在城市快速发展过程中,土地补偿是所有城市发展一个避不开的命题。其中城中村往往成为矛盾交织的主角。在位于深圳市南山区西丽留仙大道以北,平山一路以东的一块土地,面积50080.37平方米。深圳市博林实业有限公司(以下简称:博林公司)和清水河公司(清水河村村委会股份改制后成立了深圳市草莆清水河实业股份合作公司)(以下简称:清水河公司)等三方合作建房,合作过程中可谓乱象丛生,引发村民质疑和不满。

 其中2015年建成的“博林天瑞”楼盘竟然出现行政和司法部门两个政府部门公章打架的闹剧。关于清水河公司和博林公司的合作建房申请,深圳市国土资源和房产管理局直属分局做出《不予批准申请决定书》,而广东省深圳市福田区人民法院,却判决要求继续履行《合作建房协议》。是何原因,出现土地置换被村主任私自转卖?是怎样的利益关联导致国土部门明令禁止的项目,却被法院发函强制执行?土地使用权该何去何从?谈的是事,说的是理,敬请关注本期《谈事说理》之深圳福田,罗湖两公章之争。

 我们采访到了清水河村村民梁荣辉和深圳市草莆清水河实业股份合作公司董事长梁伟东,向我们讲述深圳福田,罗湖两政府公章之争。

 置换土地被私自卖出,两政府公章相争原因为何

 据当事人描述:2003年,因深圳市修建玉平快速公路,清水河公司被征收了大量集体用地。作为补偿,深圳市政府国土部门,将位于深圳市南山区西丽留仙大道北的一块空地,面积5万余平方米(宗地号:T4030118),划归清水河公司,是三通一平的空地。2006年,当时的村主任兼深圳市草莆清水河实业股份合作公司董事长梁伟新,并没有通过村民委员会表决通过,私自签订了二八分成的合作协议。2007年,深圳市国土资源和房产管理局直属分局(以下简称:国土局),对《合作建房协议》作出《不予批准申请决定书》,国土局因其未通过村民委员会同意,不予批准申请。

 据村民反映:梁伟新在2009年时,背着村民,通过广东省深圳市福田区人民法院打官司唱“双簧”,通过10万元押金、6000元加油费,获得了确认《合作建房协议》有效的民事判决书,并让国土局强制执行法院的判决。

 村民们明确表示不认同法院的判决,合作公司的重大事项必须要2/3以上股东同意,表决才能通过。国土局明确表示没有股东同意是不能进行工程的,然而法院并没有顾忌这一点,也没有向村公司拿相关文件,就启动了转让协议,并且坚持要求国土局坚决履行。

 村民表示:这块地现已经建成商住楼盘,叫博林天瑞。这个楼盘已经卖了七七八八,按照梁伟新签订的协议来看,村民只占两成,开发商占八成,但是村民实际连两成都没分到。梁伟新不仅侵吞村民应得的地,还以远远低于市场价的价格将楼盘租出。村民们想问博林集团,亲手给清水河公司的博林天瑞酒店,为什么还要低价还租给你?你们集团之间有什么猫腻?

 同时村民反映:梁伟新从92年到去年为止,已经任期26年,所有村集体的物业都是贱卖的,其中乐万家商场03年建好,直到13年合同都是八元一平米。现在清水河新村的商业街,每年租金才十元一平米,已经租了二十几年。

 二八分成通过表决,报批工作得法院批准

 现任深圳市草莆清水河实业股份合作公司董事长梁伟东表示:当时二八分成,是经过村民表决的,并且二八分成是合理的。项目也经过政府,也经过法院处理过的,报批政府的申请,法院也有判决。关于国土局因开发商与梁伟新个人签订的《合作建房协议》,没有得到亲属和公司股东大会而不予批准的决定书,为何不能执行下去,梁伟东表示,这需要找国土局解释,审批手续等都由梁伟东本人到国土局办理的。

 魏宏认为这起征地案件与其他征地案件不同。首先,在未召开村民大会的前提下,就私自与开发商签订合作建房合同书,约定双方的分成比例是二八分成,按照深圳市的惯例,村公司至少分到四成才算合理,怎样的手段可以随意损害村民利益;其次,村民多次反映,被举报之人把控基层政权长达26年,村民如何才能拿回自己应得的利益?但是最重要的是,在深圳国土局作出《不予批准申请决定书》后,福田法院却做出《合作建房合同书》有效的的判决,为何出现两个政府公章互相冲突的现象?针对上述问题,专家们从以下三方面给出分析:

 私自签订开发合同,二八分成村民受损

 《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定:发包方将乡村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织人员的村民会议三分之二以上人员或者三分之二以上村民代表的认可,并报乡(镇)人民政府准许。

 《土地管理法》第15条第2款规定:农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包,必须经村民会议2/3以上人员或者2/3以上村民代表的认可,并报乡(镇)人民政府准许。

 魏宏认为“清水河公司时任董事长梁伟新在未召开村民大会的前提下,就私自与开发商深圳市博林公司签订了合作建房合同书,这个肯定是不合法的。在我国,根据土地管理法,凡是农村集体经济的土地,要出让给经济组织之外的其他单位和个人,必须由村民大会讨论通过,而且必须达到2/3以上的成员通过,没有这个程序,村委会的负责人自作主张,是无效的。”

 魏宏补充道“村集体出让土地是需要报批的,在我国,土地实行非常严格的产权变更的登记制度,任何权属的变动都必须到县级人民政府统计主管部门进行登记,如果不登记,这个合同就没有最后生效。”

 关于“深圳市博林公司和清水河公司签订了《合作建房合同书》,按照深圳市的惯例,村公司至少分到四成才算合理,合同中约定双方的分成比例为何却是二八分成?”这一问题。

 张荆表示“村民委员或者村民全体跟开发商之间的互相协商和博弈,然后最后签订这么一个协议,那么这个协议就具有法律的效益。所以我觉得,这个问题可能更关键的还是,是否经过村民委员会讨论通过。如果是秘密的来签署这么一个协议的话,那么这个协议不管是二八分成、二九分成或者四六分成,肯定是无效的。”

 国土局法院两章PK,法不禁止即为自由

 关于“当时博林公司和清水河公司向国土局提出了合作建房的申请,国土局作出了不予批准申请的决定书,理由就是,缺少原农村集体经济组织继受单位股东大会同意合作建房的公证文件。 国土局做出这样的决定合规吗?”这个问题。魏宏认为“根据现有资料来看,它做出的决定是有法律依据的《村民委员会组织法》,《土地管理法》,《农村土地承包法》,还有他当地的罗湖区关于股份合作制的规范的进一步的意见。所以他们这个决定,根据现有的规定来讲是合适的、是适当的。”

 关于“在福田区人民法院作出的判决书中,关于涉案地块之土地的法律属性,(以下简称:清水河公司)该判决书中称:关于两原告与被告就涉案地块进行合作开发房地产是否应当经国土有关部门审批的问题,从深圳市规划和国土资源委员会关于涉案地块之土地法律属性等的答复内容分析,涉案土地属于原农村征地返还用地。由于现行法律法规以及司法解释,并没有直接禁止当事人各方,利用原农村征地返还用地进行合作开发房地产。按“法不禁止即为自由”的私法理念,应认定两原告与被告就涉案土地所进行的合作开发房地产项目,无须经国土有关部门审批。从法律的层面来看,这份判决书引用的相关司法解释,正确吗?”这一问题。

 魏宏认为“它是完完全全错的,我觉得它这个观点是站不住脚的。‘法无禁止皆自由’这是我们法学界现在取得一个共识的观点,对公民来讲,对民事主体来讲,法律没有禁止的东西。公民在一般情况下,都是可以去做的,它的基本价值就是防止公权力对公民权利的侵犯。但是这个原则的适用是有条件的,在这个案件中,法律实际上已经明确规定了,并不是没有规定。原因在哪里:中国实行的是严格的土地保护制度,严格的土地确权制度,严格的土地权属变更登记制度。这是有《土地管理法》,有《农村土地承包法》明确规定的。还有一点,从最高法院司法解释里面,还有一条:国有土地使用权人,在没有得到有批准权的人民政府批准之前,就把这一块土地和其他人合作开发,建立合同,这个合同应当认定为无效。最高人民法院的司法解释,非常明确,所以法院的论证是错误的。我觉得这块土地的性质,应该是非常关键的,就是法律问题的一个很基础的东西,它的性质到底是什么性质。在我们国家,根据现有的法律来讲,只要你转让给集体组织之外的其他单位和个人,都要履行报批手续的。”

 魏宏补充道“判决之后深圳市福田区人民法院致函深圳市规划和国土资源委员会,要求深圳市清水河公司继续履行上述合作建房合同事宜,这样的判决国土行政部门应当履行吗。 我觉得这个很奇怪,你凭什么给国土部门发这个东西,你这个判决他当事人去履行就完了,合同应该对双方有约束力,但是他就是给发了这样一份函,这个是莫名其妙的,我觉得有些荒唐。发一个东西它都有一个依据,这个有什么依据?你凭什么给他发,他也没跟你打官司,对吧?也不是行政诉讼,他是个民事诉讼,行政诉讼可以,但是民事诉讼因为他没关系,所以这个是很荒唐的。”

 多年举报政权把控依旧,村民应得利益何在

 “据村民反映,他们多次向相关部门反映梁伟新的违规违法的问题,但是梁伟新依然把控基层政权26年之久,他的一些亲属以及利益相关者都在村里面任职,这势必会影响选举的公平公正。”关于这一问题,魏宏直言“村主要负责人做出的决策,要经过村民大会的授权。就是要从法律机制上限制、规范或者控制主要负责人的权利,这是个关键。”

 关于“清水河公司租金明显低于市场价,是否侵害了村民的利益?”这一问题,魏宏坦言“解决这个问题的核心问题最关键是:你做的时候是否通过公开招租的形式?就是一个权力的限制问题,就是公开透明。现在基层治理很大的一个问题,就是没有这一套程序。”

 而“在法院判决之后,双方就依据生效的判决实际履行了这份合同,现在这些房子也都建成了,对于村民他们也向相关的部门多次反映,但是问题至今没有解决,村民如何拿回属于自己的权利?”这一问题,

 张荆认为“村委会要进行政务和财务的公开,把你所有的政务和财务,把你的执政行为放在公开的阳光下,让大家都看到是怎么做的,我觉得这一点是非常重要的。”

 魏宏表示“从法律上来讲,这个判决侵犯了我们行政权,是一种司法越权行为。我可以作为第三人提起上诉,这是我的观点。如果超越了十五天,认为你这个判决违背了《土地管理法》、《农村土地承包法》,最高法院的司法解释,你这个判决应当认定是无效的,要求他们启动审判程序。他如果不去启动,你可以向他的上级法院提出,这个做法也可行。如果过了上诉期,那就只能申诉。”