以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔好，在东莞厚街上班，考虑自住和小孩读书方便，最近看了万江天健悦江来和南城中证云庭，这两个楼盘怎样，是否值得入手？

回答：你好，天健阅江来景观好，配套也还可以；中证云庭不是很好，周围多民房，而且还在红绿灯十字路口，噪音大；建议考虑前者。

提问：广叔你好，定位东莞，家有两套房，月供1.5万，月收入5万。现在子弹60，想要DY借首付，预算买总价不超过350万的房子做投资用。虎门国际公馆的双证房价位低，投资怎样？这个预算在滨海湾区还有哪里可以推荐的

回答：你好。虎门国际公馆可以买的，不过双证流通性不好，特别未来可能名额宝贵；所以建议还是买单证的好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，看中寮步万科金域东方的小三房，纯投资怎样？有好的盘推介一下，谢谢

回答：你好。万科金域东方位于寮步中心区，旁边是湿地公园，可以考虑。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好！帮朋友资询：厚街万科金域世家和广州新塘品秀星图，纯投资，帮忙分析优点、缺点和升值潜力，还有那些楼盘值得投资。谢谢！

回答：你好。万科金域世家可以考虑的，周围配套还可以；品秀星图一直有推荐，地铁上盖，目前新塘也是处于价格低位，可以考虑的；东莞还可考虑：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗?还有上涨空间吗？

回答：你好，朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。

提问：广叔你好，新人首问，目前在深圳有一套两房，在我老公名下，我属于无房无贷，想卖掉，用我的名字来换一套三房，假如可以用杠杆lh三成，首付后的钱还想再用老公的名五成买个一房，算了一下可以撑五年，以后看情况再把一房出手。或者是两房不卖，但手机只有一百多一点，直接用我的名买一个一房。目前有两个问题向您请教：1，我的首房首贷用在哪一步才是最大化？因为目前银行也要收紧jlh贷款，3成首付还有没有希望。2，深圳福田区梅林片区的梅林一村，是大型公务员社区，环境可以，户型不太好，有个梅香共享学区，还值不值得买？

回答：你好，1.预算允许情况下，深圳首套资格尽量先用在三房上面，相比一房，因为三房总价更高，首付三成，那么所需承担的上车成本就小一点。如果先买一房后面再买三房，二套首付成本就太高，更难上车三房。杠杆的原理就是以小撬大。2.梅林一村可以考虑，而且还是在周边居住，买入问题不大。梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能。

梅林一村也是非常著名的公务员社区，00年入伙至今，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，备靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。深圳刚需买房价值高的板块，详见内部分享!

提问：广叔好，番禺在这轮行情的表现，好像只有万博的欧泊，十年小雅，佰利山；番禺客运站的尚东尚筑和金海岸花园有增幅，其他平时表现不错的楼盘，比如雅居乐花园其他组团和锦绣香江都没什么表现？难道以后真的只有最新的最优质的楼盘才有涨幅？15年楼龄以后的旧楼盘只能泯然众人？

回答：你好，不是的，雅居乐或者锦绣香江其实也有在涨，只不过呢现在的价格普遍是那些歪瓜裂枣的户型居多，3个月前3.8可以买到中高楼层，今天这个价只能买到低楼层，这是两码事了雅居乐比较大，要明显看出量价齐升的话有难度不存在只有最优质的盘才配有涨幅，涨过头了人家会回头看看别的盘的除非小区本身品质过不去

提问：您好，广叔叔，现在想优化一下房产跟你咨询：长沙两套住宅和两套公寓（共贷款90万），深圳蛇口华彩花园一套（贷款近300万），小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫，就牺牲品质买了华彩老破旧，现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓一百万，能凑260万，有两个想法：1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城，2、担心出手速度慢，房子快速涨，不卖华彩，再在深圳投资一套四百万人小两室。请老师指点，怎么优化更合理，也可以有第三套方案，谢谢！

回答：你好，深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。我查了下，华彩近几天成交了一套152平，单价只有44000。也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。还好你买的是一套三房，面积应该不过百，要好出一些，不过受大盘拖累，也卖不上高价。我的意见，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。

提问：您好广叔，刚买了坪山中心区新盘，两年分八期陆续给完全款(免息)，打算在两年之内，陆续把手头的公寓，惠阳两套小两房，坪山写字楼小产权全部卖掉，刚才能全款给完，然后再抵押贷款投资，这样操作可以不？

回答：你好，没有问题，这波操作很6啊，思路这么清晰，前期怎么踩了这么多坑？尽快着手出吧，这几项资产都不是想卖就能卖的，必要时要适当割肉。至于坪山中心区新盘全款付清后是否需要抵押，要根据当时的市场形势和有没有合适的购买标的再定。

提问：您好广叔，未来10年南油B有棚改的可能吗？目前主要考虑孩子上学，尽早上车买个学位，总价350万，如果是考虑自住多于投资，是选择南油B还是福田景田的TT国际或者缔梦园？

回答：你好，棚改时间周期太长不建议去买。刚需自住，考虑配套、交通、学位等等，更多的是一种居住的“幸福感”，而投资不是自住，是未来卖给别人获益，考虑的是潜力，所以能忍受三五年内没有地铁、配有配套也是能忍受的，只要未来通了地铁、配套逐渐完善涨一波就行。刚需并不需要太看重涨跌，合适尽管上车，反正未来都是会涨的。福田景田300多可考虑。

提问：您好广叔，是宝中的2房还是带育才学位2房升值更高呢？家庭己有两套在宝安，担心资产配置过于集中。但育才的2房比宝中的贵60-80万，有资金压力，本人在南山科技园上班。广叔有什么建议？

回答：你好，宝中和育才学位两者没有可比性，需要把具体的房子列出再来对比。理论上宝中的次新2房+中上学位，比育才学位的老破小要好一点。育才这几年成绩表现平平，甚至有下滑迹象，家长关注度亦减少，学位的因素怕是越来越难抵消小区的继续老化带来的影响。更多分析参见内部分享！

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