小产权房是民间对应合法产权房的俗称，它一直徘徊在法律的边缘。当政府多次明令清理小产权房时，一些小产权房项目还在暗地里出售着……在十八届三中全会召开后，借着农村集体建设用地上市的“暖风”，不少小产权房项目打出“转正”的口号，提高了小产权房的价格。随着国家两部门下发紧急通知，小产权房的“转正”推测似乎变得遥遥无期。小产权房，究竟该不该买？这是消费者最关心的话题。对此，北京晨报记者进行了调查，采访了业内人士、法律人士，他们都认为购买小产权房存在很大风险。

买小产权房的人们

花180万买个跃层房

当政府多次命令清理小产权房的时候，村委统建楼，一些小产权房项目还在暗地里出售着。消费者林琳(化名)刚买了一套小产权房。林琳告诉北京晨报记者，她是河北人，嫁给北京小伙子，两人婚后住在婆家。

“今年初，我在网上看到北京有个小产权房出售，比周围的商品房便宜很多。”林琳说，她对家里人说了小产权房的事，一家人商量后决定购买小产权房。林琳按照网上留的电话，与房主王峰(化名)取得联系。王峰说自己的小产权房是上、下两层的跃层，大约140多平方米，总价180万元。

王峰告诉林琳，多年前，当地一个村子盖起了几栋小产权房，价格为2000元/平方米左右，他花了30多万元买了这套小产权房。林琳与王峰谈了几次，但是对方一点价格都不降。林琳和家人最终花了180万买下小产权房。后来，王峰带着林琳去村委会办理了产权变更手续，房产证上房主的名字变为林琳的婆婆。

购房人疑问“转正”

虽然林琳和家人买了小产权房，但他们也有了闹心的事，那就是小产权房的产权问题。林琳向记者出示了小产权房的房产证，房产证里面记载了小产权房的面积为140多平方米，使用年限为70年，此证只限于在村域内使用。林琳与王峰去村委会办理产权变更手续时，村委会在变更一栏盖了章。

林琳问记者，“听说小产权房会转正，你知道是什么时候吗？”记者摇了摇头，林琳又说，“要是小产权房能转正就好了，这样我们住着就更踏实了。”记者走进这个村子的村委会办公室，询问该村小产权房能否“转正”。村委会的工作人员说，“不好说，现在还转不了正。”记者追问说，“那房本上写的70年产权，有没有保证啊？”该工作人员毫不迟疑地说，“70年产权，村里会遵守的。”

市场交易尚未降温

两居室三个月涨20万

记者调查发现，与大产权房的交易不同的是，小产权房的买卖过程中，没有限购，没有交税等条件，但购房人无法办理贷款，都要全额支付房款。

一家二手房中介公司的销售人员说，2004年，朝阳区一个小产权项目出售，当时房价3000元/平方米，当地同一时期开盘的商品房项目比该小产权项目每平方米贵1000多元。如今，小产权房价涨到23000元/平方米，而商品房已经涨到近4万元。

销售人员说，随着周围商品房价格上涨，该小产权房价格也在一直上涨。“我们今年8月卖了一套两居室小产权房，总价200万元。三个多月后，同样面积的小产权房售价涨到了220万元。”

中介坚称有望转正

对于小产权房的产权问题，中介公司销售人员毫不避讳，他直言说，“过了八九年，这个小产权房项目的房本一直没有下来。”不过，销售人员坚持称，“这里的房子不会拆的，等房子转正了，房本就会下来。”

但是，有关小产权房转正的时间，销售人员说“您只能等着”。销售人员还以十八届三中全会《决定》说事儿，称“农村集体建设用地一上市，小产权房转正的机会就更大了。”销售人员还劝记者说，“小产权房要是能转正，肯定还会涨价的，您要是打算买房还是趁早吧。”

业内人士“不看好”

虽然小产权房的市场交易不断，但是房地产行业的业内人士对小产权房的前景并不看好。北京市房地产业协会秘书长陈志对记者说，“小产权房现在不可能转正。”

陈志分析说，小产权房不能转正的根本原因是农村集体土地不能进入市场流转，十八届三中全会公报提出，“要赋予农民更多财产权利，建立城乡统一的建设用地市场”，只是确定了一个大的方向。至于农村集体建设用地怎样上市，该由哪个部门来确权等相关问题，都没有明确的规定。

陈志说，城市土地之所以可以进入市场流转，是因为有关部门在宪法的框架下，对我国土地管理法进行了修改。农村集体建设用地进入市场流转，也要走这样的程序，通过法律对此类土地的交易进行规范。修改法律要经过一定的程序，不是一件简单的事，也不是一天两天就能完成的。

“现在小产权房转正的说法，都是不合法的。”陈志说，在十八届三中全会后，有些人吹起小产权房“转正”的风，坑骗消费者，鼓动他们购买小产权房，这样的做法都是不对的，没有依法行事。

律师认为“风险大”

小产权房，究竟该不该买呢？对于这个问题，北京市隆安律师事务所律师陈旭说，“消费者最好不要买小产权房，因为购买小产权房风险很大。”

陈旭告诉记者，国家两部门下发紧急通知，再次“叫停”小产权房，目前在建、在售的小产权房项目肯定是违法的。“如果消费者购买了此类房产，有朝一日，有关部门把房子拆了，消费者还真没有辙。”

在陈旭看来，村委会或乡政府建设的小产权房，如果没有规划，也没有交税，就不符合国家有关法律规定。陈旭提醒广大消费者说，一旦消费者购买小产权房引发纠纷，购房人将很难得到法律的保护，购房人的维权会变得很困难，东莞小产权房，购房人的损失将难以得到赔偿。

晨报记者 武新