最近深圳楼市发生了几件大事。

1、官方宣布取消人才房和安居房，转为共有产权房。

2、官方宣布将十四五期间的保障房目标从54万套上调至74万套。

3、光明长圳学区事件。

尤其是第三个事，目前在舆论上引起了巨大的争议和对立。

当然，这件事最终结果还有不确定，会不会反转还两难说。

我知道一些身处于局中的人现在情绪上很激动，但大家有没有想过官方背后的决策逻辑是什么？

一味的付诸情绪，或者简单的贴标签，解决不了问题，甚至还可能让问题进一步复杂化。

我们在观察、分析深圳楼市时，很容易忽略一点儿，也是最重要的一条隐线：

深圳是全国乃至全世界唯一的社会主义先行示范区！

它不仅是一顶高帽子，更是一把尚方宝剑。

意味着深圳在解决楼市问题上，要敢于创新，要敢于打破旧的规则，要敢于动既得利益的蛋糕，为全国做出一个样板来。

01

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4月6日，深圳市规划和自然资源局公示了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》（以下简称《规则》）。

在公示的《规则》起草说明中提到，在目前正在制定的深圳保障房政策中，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障房的租金、售价水平进行了调整。

对此，舆论上有不同声音。

一种是认为深圳人才房和安居房实验的失败，另起炉灶。

理由是“六折人才房政策”2022年11月才正式推出，现在才过半年就要成为历史了。

卖的也不是太好，有些房源的去化率仅15%。去年首批的6个人才住房，整体开盘去化率仅有43.6%左右。

虽然人才房和安居房都有长达十年的锁定期，但由于取得100%产权后可上市交易，也让二者背负着寻租套利、违背公平的质疑。

要我说，这显然是把事儿想简单了。

另一种声音认为是为了和全国政策接轨。

理由是2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，确立了我国“三位一体”的住房保障体系：公租房、保租房和共有产权住房。

是有这方面的考虑，但绝对不是关键因素。

共有产权房取代人才房/安居房的决策背后，是官方更重要、更深远的考量。

前者较于后者有两个明显的不同。

1、政府的参与度更重了。

共有产权房以政府与购房者共享产权的形式，间接降低购房者的上车门槛。

比如北京第一个共有产权房项目—锦都家园，就是双方各占50%的产权，相当于给购房者总房价打了5折。

而未来出售时，购房者能拿到的也只是属于自己那50%的产权收益。

这意味着，未来政府也能分享房产保值增值的红利。

人才房/安全房虽然一开始也没完整的产权，出售时也会补交一定费用。但整体上，购房者获利会更大一些。

这也是舆论质疑这类房子存在寻租套利的原因。

2、流动性不同。

人才房/安居房在达到要去后，购房者可以按彼时的市场价，卖给任何想买的人，是开放的市场化交易。

共有产权房则是闭环流动，即购房者可按彼时的市场价格转让所购房屋产权的份额，但买家有限制。

要么是剩余权益的代持机构优先购买，要么是转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

大家看明白这里面的关键了没？

它们解决了两个问题：

1、大大缓解了政府在保障房投入上的财政压力。

很多地方在保障房建设上雷声大雨点小，很大一部分原因出自财政压力。

深圳虽然不差钱，但建设大规模保障房也是有压力的。

而共有产权房则让政府占据部分产权，并获得市场化的增值收益，进而解决部分资金问题。

不妨大胆想象下，未来共有产权房运作成熟后，政府旗下的代持机构甚至可以通过REITs实现商业化变现。

2、连一二十年后的问题都解决了

深圳是一种移民城市，它的活力很大程度来自五湖四海那些勇于奋斗的人。

而深圳的未来，也取决于更多新鲜血液的流入。

如何给未来的年轻人保留火种，让他们能够留在这座城市？

这是深圳需要思考的。

深圳一个残酷现实是，人多地狭，一手房盘子本来就小，未来只会更小。

而现在的人才房/安居房更像是一锤子买卖，不可持续。

据不完全统计，近年深圳批准建设的人才房项目约30个，供应套数约3万套。

卖完了就没了。

届时，政府只会更加捉襟见肘。

闭环的共有产权房，则很好地解决了这一问题，10年、20年、30年后，彼时的年轻人仍有低门槛上车深圳的机会。

所以，从这个角度看，共有产权房取代人才房/安居房背后是官方的一个“大阳谋”。

02

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今年是“十四五”的第三年，也就是说“十四五”已经过了一半。

深圳在这个时候提出将“十四五”保障性住房的建设目标从原来的54万套（间）提高到不少于74万套（间）。

注意，提高的是总量。

半道突然提速37%，同样意味深长。

在保障房总量提升后，“十四五”期间商品房的供应占比降至32%，也就是三分之之一。

而在2018年，深圳出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》中，商品房占比是40%左右。

可见，商品房在供应盘子中，在肉眼可见的缩小。

对此，有业内人士指出，深圳楼市正在新加坡化。

对于某些人、某些企业来说，这可能不是一件好事。

但对于深圳这座城市来说，这句话绝对是莫大的赞誉和肯定。

新加坡的商品房房价不比深圳低，换算成人民币大概在8-16万/元左右。

但新加坡却没有深圳的烦恼。

放眼全球，新加坡是凤毛麟角能够实现那句楼市箴言的城市：

让市场的归市场，让保障的归保障！

这句话想必大家也都听过，但我们有没有想过，它的因果逻辑是什么？或者说，该如何实现这种理想状态？

个人觉得，只有实现了让保障的归保障，才能做到让市场的归市场。

新加坡人不为房子焦虑的一大原因在于，市场化的商品房占比仅20%左右，大部人通过保障房（组屋）来满足居住需求。

回头再看深圳官方大幅提高保障房建设量的举措，信号已不言自明。

放眼未来，只有当深圳的保障房让刚需不再为深圳的高房价而焦虑时，压在商品房头上的大山（如二手房指导价等）才会慢慢的搬开。

03

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最近的长圳学区划分事件，争议很大，对立也很严重。

公说公有理，婆说婆有理，谁也不让谁。

我在网上也看了很多相关的文章，感觉争议已经慢慢跑偏了。

从抠字眼式的解读，到贴标签、扣帽子的相互攻讦，现在已经上升到对深圳政商环境的质疑了。

人们总是喜欢争对错，但现实中，尤其是一些改革哪能是一句对错就能盖棺定论的。

我无意卷入其中，只站在一个局外人的角度说几句。

1、到现在为止，网上仍可以看到大量的批评声。允许这些刺耳的声音存在，本身就说明了深圳政府的气度和态度。

2、现在的深圳已不同于40年前，彼时深圳是一张白纸，有巨大的增量空间，让各方井水不犯河水，一心搞钱；

但现在，深圳的有产阶层是一个庞大的存在。

而“房改”又是一个以存量为主的再分配改革，肯定要动一些人的奶酪，怎么动，是一个技术活。

如何既要拔鹅毛，又不能让鹅叫，很考验官方的水平和技巧。

3、这次一个很大的争议就是说违背了“租售同权”，其实这二者并没有必然的联系，就像女性在某些方面会享有特别的权益和保障，但你不能说，这违背了“男女平等”。

我们可以为老年人修建专用的养老院，我们可以给底层群体修建保障房，为什么不能给他们配套专享的学校！

4、这一次的学区划分，官方的初衷和目的可以理解，也不是第一次这么干（今年2月大鹏中心区08-13地块学校学区划分，也是保障房优先）。

站在个人视角，我们很容易屁股决定脑袋。

但站在官方视角，在大规模建设保障房的过程中，有两点是需要考量和解决的。

一是如何提高保障房的吸引力，想必大家也知道，很多保障房在区位和环境上与商品房比，并不占优。

通过配套优质教育资源，有助于提高弱势群体申请保障房的积极性，避免公共资源的浪费。

二是如何打破教育资源的阶层固化。

过往教育资源的分配秉承市场化原则，即优质资源价高者得，这也直接导致了深圳学区房的疯狂。

结果就是优质教育资源被富人阶层垄断，弱势群体的孩子想进名校难于上青天。

如前述所言，未来深圳是以保障房为主导，但若优质教育资源继续被富人阶层垄断，保障房的意义将大打折扣。

所以，这一次，官方直接掀桌子，重新制定游戏规则。