退出，且“房住不炒”写入“十九大”“二十大”报告，是长期坚持的长效机制，不用天天挂在嘴边。

在新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康看来，政府工作报告透露出的政策导向是，支持房地产更好地健康发展，防范相关风险。“健康发展”是政策“暖风”频吹以后，在原来就已经明确的、有中央指导的要领，而在这次政府工作报告中给出了工作指导的基调。在今年经济基本面大概率向上回暖而打开新局面的态势中，我们应该乘势把房地产的发展推到更好的可持续运行状态。当然，火的和冰的不同情况，可能在具体的回暖中有差别，但是贯彻中央指导方针的导向是非常清楚的，房地产要更好地发挥支柱产业作用和追求可持续的健康发展。

首次提及优质头部房企风险化解

在有效防范化解重大经济金融风险方面，房地产是重点关注行业。

今年的政府工作报告指出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。这延续了去年年底的中央经济工作会议精神。

据了解，去年中央经济工作会议上提到，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

张波表示，对于优质头部房企的风险化解问题是第一次写入政府工作报告当中，说明中央层面对这件事情的关注度非常高，跟去年底中央经济工作会议对房地产风险的解读是一致的。事实上，今年1-2月，金融系统对房企化解风险的工作一直在持续推进。

“稳住市场主体是今年行业重要工作，防止更多房企特别是优质房企风险暴露，才能稳定市场预期。”中指研究院市场研究总监陈文静说，尽管政府工作报告中未提及“保交楼”工作，但其重要性在此前多次会议中均有体现，预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。

陈文静进一步表示，未来，针对优质房企的资金支持力度有望继续加大，前期已出台的政策亦有望加快落实，促进企业资金面继续改善。同时，本次首次提到“防止无序扩张”，过去多年房企在“三高模式”下，推动行业快速发展，部分房企市场份额快速提升，但也导致行业风险积聚，未来针对企业的监管或保持严格，促进企业实现可持续发展。

李宇嘉认为，这意味着，在纾困企业端，防止风险扩散到优质房企，防止风险外溢，政策重点（“三支箭”等）都是为了确保优质房企能稳定下来，这是行业和市场的基本盘。对于其他出险企业，坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。至于出险企业的项目保交楼，这是各地的政治任务。这样，就守住了不发生风险的底线。

继续支持刚性、改善住房需求

在保障民生方面，今年的政府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

事实上，自去年以来，支持刚性和改善性住房需求在各大官方会议、政策文件中被频繁提及。各地也通过松绑限购、限贷、限售以及降首付比例、降房贷利率、住房公积金支持、购房补贴等手段，支持我国居民的刚性和改善性住房需求，推动住房消费复苏。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场修复态势尚未稳固，政策仍然要进一步提升市场预期恢复，一方面要保持前期政策的稳定性，确保市场预期平稳修复，另一方面加大对改善性住房消费的支持力度。

陈文静表示，需求端政策将以支持住房需求释放为主，根据“因城施策”的原则，对于仍处于调整阶段的城市和区域，会有增量优化政策出台，对于市场出现复苏的城市，政府或将进一步观察已出台政策的效果持续性，决定后续政策安排。

而解决好新市民、青年人等住房问题曾在此前的政府工作报告中出现过。目前，我国有约3亿的新市民，数量庞大，这部分人的住房需求亟须解决。