穿越回上世纪90年代的上海，可能会看到这样一番景象：一家三代共计8口人“蜗居”在9平方米的小屋里，入夜，地上便躺满了人；第二天早上醒来，居民们一边手提着马桶，一边跟邻居打招呼，穿越大大小小的弄堂奔向化粪池。有时赶巧，与邻居在“一线天”弄堂“狭路相逢”，两个人还要来个亲密接触：背靠背贴墙而过。

1994年，为了解决老百姓“住房难”的问题，中国住房制度改革正式启幕。这场改革的初衷不仅是实现住房商品化、社会化，更重要的是让“居者有其屋”。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，住房市场化、商品化是对我国住房福利制的革命，从福利变成商品，与住房相关的各个领域都被重塑，也进一步将人们从计划经济的思想中解放出来，不断迈向市场经济。

同时，作为中国市场经济改革的重要组成部分，不断发展壮大的房地产行业也成了当时拉动中国经济发展的一个火车头，在中国经济发展的大潮中发挥了应有的作用。

有房可买：一个新住房时代的开启

改革之前，很多人住房问题的解决路径一般是“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”。那时，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。

然而，一个现实问题是，随着房源越来越紧张，分房排队成了一种常态。有的人一等就是很多年，等来的房子也是“老、破、小”；也有人一辈子没有分到房。数据显示，1978年，全国城镇居民人均居住面积仅3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%。

1980年，中国开始迈出了住房制度改革的步伐。1980年4月，邓小平同志发表了关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计，其中包括出售公房、调整租金、提倡个人建房买房等内容。

一段时间内，住房难的问题没有得到明显缓解。退休的上海某国企员工吴女士在接受媒体采访时回忆起30多年前的分房场景，“当时，我们家双职工，等了6年，人均2平方米以下，1988年分到一个单身宿舍，当时儿子都3岁了。”

为了改善人民的居住条件，1994年7月，国务院发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》），开启了城镇住房制度正式改革之路。文件提出要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；并加快住房建设，满足城镇居民不断增长的住房需求。

不久，住房领域又迎来了更硬核、更彻底的改革手段。1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称《通知》），该文件提出全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，宣告了福利分房时代的结束。

“可以把1998年看做是我国房地产历史上的一个分水岭。”赵秀池表示，此前，住房主要由国家拨款投资建设，只收取微薄的房租，每年甚至连维修费都不够，房子越建越多，国家和企业负担越来越重，住房建设的模式不可持续。上世纪80年代进行的一些住房改革制度的探索之所以收效不明显，很大一部分原因是租售价格比不合理。赵秀池说，“如果不停止住房分配福利制，住宅商品化就不会实现，居民的美好住房梦也不能实现。”

从这一年起，住房分配货币化的时代正式开启。赵秀池解释，住房分配货币化是居民获得住房与个人支付能力挂钩，就是需要直接拿钱到市场上去买房。

配套住房公积金和信贷体系的建设

房子成了商品，随之而来的与住房相关的生产、分配、消费、流通等各个环节的重塑。

赵秀池表示，具体来看，在生产环节，房屋建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制，其中，开发商要核算成本并取得盈利；在分配环节，要采取与支付能力挂钩的市场化分配方式；在流通环节则要采取等价交换原则，老百姓买了房，就可以获得房屋产权。

房屋价格市场化以后，不少人无法一下子负担高额的买房费用，如何让老百姓买得起房也是一道新考题。住房制度不断革新的过程中，与之相配套的住房公积金制度和住房信贷体系的建设也要跟得上。

公积金制度应运而生。1991年5月，上海市在借鉴新加坡中央公积金制度经验的基础上，结合自身情况，率先建立了中国特色的住房公积金制度。随后，各大城市纷纷开始效仿。

1994年发布的《决定》第一次提出全面推行住房公积金制度，发展为长期住房储金。同年11月，财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，我国住房公积金制度正式建立。1998年发布的《通知》中再次强调，到1999年年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5％。

同时，也开始建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。1998年发布的《通知》也首次明确了所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。当年，中国人民银行出台了《个人住房贷款管理办法》，并指出之后一段时期，住宅消费成为新的经济增长点，信贷投放也向其倾斜，当年住房贷款规模达1000亿元。

“住房制度改革的核心是资金从哪儿来问题，住房公积金制度、贷款制度等配套制度的改革极为重要。”赵秀池说，住房公积金制度的建立是住房制度改革的一部分，也是工资改革的一部分，让职工专门设立了住房公积金账户，积累了住房资金，使职工买房成为可能。住房贷款制度的设立，使家庭提前圆自己的住房梦成为可能。通过贷款制度的设立，确实使绝大多数家庭购买了住房。”

此外，还针对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。1998年发布的《通知》也首次提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。

据统计，到1998年6月底，全国归集住房公积金总额已达980亿元。当年年中，全国城镇自有住房占全部住房的比例已超过50％，部分省市已超过60％，发展迅速。

住房条件发生翻天覆地变化

随着住房建设日新月异，成为经济增长的重要力量。特别是在1997年亚洲金融危机发生的背景之下，1998年，我国城镇住宅完成投资4310亿元,比上年增长近30%，同时，也带动钢筋、水泥、装修等诸多行业的发展，成拉动内需的一个重要增长点。

经过20多年住房改革制度的改革，老百姓无论是居住面积还是居住环境都发生了翻天覆地的变化。

上世纪90年代，一些上海弄堂居民的居住梦不过是能拥有一张属于自己的床，现在很多人不仅有了一间房，还拥有了独立卫生间，实现了“马桶自由”，再也不用每天手提马桶，与邻居化粪池相见。

人均居住面积大幅增加。2019年7月，国家统计局发布的《建筑业持续快速发展城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》显示，到2018年，我国城镇居民人均住房面积已达到39平方米。

2020年4月，中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭住房拥有率达到96.0%。其中，城镇居民家庭中有1套住房的家庭占比为58.4%，有2套住房的占比为31.0%，有3套以及以上住房的占比10.5%。

赵秀池表示，正是因为了有了上世纪90年代住房制度改革的一系列大动作打基础，才使住房制度改革的目标——住房商品化得以实现，也使绝大多数家庭有了自己的产权房，实现了居者有其屋的愿望。