问答321期

问：弱弱问一句，港务落地名校，招商能一雪前耻吗？

答：不存在一雪前耻一说，小区业主很优秀，房子盖得挺好，在周边性价比也高，此前77中的学区划分，在业主争取后，迎来九年制名校+新建学校消息；

如今，港务区与交大学附属小学签署陆港第七小学全委托合作办学协议，与交大附属中学签署陆港第四学校全委托合作办学协议；

位置都在秦汉大道以北，目前区域内比较沾光的是在售的金地玖峯悦和已经交房的招商城市主场，盛会，第四学校就在招商小区北侧；

虽然目前学校还未建成，但对于受到学区差异明显困扰的业主，算是一个好消息，网络喷子借招商此前学区一般，吹捧其余小区二手房的路子，本身也不用在意！

虽不是奥体核心位置，但地铁口，交房良好表现，九年制学校落地的优势，对于自住的业主，还是一个不错的小区！

问：房哥，是不是丰禾路两边没希望了，看不到改造的预期？

答：08年就提改造了，但附近村子，老厂区，陇海铁路问题复杂，过去多年一直没有实质进展，18年地产市场火热时期，又包装了1400多亩的丰禾智慧小镇，同样是范围大，安置太多原因，后再无动静；

去年莲湖区的2022年重点建设项目计划中又提到了丰禾路城市更新项目，划总面积225万㎡，总投资约197亿元，实施时间是23年-28年；

丰禾路东侧就是莲湖重点要做的大庆智路，对照城东幸福林带，目前随着西电部分拆迁，已经有了进展，这两个片区，也是主城区接下来土地供应的重点；

但面积大，周期长的项目大家都清楚，费钱，还是要有一个大的投资主体，即开发商深度参与，目前并未听说哪个大型公司实质参与丰禾路改造，应该还在谈；

已经等了十几年了，期待慢工出细活，城西发展越来越好！

问：航天，龙湖云河颂值得期待不，大概多钱？

答：值得期待，就看多钱，目前已有的信息，去年10月拿地，39.57亩小社区，楼面地价约8392元/㎡，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，容积率2.8，规划了7栋楼（22-25层的高层）；

都是大户型，面积180-400㎡，主要卖点，四代住宅理念，错层挑高、大阳台，公建外立面玻璃风格，参考cid的龙湖青云阙；

在航天的位置还是不错，龙湖花千树北边，距离中湖公园，地铁四号线，京东大厦办公，航天新天地商业，交大附中都很近，算是航天城核心区；

航天这几年的新房有个特点，要么刚需小面积，价格低的万人摇，要么纯粹大户型，揽月府，长安玺，鑫苑府等，高端客户同样很认，就是夹在中间的最难受；

龙湖180㎡起步，几乎是纯改善了，总价不会低，受众不大，就看最终价格和小区配置了！

问：女生大学毕业，港务区上班，想上班方便租房还是买周边公寓？

答：单就公寓而言，别买，西安能称得上还算优质的公寓极少，要么是地铁口人流量大，要么是名校旁陪读多，或者是低单价高赠送，要么是小面积住宅性质可落户的；

目前在售的基本都是商业性质的，交易税费高，不升值，公摊大，位置差的；

作为一个主打长期收租的产品，低门槛不假，但受限很多，对于普通人玩不转的，加预算买住宅，或者有限的资金当作现金流更稳妥，买车，嫁妆等等；

港务区的公寓存量大，一方面是因为本身住宅配建的体量多，外加写字楼销售一般，改为小面积卖公寓的原因，华南城就是这样的案例；

低成本租房解决就近上班问题，刚毕业不要把有限的资金全部押在房子上，至少是公寓上，买卖，贷款，出租，不比你自己租房省心。

问：融创南长安街壹号80-108这几栋楼敢买不，会不会烂尾？

答：算得上网红小区最后的新房，四栋楼，三栋新房，一栋在建，去年底备案价出来，6＃、7＃、8＃、45＃，都是27F毛坯高层；

597套房源，面积约81—129㎡，四栋高层的均价分别为1.43、1.43、1.45、1.49万元/㎡；

dk4那三栋不用担心，都是现房，小区户型，景观，公区都是实景，在这个价位上还不同，和已经交房的其他地块保持一致，和小区二手房也有一定倒挂；

这个均价，主城区范围内也没什么新房可选，基本都去港务区了，附近保利阅云台有房，可以作为备选；

总结，刚需自住适合，韦曲南附近已经非常成熟，商业，地铁，学校配套齐全，目前就等意向登记时间，久久不来！

问：如何看待开发商推出的百岁贷，真有人贷款100年吗？

答：想出这种主意的，真的是又聪明，又蠢，又坏，虽然现在开发商银行，互相不承认，但其实就是一种擦边行为，南宁商品房库存20个月，去年是买房免费坐地铁，如今是贷款直到100岁；

单纯数字没有意义，其他城市也有这种贷款，都是要求子女担保或者共同借款，多数人还是会理智贷款，甚至要提前还清房贷，毕竟时间越长，本金没少多少，一直都是利息；

只不过是最近的利率直线下降，提前还款，商转公话题遇到一起，又来了一个百年贷，让大家对房贷积压的吐槽集中宣泄，这几天又吹风不应存量房利率下降，嘴上都是道理，心里都是生意；

多数人，尽量提前还款，月供不变，减少年限，尽量少贷款，多首付，降低负债，现金流第一。

问：很多中介都在传市场回暖，西安有新政策，是不是要赶紧买？

答：最近各种暖风不断啊，使出了除了不降价外的所有技能，从央视财经，再到抖音，中介，媒体等等；

核心诉求，就是告诉你该买房了，包括最近朋友圈各种转发的“疫情三年，房价涨回来只用了一周”，非常有煽动性；

以偏盖全，标题引导，个例代替整体，不顾事实，只会自嗨，但普通人懂最朴素的道理，真不愁卖哪有时间大声说稀缺；

西安最近的看房人确实是多了，新房二手有回升，但是阶段性的需求释放，还是真正回暖，要看今年三四月份，大量新房供应和土拍的结果，这是最真实的；

保交付有没有解决，居民债务有没有减轻，对于买房预期是否存在，大家可以按照这个标准衡量自身情况；

强扭的瓜不甜，但硬扭，也是能扭下来的！

问：医学中心附近工作，纯自住，50万预算敢不敢上车兴隆城改小产权？

答：50万买高新三期，除了小产权也没有什么商品房的可能性了，这不是选择问题，而是讲清楚道理后，是否自身能接受；

小产权不建议买，但在西安普遍有交易案例，因为位置好，价格低因素，买不起商品房的人还是会看，单纯自住，也不期待保值，增值，喜欢安置房小区烟火气的；

弊端也明显，社区环境很一般，物业管理跟不上，人群素质差异很大，高层版的城中村，人和羊一起坐电梯毫不意外，返璞归真；

同时房子户型，公区，电梯质量，车库，景观等等都要差上不少，最关键的是不能贷款，没有产权，只能全款付或者分期，私下协议过户，不受保护；

相比较这么多弊端，单纯价格低的优势能否打动你，看个人了，有50万预算，前期租房过渡，后期攒钱买商品房也挺好！

问：房哥好！目前锦园新世纪，目的：改善加学区，学区优先（明年老大幼升小）。预算300w，烦请推荐小区或楼盘。另锦园的房有留的价值吗？感谢回复！

答：在北郊，这是前些年的改善优质小区，又有陕师大的学校加持，如今民转公，去掉了师大牌子，但在附近仍然是优质学校，唯一的问题就是房龄老了，小区户型，配套落后于周边；

附近大明宫虽然有新房，中海，金茂，中铁建等，房子不错都是改善大户型，但学校问题依旧短板，更多人还是跳出大明宫，往高新曲江走；

300预算，高新区，新房保利天汇，中海天谷的小面积，二手房金泰新理城，玫瑰公馆，国宾中央区，中铁缤纷南郡的二手房，达不到改善的标准，预算不太够，但学校相对优质；

锦园新世纪目前二手房均价只有16000+，卖的很多157套，成交很差三个月只有1套，价格明显低于周边次新房小区，尽快置换！

问：之前很多西安出名的开发商，现在咋都没影子了，是退出了吗？

答：过去五年，来掘金的不少，但留下来的不多，赶上疫情三年和房企暴雷，要么退出西安，不再拿地开发，要么转战三四线，宝鸡渭南，留在西安的就是央企国企为主，以及本地老牌开发商转型的；

典型的如苏宁，正荣，朗诗，东原，远洋，富力等，民企居多，长久深耕西安的，还是集中在华润，中粮，保利，招商，中铁建，金茂，中海，绿城，龙湖等，既有业绩，也有规模；