小产权房或集资房界定及风险

关于产权问题会有很多人有疑惑，通常的商品房一般没有产权的纠纷问题，都是完全产权的，那么小产权房呢?小产权意味什么?小产权房或集资房还有军产房能买吗?购买小产权房有什么法律风险?周道网律师来为你一个个来解答。

      首先，什么是小产权房?说白了，就是没有房产证的房子。“小产权房”这一民间说法原是指在农村集体土地上违规建设、向社会公众租售的房子。大家知道，在我们国家，一套正规商品房若获得合法身份，至少需要完成如下流程：

第一，土地属于国家建设用地。土地流程是这样完成的：先是农村集体土地，被政府依法征收后变成城市国有土地，政府再经过招拍挂的方式将土地出售给开发商，开发商拿到后就可以去开发房地产了。这中间，最关键的步骤就是土地性质的转化，从农用地变成城市用地，再依据规划将城市用地变成商业住宅用地。记住，这里不能是城市工业用地或城市商业用地，前者的土地使用期限往往是40年，后者的土地使用期限往往是45年，而商品住宅用地的使用期限是70年，差距大多了。

第二，开发商拿到土地时，一般是要缴纳50%的土地出让金的。剩下的50%土地出让金政府会要求开发商在其房子预售出去收回房款后再补交。当然，出让金怎么缴纳，要看土地出让合同。

第三，开发商在主体工程完工后，才能拿到预售许可证。当然，这是一线城市的做法。在某些三、四线城市，往往还在打地基，开发商就拿到预售许可证了。这是标准的炒楼花!拿到预售许可证就意味着开发商有权对外销售房子，收取首付款。因为贷款银行为了控制风险，往往在主体工程完工后才会放款给买房人，即意味着此时开发商才能拿到全部购房款。

第四，主体工程完成后的一年至一年半左右，开发商才会正式交房。交房后的半年左右，开发商才会将土地出让金的尾款以及该住宅的本体维修基金交给政府。此时，政府才会允许买房人去办房产证。当然，各地政府掌控开发商的能力不同，对开发商的要求也不一样。比如，有的政府要求开发商获取预售许可证的前提是结清土地出让金，拿到大产证，这个所谓的大产证实际上就是土地使用证。办各家各户区分所有权产证的前提是交足本体维修基金。

       其次，小产权房有哪些陷阱?以深圳为例，2004年，深圳为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全部转为国有，村民转为市民，村委统建房，并取消了村级组织，改成所谓的某某实业公司等。不过，在土地国有化的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市为每户划出占地不超过120平方米，层高不超过5层，建筑面积不超过480平方米来建房，超过这一面积的建筑，都属于违法建筑。此类建设在国有土地上的违法建筑，也就是俗称的“农民房”，构成了深圳特色“小产权房”的主体。除此之外，军产房和单位集资房也是“小产权房”的重要组成部分。这三者的共同特点在于无法取得国家颁发的产权证。

事实上，全国通行的“小产权房”概念并不适用于深圳。从深圳经济特区成立初期开始，当时的各级政府就鼓励农民利用农村的集体土地合作筹建这种不具备房屋产权的“小产权房”，以容纳来自全国各地的开拓者。正是这些从违法建筑中白手起家的人，缔造了日后深圳崛起的奇迹。

小产权房最大的陷阱就是：多次转手，交易仅凭一纸合同。我们知道，小产权房屁股下的土地都是城中村原住民的，这些村民出地，土豪出钱，将房子盖起来。原住民拿到约定的房子，一部分用于自住和出租，有的也用于出售。土豪更是拿到约定的合同后立即转手盈利，进行另外的开发(复制这种模式)。第一手买房人在房价上涨后，往往也是再次转手，实现盈利套现。一套房子交易多次很正常，上下家之间就是买卖合同，甚至是很简单的交易合同。这些合同原本还可以办理律师见证，但因为前几年深圳市司法局的一纸文件，全市的执业律师就不再为这些合同办理律师见证了。一张没有经过专业人士把关的合同，你说风险有多大?相信各位看官心中有数。

第三，小产权房有转正的希望吗?还是以深圳为例，应该说，小产权房转正几无希望!据相关媒体报道，今年7月16日，龙华新区就拆除了面积约2.3万平方米的水斗新围大工地的统建楼。深圳市规土委主任王幼鹏在接受媒体采访时表示，“十三五”期间深圳要消化存量违建2亿平方米。相信此次金凤凰豪苑拆除将会有示范作用。虽然职能部门多次提示小产权房存在各种风险，但是在房价高企、限购政策频出的一线城市，这种不限购、价格低廉的小产权房仍旧受到人们的热捧，购买者也大多抱有一种政府对已经落成的建筑不会拆除的侥幸心理。其他城市也是一样，比如北京、上海早在2015年，住建部就明确提出要将治理违法建筑作为重点突破的工作之一，违反城乡规划和土地用途的小产权房正在此列。国土资源部执法监察局负责人之前也表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。虽然政府职能部门已多次对小产权房喊话，但社会上仍屡屡有小产权房转正的相关提议，不过就目前的趋势来看，小产权房想在短时间内转正依旧毫无希望。

       第四，购房时如何避免买到小产权房?当下，一、二线城市房地产销售火爆，堪比春运场景。一般消费者往往回老家买房。在选择异地购房时，往往缺乏对当地楼盘价格变动、房产市场政策、开发商背景实力资质、楼盘质量等信息的了解，购房时容易引发纠纷。特别容易买到“小产权房”，买房应注意哪些事项避免买到“小产权房”呢?

1、要估计自身购买承受力。

事前要对自身经济收入、银行信用状况做到充分了解和掌握，必要时可以登录“中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台”进行自助查询，避免在与开发商签订《认购协议》后，因自身经济状况或者银行个人信用瑕疵，无法按期办结银行贷款按揭等手续而违约，被开发商“没收”已支付的定金，造成损失。

2、要作项目实地考察了解。

考察的主要内容包括当地房产的价格、地段、质量，开发商的信息和品牌信誉、房产规划设计效果图、合同样本和具体房间的楼层、面积、户型图、销售状态(定购、可售、拟定合同、已签合同、发证、自用)等，以及所购房产水、电、气、光纤等入户设施及周边公交、医院、学校、道路建设、商场超市及菜市场等市政设施的配套情况。

同时，还要现场仔细查看开发商售房公示栏中是否公布相关的房地产开发资质和销售许可证——即“两资五证”：《企业法人营业执照》、《开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房准(预)售许可证》或《房屋所有权证》、《建筑工程施工许可证》，防范购买到“小产权”房。依据相关法律法规规定，开发商在未取得预售许可证前，不得以认购、预订、排号、发贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定(订)金、预购款等性质费用。

3、要熟悉当地购房法规政策。

对是否属于政府限购对象，是否符合购房入户等条件进行充分咨询。如果是公积金购房，还需了解是否可以异地使用公积金。同时，根据中国人民银行的现有政策，如借款人名下的本地房产是使用贷款购买的，外地再购房，就属于二套房。

如果购房者在本地的房产是一次性付款购买的，则有可能在外地享受首套房的贷款优惠政策。非本地户口的购房者在外地购房申请银行贷款，除提供身份证、户口簿、暂住证、收入证明、银行卡流水账号外，最重要的就是须提供在当地工作的纳税证明或社会保险缴纳证明。但由于目前各地落实国务院的限购政策有所不同，因此，具体要求各地也有所差异。

4、要理性对待相关宣传与承诺。

对开发商现场提供的楼盘宣传资料、样板间、沙盘模型，以及现场楼盘销售代表的“热情接待、口头承诺和介绍”等保持清醒认识、理性对待，必要的情况下，可对楼盘宣传展示内容采取现场照相，也可对销售代表(顾问)口头的承诺与介绍内容采取全程录音(事前应提醒告知销售人员)或要求以书面形式(加盖开发商或销售公司印章)确定等多种方式来做好相关证据的保存。

5、要仔细阅读合同条款内容。

做到“先看合同，后付款项”，仔细阅读和理解拟与开发商签订的《认(定)购协议》、《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务协议》等具体条款内容，确定条款内容表述是否真实准确、双方责权是否平等、违约责任是否公平等，避免“签约陷阱”。

6、要查看合同附件是否齐备。

在与开发商签订《商品房买卖合同》时，一定要仔细查看合同附件是否齐备，如：《房屋平面图及整个楼栋位置图》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。

7、要保证购房款项划拨安全。

一般不建议携带现金，而是通过银行转账，可以选择电汇、转账、支票、异地存取款等多种方式进行。

第五，小产权房或集资房能买吗?若基于经济实力限制，一定要购买小产权房，要注意哪些事项?

小产权房买卖是没有任何保障的，因为房屋本身就是违建，一旦遇到政府拆迁，消费者很可能连赔偿都没有。另外，小产权房物业管理也是一大问题，入住后业主权益难有保障，而且房屋质量也值得怀疑，而且没有天然气供应。总结如下：

1、最好别买这样的房，因为一般情况下，买方或卖方必须具备一定的条件才能交易，否则都是违法的，签定的合同是无效的。无效合同可以撤销，所收定金必须如数退还。即使成交了，也可以通过法律途径退回。

2、即小产权房只能在集体所有制内部购买或转让，出售给城市居民违法，城市居民购买小产权房也不合法，如遇拆迁，买房人可能鸡飞蛋打，一无所有。“小产权”、“乡产权”、“军产权”房不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋的产权过户手续。若干年后，卖方反悔，你也要退回。

3、2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的通知》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这是法律障碍!

4、2008年7月8日《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定：“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住在申请宅基地使用权登记的，不予受理。这是产证获取的制度障碍!

5、2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确指出：农村住宅用地职能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

买小产权房或集资房或军产权房的风险总结如下：一是小产权没什么保障，正常来说是不受法律保护。二是动迁赔偿少，比不上原住民，转手难，适合没有多少钱 自住的比较好。三是即便在村委会签署所谓的买卖合同，原拥有人有可能以后会同村委不认账，小产权交易国家法律不保护，如果拆迁赔偿会赔给原拥有人，很有可能你得不到赔偿。四是集资房是单位的集资房，道理同上，如果转让，只能在本单位内部转让，对外无效。五是军产权房还不如小产权房和集资房，一旦政策变化，买房人连小区大门也进不去。

当然，若基于自身实力，以及上班地点之限制，一定要购买小产权房的话，注意事项如下：

1、看开发主体是否合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。

2、看是否取得了国有土地使用证。按照有关规定，城中村的开发用地，必须由当地土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由当地国土房产局核发国有土地使用证。

3、看是否符合城市规划。城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。

4、看是否取得了建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

5、看有没有商品房销(预)售许可证。这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经当地国土房产局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销(预)售许可证后，才能向社会销售。

6、若上述各项什么都没有，而你一定要买。就必须聘请有经验的律师帮你草拟买卖合同并办理律师见证，如果是不能办理律师见证，起码要让有经验的律师帮你草拟合同。因为这些有丰富经验的律师，他们会知道在合同上如何约定，才能保证购房人的权益。不如约定一旦合同被判无效，违约金条款就启动，购房人有权获得哪些赔偿，赔偿金计算的标准等等。总之，一句话，既然就是一纸合同保障自己的权益，就必须在这个合同上用足智慧。

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梁云律师

执业机构：河南智举律师事务所