近期，我发表了《楼市低迷的原因是什么，为什么只投资使用权就可以避免房价下跌的损失》的观点，指出了中国楼市的投资风格正在发生鲜明的风格转换，这个风格转换就是所有权的炒作机会越来越来越小，使用权的投资正在被投资者追逐。

　　这一风格转换的标志就是决策层提出的房住不炒的房地产全新定位。

　　“房子是用来住的”，就是说代表房子居住功能的使用权价值成为了政策支持的发力点，“房子不是用来炒的”，就是说代表炒作交易的所有权价值成为了政策抑制的发力点!

　　房价就是所有权价值加上使用权的价值，所有权价值就是房子转让时的溢价，使用权价值就是未来房租的累计总和。

　　房炒不住就是只投资所有权价值不投资使用权价值，房住不炒就是只投资使用权价值不投资所有权价值。

　　过去很多人投资房产只看中的是房子未来会不会溢价升值，根本不看租金的收益，这些人就是炒房，这种炒房带来的结果就是把根本租不出去的房子的房价炒到了天上，期待有人天价接盘，比如环京很多地方房价从五千涨到两万多。也就是使用权价值根本没有跟房价吻合，反而出现房价跟租金背离带来的房价泡沫，最终房价出现了大跌腰斩再腰斩。

　　使用权也就是居住价值，这种房大家通常叫做小产权。大产权就是在小产权的基础上增加的所有权，也就是有国家认可的房产证。

　　从居住价值上，大产权跟小产权没有区别，只是大产权增加了所有权价值，也就是可以卖出转让或者拆迁时获得可能的升值收益。

　　那么，有人会买小产权房吗，当然有，还有很多，尤其在房价高的一线城市小产权房更是很多。

　　比如北京，深圳都有很多这样的的房子，这些房子由于没有缴纳土地出让金，所以拿不到房产证，通常只能跟开发商签一个长期租赁合同。

　　比如正在在售的北京东五环的超级蜂巢项目，都是三十多平的小户型公寓项目，单价一万六左右，总价六十万，项目共有将近两千套房源，现在基本售罄。这说明，这样的小产权房有太多的购房者。

　　那么，为什么这些购房者要买小产权房而不买大产权?原因主要有两个：

　　1. 价格便宜，非常适合北漂，比如东五环超级蜂巢公寓项目单价16000多元，户型30多平，总价60万左右，非常适合年轻人首次购房。反正也得租房，还不如买一套这样的房子，十几年的租金就覆盖了这种房子的总价。周边的大产权的公寓价格要三万多，小产权价格只有大产权房价的一半左右。

　　2. 位置都在产业园周边，上班很近，很好出租，周边相对成熟，要比那些周边没有任何配套的房子强很多。

　　当然，小产权房子也有缺点，缺点就是安全性，有如下两点：

　　1. 没有独立房本，也就意味着不受国家保护，遇到拆迁不会有拆迁补偿。

　　2. 租赁合同期限不稳定，因为开发商作为出租方，万一开发商出现变故，可能出现业主方的跑路。

　　上述的安全性，就是小产权房面临的普遍性问题。因为有风险的存在，同时有价格便宜的吸引力，让小产权房在价格便宜的同时，吸引了一群人数不太多也不太少的客户群体。

　　我们知道，房产兼具居住功能和投资功能，大家买小产权房主要看重的就是居住功能也就是使用权价值，而小产权房投资功能具有极大不确定性，所以小产权房只有大产权房价格的一半左右。

　　对应的就是大产权房里面有一半左右的价值是属于投资价值也就是所有权价值。而那些买小产权房的人看中的就是使用权价值，放弃的就是所有权价值。

　　比如上述的北京东五环项目，总价六十万一套的小产权公寓，业主买到的只是一份跟乡镇签署的四十年租赁合同。对于这些购买者来讲，这种公寓的每年租金就要四万元，购房的六十万总额仅仅相当十五年的租金，或者说，只要购房者其实就是租房人只要能住满十五年，就不亏，如果能够居住超过十五年，那么就占了便宜。

　　前面我的文章里面反复强调，商业的定义就是各取所需的自愿交换自己的需求，商业模式就是找到一类人的不着急需求去交换另一类人的着急需求，成交就是交换双方都觉得自己占了对方的便宜。

　　对应购买小产房商业模式就是，开发商商虽然出售的价格便宜，但是本身土地就便宜，只要能够快速回笼资金就是自己的最着急的需求，用租户提前支付的租金让自己的成本跟利润的都提前回笼，自己占了购房者的便宜。

　　对应小产权购房者来讲，只要十几年的租金价格就能够住四十年的房子，只要租金一直不涨价就是最着急的需求，相当后以后得二十几年都是白白居住，所以自己占了对方的便宜。

　　双方都觉得自己占了对方的便宜，不仅能够成交，还能够快速成交，这就是商业模式逻辑。

　　那么，那些购买大产权房的人明明买的贵了，为什么还觉得自己占了便宜。

　　非常简单，这些购买大产权房人比小产权房人多了房本，也就是多了所有权价值，，只要未来房价上涨，那么所有权价值就会增值，并且这个增值的收益全部归所有权人所有，所以购买大产权房的人也没觉得吃亏，并且前面我说了，所有购买大产权房的人都会认为房价会上涨，所以自己才愿意多花钱购买大产权，只要未来房价上涨幅度超过通货膨胀率，那么购买大产权房就是占了便宜。

　　商业本身就是各取所需，大产权房人的需求就是看涨房价给自己带来的房价上涨收益，所以看中的就是所有权。小产权房人的需求就是看涨房租给自己带来的租金上涨的收益，所以看中的就是使用权。

　　现在楼市低迷，说明的就是看涨房价的人偏少，而看涨房租的人更多一些。带来的结果就是购买使用权的人越来越多。因为房价下跌，购买的所有权会亏损，而房租上涨，那么购买的使用权就会盈利。

　　既然会有越来越多的人会购买使用权，也就是小产权，那么为什么很多人还不敢买小产权?

　　现实中，是咨询小产权房的人非常多，只是敢于购买的比较少，其中原因就是安全性的问题。

　　上面我提出小产权的最大安全性就是只有租赁合同没有房本，对应的两个风险点一个是国家拆迁风险，另一个是开发商跑路风险。

　　如果这两个风险都化解，那么就可以说小产权房房购房就会井喷，也就是单独购买使用权的购房者会出现大家排队购买的现象。

　　那么有没有既不会拆迁，也不会跑路的小产权房呐?当然有，就是我提出的所有权跟使用权分离的全新房地产模式，也就是把大产权房产中的小产权单独拿出来出售的模式。

　　原来的大产权就是所有权跟使用权是同一个主体，分离模式就是所有权跟使用权是两个不同的主体。只要单独购买大产权房中的小产权也就是单独购买使用权，这就能完全避免上面提到的传统小产权房的风险：

　　比如一套万科城市之光的36平loft精装公寓，总价120万，也就是说所有权价值跟使用权价值之和是120万，其中所有权价值50万，四十年使用权价值是70万。可以单独跟房主购买这套万科城市之光的四十年使用权，只需要花70万，不需要购房指标，只需要四十年租赁合同(如何签四十年合同后面我们在提供方案)，并且这个70万还是可以在四十年后退还的，也就是相当于购买四十年使用权只花了70万押金，没有其他花任何租金，房主还把房本的抵押权做到使用权人名下，真正的是属于零元购买小产权房，只是房本上面的权利人还是原房主，但是抵押权人成为了使用权人，使用权人拿着房管局开具的不动产抵押他项权利证，相当房本的产权被抵押人冻结。

　　四十年到期后，房主退还使用权人70万押金，使用权人给房主解除抵押，双方结束四十年租赁。这段四十年期间，所有权人先拿到70万押金，可以用押金做其他生意经营盈利，相当从使用权人借款70万白白使用。而使用权人只支付了70万押金，就白白使用了房主房子四十年，没有任何租金，只有押金到期还退还。双方各取所需，都觉得占了对方便宜。

　　那么，这种模式的小产权人的安全性为什么说要远远高于普通小产权人呐。原因如下：

　　1. 因为这种房子本身有大产权本，产权五十年，保证了五十年之内不会拆迁，对比普通小产权没有房本，显然这种大产权房产要安全很多。

　　2. 购买使用权的押金只交付给所有权人，并且双方签署租赁合同，还给所有权人的房本在房管局做了抵押登记，拿了抵押它项权利证书，所以安全性更远远高于普通小产权证。即使到期房主找不到了，也可以拍卖房产偿还使用权人。

　　3. 由于使用权人的押金也就是借款是支付给房主的，所以就不存在非法集资的可能，因为非法集资是很多不特定人把资金交给同一个人，而这种产品只是单个人对应单个人，双方签了租赁合同和押金合同以及做了抵押登记。

　　4. 使用权人购买使用权的钱只是押金，到期是退还的，而普通购买小产权的资金是不退还的，这种使用权的安全性更高，相当保本。

　　如果未来房价下跌，跌去的也是所有权价值，对使用权没有任何影响，所以小产权的安全性要高于大产权。只是万一房价上涨了，那么上涨收益都属于大产权房，这恰恰就是小产权方放弃的，换来了高于大产权的保本性。