原创首发时代周报(Timeweekly)

文谢洋贾敏

深圳楼市迎来最新变化。

4月29日，深圳市住房和建设局、深圳市司法局都在各自的官网发布三份文件：《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》(征求意见稿)、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》(征求意见稿)、《深圳市人才住房建设和管理办法》(征求意见稿)。

在这几份文件中，最引人注目的，莫过于满足一定条件后，可享受5折购房。深圳这轮住房改革政策，力度大得甚至让人们起疑——这是深圳大规模地、彻底地推行新一轮房改，还是会间接推高房价?或者，只是当地楼市不温不火的一响空枪?

无论如何，一轮影响未来深圳的房地产市场的变革正悄然推行。或者，与当前迥然不同的格局也将会出现。

    5折买房，户籍与社保是核心

这一轮改革，从购房和租赁条件来看，户籍与社保仍是核心。

先说引爆大家朋友圈的“五折购房”。这主要是集中在安居型商品房上。其申请租赁或购买条件为：具有深圳户籍，在深缴交10年社保，无自有住房，5年内未转让或者因离婚分割过自有住房，未享受过购房优惠政策，不超过收入财产限额。房屋面积一般可达65㎡，更高可达到85㎡及以上。租售价均为市场价格的50%

在公租房方面，申请对象可为具有户籍的中等偏下及低收入家庭，申请条件为在深缴交3年社保，不超过收入财产限额，无自有住房，3年内未转让或者因离婚分割过自有住房，未正在领取住房租赁补贴。房屋面积最低35㎡,高则可超过70㎡。同区域同类型市场价格的30%，面向低保及低保边缘家庭配租的更低至10%。

在人才住房方面，则可租可售。申请租赁条件为：具有深圳户籍或者持有有效居住证的各类人才，在深正常缴纳社保，无自有住房，3年内未转让或者因离婚分割过自有住房、未享受过购房优惠政策;其申请购买条件则是：具有深圳户籍的各类人才，在深缴交10年社保，无自有住房，5年内未转让或者因离婚分割过自有住房，未享受过购房优惠政策。可以看到，申请购买人才住房的条件较为苛刻一些。如社保缴交年限由正常缴纳变更为缴交10年。而租金售价均为市场价格的60%。

综合来看，无论是公租房还是安居型商品房，抑或是人才住房。除了在有无房产及收入条件等方面作出限制外，均对社保或户籍有所要求。

    人比房子更重要

从深圳最新的政策来看，更注重的是对人才的倾斜。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报(微信公众号ID：Timeweekly)，从申请的资格条件来讲，深圳这一政策比较严格。因为深圳户籍比例人口偏低。深圳2018年常住人口约1302.66万人口，其中常住户籍人口454.70万人，约为五分之二的比例。即便加上10年社保，人数也不是特别多。

由此来看，这并非是给房地产放水的做法。而是将优惠条件精准到具体的对象群体。

无论是社保抑或户籍的限制，或许都体现出对生活在这座城市的刚需群体的偏好。例如说，申请安居型商品房时，要求10年社保，而且要求无自有住房。即便按照20岁开始在深圳缴交社保计算，10年后则已30岁，大概率已经成家。这些长期在深圳居住和生活的人群，正是属于刚需群体。延伸到公租房以及人才住房，不外如此。

尤其是人才住房方面，对租赁人没有作出社保缴交年限的限制，意味着即便是初到深圳的人才，也可以申请。而公租房方面，着重提出将面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员，以及先进制造业职工供应。

事实上，从去年以来轰轰烈烈的人才争夺战，到今年在住房保障方面的落实，在全国范围内已有多个城市推出相关政策。

呼和浩特提出，具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生(往届3年及以内)可半价买房;宁波提出，对符合条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，而高层次人才最高可获得60万元的住房补贴;苏州吴中区提出，符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%30%不等的折扣奖励。

通过对比可以发现，在安居型商品房和人才住房方面，深圳提供的折扣相对适中。但结合房价收入比来看，深圳的优惠力度也并不算低。

根据易居研究院发布的数据，2018年受监测的中国50个城市房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。在房价收入比下行趋势初现的2018年，，主要一二线城市的房价收入比仍旧居高不下，其中，深圳以34.2居于首位，超过三亚与上海。

值得注意的是，此次深圳也为共有产权房的未来转换留下了操作空间。即自签订买卖合同之日起累计在深圳缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年的，经批准并向政府缴纳增值收益后，可以取得所购住房的完全产权，同时将应缴增值收益与在深服务年限挂钩，优待扎根深圳作贡献的人才。

此前，深圳的共有产权房申请人需具有深圳市户籍;无自有住房，且从未购买过政策性住房或享受补贴;5年内未在深圳市转让或分割过自有住房。同时还需要有5年社保。

通过对比不难看出，此次深圳市的三份文件，在价格上给出了更大的优惠，但延长了社保缴交年限等方面的要求。

    住房的基本格局将被改变

1998年7月，国务院颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，标志着城镇住房商品化制度开始建立。

此后房地产市场在一段时间内狂飙突进，房价亦大幅上涨。为抑制房价过快上涨，各地往往会出台房产调控政策，但时常因政策见效后或经济乏力时放松，房价或许又因此开始上涨。所以房地产行业有3年一周期的说法，这是政策和市场交替作用的结果。

显然，这样的房地产调控有着根本性的缺陷——短效政策，无法根治。房地产市场并未建立起能够良性发展的长效机制。

从2016底开始，新一轮全国性楼市调控开启，仅2017年，就有超百城发布了150余次楼市调控政策——限购、限贷、限价、限售、限商。但短期调控是否能起到长远作用，始终是一个存在争论的问题。

在此条件下，通过大力建设保障性住房来稳定市场，建立房地产市场健康发展的长效机制迎来契机。

去年6月，一份《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(下称《意见》)搅动了深圳房产格局的一池春水。

按照规划，2018年至2035年间，将提供170万套住房，且人才房、公租房、安居房和商品房的比例设定为2：2：2：4，总量不少于100万套。——这也意味着，过去30年来以商品房销售为主的住房供应体系将被彻底颠覆。

彼时，深圳住建委表示，《意见》只是一个开始，后续还会有配套文件和各种措施，来保障计划的完成。如果将《意见》比作塔尖，此次三份文件的出台，正是填充了房地产长效机制的中层空白，并为后续的塔基奠定提供了方向。

事实上，深圳可开发土地较少，但同时产业发展较为齐全，因此可以摆脱以土地换取财政收入的道路。

据深圳统计局发布的《深圳市2018年国民经济和社会发展统计公报》，2018年，深圳GDP约2.4万亿元，其中，包括信息技术产业、数字经济产业、高端装备制造产业等在内的全年战略性新兴产业增加值合计9155.18亿元，占地区生产总值比重37.8%。并且，2018年一般公共预算收入3538.41亿元，其中税收收入2899.60亿元，占比约82%。

另一方面，深圳中原地产研究中心数据显示，2018年，深圳共计成功出让土地61宗，面积14550万平米，土地出让金额449.2亿，同比减少44.5%。且这一土地出让金额在北上广深四个城市中是最低的。

深圳在经济上不过度依赖土地拍卖，也是深圳将保障性住房作为住房供应主题的底气所在。

不过，深圳住建局指出，由于项目从开工到竣工交付需要一定周期，所以短时间内未形成大规模供应。安居型商品房供应预计在2021年之后形成有效供应。

    房价会下降吗

对房价来说，供需关系具有极大影响。

保障房价是按商品的价格来核定比例。如果保障房能足额供应市场，理论上是减少了商品房需求。

如果保障性住房能够足额供应市场，将吸引部分需求从商品房市场转向保障性住房。理论上似乎是减少了商品房的需求，但是这个对供给侧来说，也有所影响。

例如，在2018年6月，前述深圳住建局出台的《意见》中提到，计划到2035年新增170万套住房，其中保障房比例要占到60%。其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

换言之，商品性市场的供应或约为70万套。这对于市场来说，或许并不足够。因此“对于压低商品房价格作用有限”。

事实也的确如此。当保障性住房与商品住房呈现6：4格局时，商品房的供应减少，但与此对应的却是，可以申购保障性住房的人数增加不明显。也就意味着，仍有大量购房需求集中在商品房。

宋丁还认为，在保障房市场完善之后，政府或许对降低商品房的限制，如果调控如果减弱，或许“商品房价格可能继续出现向上的走势”。

换句话说，加大保障性住房的供应不等于将压制商品住房价格，甚至，在市场完善后，商品房市场将更为市场化，届时，出现上涨也不是不可能。

如果可能、那就走在时代的前面

如果不能、那就同时代一起前进

但决不要落在时代的后面

——布留索夫