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提问：你好！老西关这边省级学位房23方115，值得入手吗?学位加上班自用

回答：是老破小吧？自己用倒没有大问题。如果投资的话不建议，因为老破小如果没有强学位的话，后续很难找到下家出手。另外我建议把你的首付预算还有月供能力说一下，如果学位没那么用到的话可以考虑投资为主，佛山临广一带还是有很多选择的

提问：雕叔，你好！因为学位加改善的需求可不可以考虑越秀区的老破大侨福苑141方的。假设首付和贷款都没问题，就怕以后找个接盘的难

回答：你都说是老破大了，而且面积太太的学位房总价太高一般人够不着，流通性大打折扣。正常一般都是买小的学位房的壳来上学的，用完就丢掉了。可以考虑买一套大的改善房加一套小的学位房。

提问：雕叔您好，在星球中浸泡多日受益匪浅，您平常介绍买房逻辑较多，请教您在一个周期各阶段中（止跌爬升-板块轮动-爆发-调整），卖房时点应该如何把握？

回答：说的好像，本知识星球没有干货似的，呵呵最好是卖在爆发期了，但不是所有人都有这个警觉的。整体看，如果看到市场在启动了，成交量上去了，就可以把房子挂出去了，慢慢接受市场的考验了，不过1、真正决定的是市场的情况，好市场一定好卖过一般或者差的市场2、卖房其实是有技巧的，比如放盘、比如御用中介使用、比如价格梯度设置、比如房子本身控制等因素3、一定要记住：没有卖不出去的房价，只有卖不出去的价格

提问：雕叔请问东方新世界这种70小两房的小卧室能不能改？实在是太小了但是买其他不够钱

回答：这个户型，主要分布在6-7栋的北向，以及东北向为主。其实这个面积之下，2房可以改的，一进门口的那个小房间可以改为一个榻榻米的形式，外加一个小书桌，我见过几个同样的户型是这样子的，效果还不错您的问题回答完了

提问：雕叔您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户：一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，升值有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。

提问：雕叔，我房子银行放款了，准备并发两个装修贷，现在申请应该没事了吧

回答：一般我都建议大家月供过几个月才申请，这样银行就不会误以为你是首付贷，更加安全如果急着要的话其实也可以，看你贷款中介水平。

提问：雕叔，问下总价两百万内的上车房有啥推荐，希望能对口教育质量还不错的学校，限购区内的，目前在天河上班，觉得番禺会有比较多的机会，求指引

回答：按照你的提问和需求，我觉得有几个思路：1、200万总价的房子，一定是在番禺，一定是在番禺广场和番禺市桥那个大板块之内2、这个总价，只能买楼梯楼或者有加装电梯的，类似于老婆小，但是可以带学位的，比如北城小学、中心小学、东兴小学3、然后尽量买在3号线沿线的附近，这样保证你的通勤

提问：雕叔好，我想今年在广州买套房，预算400左右，还贷金额1w以内。手头现金不够，目前在长沙五一广场有套房，有贷款，明年3月才能卖，房价约140。以下选择哪种更合适？请教雕叔指点一二：1.先卖再买。最稳妥，缺点在于明年不知广州房价如何。2.先抵押再买。不知利率多少，没有经验。3.全款买再首付三成。可否用公积金贷款？不知利率多少，没有经验。谢谢雕叔！

回答：肯定是先抵押长沙的房子，掉转头来买广州了。长沙的信贷市场不太了解，但上浮5-10%肯定有产品有的做，甚至利息都不用这么多，走那种8-10年的先息后本全款再抵押的话，也只能走经营抵押贷，不是正常的按揭，做不了公积金，公积金只针对按揭贷款

提问：雕叔你好，请问签二手房买卖合同前的产权查册，中介说可以用手机现场查，那还有必要去房管局再查吗？多谢

回答：手机查询的是简版的，是不盖章的，最终是要去房管局查询不过你可以在合同上备注“业主有义务确保本房源产权清晰，在规定的时间点之前使得房子具备交易过户的条件，否则算违约”之类的约束条件[色][色]

提问：雕叔你好！好哥们，真的是好哥们买了广钢和三山新城，我说应该买黄埔和天河，他不听，就要对着干，说大家都看好的他就不买，最后不欢而散。问下这两个地方是坑吗？我刚买了城市之光，被他说蠢的不行。靠，这什么朋友！搞得我都怀疑人生了

回答：不能说坑吧，也是有价值的不用怀疑人生，现实生活我身边很多亲戚朋友都是乱七八糟买的我也不会多说一句买涨了，他不会分钱给你买跌了，他会记住你建议大家平时在遇到一堆人讨论楼市投资的时候，还是少说几句