不为别的，就为当初美泉1612对虎爸职业生涯的重大洗礼。

在当时房子还是靠卖沙盘模型、卖图纸的年代，美泉1612极具震撼的实景峡谷园林让南宁的地产从业人知道，原来房子还能这么卖？

园林竟然能在交房前呈现出来？放在当时是绝对的降维打击！

10年前美泉营销中心的园林展示（图片来源于网络）

我相信经历过那个年代的人当时都是以朝圣的心情去踩盘，然后被震撼，进而膜拜。

所以虎爸要做青秀严选，这一定是绕不过去的楼盘。

10年过去，当初这个敢PK幸福里的豪宅盘，如今变得如何了？

让我们开始实盘评测第四站——美泉1612

一、楼盘印象

美泉1612这个名字放在如今可能有点非主流（按虎爸团队00后的说法），但在当时流行XX郡、XX府、XX家园的楼盘命名上就显得很特别。

虎爸查到当初官方解释：始于1612年，源自奥地利的皇室夏宫，又称“美泉宫”。历史上因“茜茜公主”传奇而扬名世界，是如今维也纳最负盛名的皇室古典建筑经典之一。

嗯，那个年代卖楼盘是很考验讲故事的能力的，单从名字就已经赢了，起码虎爸这辈子算是记住了。

美泉1612总占地110亩，总楼栋19栋，产品涵盖大平层、普通住宅、商业公寓，大到200平，小到30平都集中在这个仅百亩的地块里。

最让人意外的是，这个盘在2012年首开至今，一个仅110亩的盘，经历十数年，虎爸去踩盘时，发现开发商还保留了售楼部在卖少量余货。

妥妥的地产老古董！

二、楼盘评测

1、关于位置：

楼盘位于凤岭北片区枫林板块（板块划分参见《青秀片区板块划分》），不是凤岭北就代表着高大上，枫林板块可以说凤岭北最杂乱的片区，因为开发过早缺乏整体规划，导致路网杂乱且存在许多断头路。如枫林路和高坡岭路10年头断头路，一直到16年才通民族大道。

因此这个板块也仅有吉祥路的形成了具有商业人气的街区，其余的不是围栏就是荒地。而楼盘正好是位于云景路与吉祥路交界，属于绝对的地段核心。

板块靠近东站，几乎属于一步之遥，对有经常出差需求的小伙伴可太友好了。

2、关于交通：

地铁方面，离1号线佛子岭站及百花岭站直线距离都超一公里以上，与地铁房肯定是无缘了。

在公交巴士上，只能说不要期待太多，作为的NEWMOMEY板块，自驾一定是主流。

28路（秀安西—屯里车辆段）\56路（云景高坡岭路口—柳沙公交首末站）\106路（广西体育中心公交首末站—南宁火车东站南(凤岭客运站)）\B127路（龙华祥邕路口—药用植物园）\B128路（云景高坡岭路口—朝阳广场(人民友爱路口)）有5条线就不错了。

自驾方面，走枫林路南北可10分钟内快速达到民族大道及东站快速路。

总的来说，除了要忍受平时上下班因为道路狭窄造成拥堵以外，这里是在东商区或金湖通勤居住不错的选择。

3、关于配套

商业方面，美泉1612自身的商业配套足够满足自住需求。

云景路边上的底商虎爸愿称之为凤岭北银行金融街，基本你能想到的银行都开在这里，我就不一一列举了。

吉祥路边上分布粉店、中介、家政店等生活配套样样俱全，也因此是整个板块人气最旺的一条商业街。

医疗方面，你只能奔波到3公里以外的区医院东院或琅东医院。听说那个烂尾十几年的儿童医院已经复工了，板块内的小伙伴可以期待一下。

公园方面，最近的肯定是凤岭儿童公园了，但如果把云景路和白云路的休闲市政绿化带也当做公园的话，那按虎爸话的路线当做饭后散步也是不错的选择。

总的来说，1公里内生活方面基本够用，但要是想要更丰富的消费比如看电影啦、约会啦，就要更远的万象、航洋了。

4、关于教育

在幼儿园和小学方面，美泉伟才幼儿园及云景路小学就在家门口，虎爸一直认为，一个楼盘的幸福指数最关键的是幼儿园及小学能不能在家门口解决。

这点美泉无可挑剔。

但说要初中时，这真是业主的痛啊！

原来美泉的学区是划分到天桃学校的，这也是为什么小区小户型的转手率高的原因。无论是伴读要环境还是纯要学位要控总价，对要鸡娃的家长简直不要友好。

但自从凤岭北路中学建好后，美泉的学区被重新划入，价格也随之跳水。

虎爸就有几个朋友当初为了学区投资了小户型的，刚买入不久就被划入新校，真是欲哭无泪。

最近新民中学“私转公”的事闹得沸沸扬扬周边各楼盘暗流涌动，有传闻美泉有可能会被划入，造成近期看房的人突增，虎爸在踩盘时就遇到好几组为博新民学区的家长。

（图片来源与南宁市教育局官网截图）

有没有机会划入虎爸不是内部人员不评论，但如果成真，那美泉的房价又要重回巅峰了。拭目以待咯。

5、关于舒适度

当初美泉最引以为傲的卖点就是所谓的峡谷园林。

现在回过头来看，很多吹的牛逼算是实现的，但也有不少在入住后的问题暴露出来了。

先说缺点，排排雷。

排雷一：水景烂尾。虎爸在《南宁买房要小心这类配套烂尾》里详细说过。目前小区大门的水景已经停止运行，昔日波光粼粼变成晒谷场。围绕在楼栋的水系已经干涸，上面积满一对枯叶杂草。

排雷二：水质浑浊。维持峡谷的瀑布水系还在哗啦啦的飞流，但顺着峡谷越往小区里面水质就越浑浊，有时还会看到一些垃圾异物，让人好不舒服。

排雷三：人员混杂。“爷爷,你听过美泉宫吗?”、“W一带天鹅湖的董事府邸”虎爸记得那时电台疯狂打CALL，但小面积的户型产品带来的是为了学位伴读或投资租户。你会相信董事长和一堆租户同住一个小区，只说你图样图森破。

再谈谈优点。

园林哪怕放现在看是很壮观。虎爸前面虽然对园林维护各种吐槽，但美泉的园林设计的确够大气够nice。

坡地、大树、地台、桥廊、峡谷瀑布、人工湖...

这层次感及震撼力吊打现在的楼盘，可以说美泉的园林目前依然有实力仅南宁前五。

公区用料是真的下来血本。基本从大门的飞马雕塑开始，满眼看到的都是石材，花圃有石材、围栏用石材，架空层也有石材，妥妥的石材狂魔。所以整体质感比附近卖同价格的楼盘要高端太多。

门禁系统很严，但也仅限于刷卡系统。美泉每个楼栋都要刷卡才能用电梯，这个对于要极致安全的简直不要太友好。但物业方面就很一般了，虎爸进大门时物业小哥基本不问询，进楼栋时因为要刷卡呼叫物业中心一直没人回复，只能说差评。

6、关于户型

美泉1612整体2823户，二手在售住宅约145套，挂牌率高达5.1%，挂出来基本都是以小面积居多，妥妥的学区投资盘。

关于房型方面，虎爸就重点盘点几个：

36平1房，学区投资推荐。总价就是王道，唯一的风险是学位会控小面积。

51平1房，不推介。和36平比总价高，和62平比房间少，很尴尬。

65平2房。这个面积能做这么方正的2房是很少见的。很适合学区伴读或婚前财产投资。

这个101平的算是在美泉户型里让虎爸最舒服的了，力推力推。

120-140平面积段的。整体格局没大问题，就是小问题有些会介意。比如121平开门对厨房，136平入户就是卫生间等等。

121平136平

172平是典型的横厅户型，胜在面积利用高，但到这个面积段的公共空间，比如阳台及厨房算是比较小的。W一就主卧的尺度爽一些。

其他200平以上那种就不点评了，离大多数人太远，如果你家里有矿，那就找虎爸做咨询咯。

二、总结

美泉1612处于凤岭北枫林路板块人气最旺的地段，从生活到教育都能在家门口满足。

作为南宁曾经敢叫板幸福里的豪宅，随着时间冲击，很多当初的滤镜及光环已逐渐褪去。

最早那批所谓的董事长住户估计已换到其他豪宅盘，如今这里已经成为凤岭北newmoney的集中地及学区投资的热地。

但无论如何，当初大手笔的园林设计及下血本的用材，还是隐隐流出曾经作为王者的底色。

哪怕是放到现在，依然是整个凤岭北片区存在感很强的老牌豪宅楼盘。

至于能不能博新民中学？虎爸不多讨论（怕被打脸），但美泉丰富的小面积产品的确是整个片区最优质且低门槛的学区盘。

如果要给它打分（满分10分），虎爸会给地段6分、产品8分，综合7分。