时代周报记者 胡天祥 发自广州

　　11月22日，易居企业集团CEO丁祖昱应邀出席由时代周报、时代财经、时代数据承办的“2019中国地产时代百强榜”，并在现场做主题演讲。

　　丁祖昱表示，2019年，有很多的地产逻辑发生了变化。“第一，房地产市场在今年一二月份入冬，三四月份转夏，5?6月基本是夏末秋初，7?9月又进入新一轮的市场调节。这个变化过去没有看到过，很少一年当中历经春夏秋冬。”

　　“第二个，就是在大家都感觉到巨大压力的情况下，商品房销售面积和销售金额再创新高。”丁祖昱预计，今年全国商品房销售面积有可能达到17.3亿?17.5亿平方米，石排，销售额有可能达到16万亿?16.5万亿元之间。

　　国家统计局发布数据显示，2019年1?10月份，全国商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%；商品房销售额124417亿元，增长7.3%。

　　今年买房子要“精挑细选”

　　丁祖昱认为，今年地产逻辑的变化主要体现在客户、财富效应等方面。

　　“房地产以前20%?30%是通过渠道带客，今天80%?90%是渠道来访，这个逻辑在发生巨大变化。我最近也在思考为什么客户不是自己过来的，是要渠道带过来的，核心是客户发生了变化。”丁祖昱进一步指出，客户变化的主要特征包括刚需少、90后购房需求分化、70后和80后的二孩等。

　　另外就是中国房地产的财富效应发生很大的变化。

　　丁祖昱称，在2016年之前买房的基本都赚了。在更早之前买房的奠定了家庭的阶层，他的阶层单纯从财富来说发生了变化。

　　“但是，19年房价走势，2017?2019年以后有多少人买房子还能够赚钱？如果把税费和首付资金成本扣掉，我想赚钱比重大幅度下降，甚至扣除相关费用后没赚钱的、亏钱的数量也非常多。购房逻辑发生了变化，从原来最好的投资品，到今天要精挑细选。”丁祖昱表示。

　　十年左右房地产税会真正出现

　　谈及房地产税，丁祖昱认为，后年房地产税会慢慢开始落地，十年时间房地产税会真正出现。

　　他预测，二手房规模会平稳。“原先的逻辑靠多拿钱、多拿地，高周转。除了高周转是正确以外，今天金融环境已经不支持你多拿钱了，市场发生巨大变化，没有财富效应，凭什么靠过去的逻辑做大规模？”丁祖昱说道。

　　针对各能级城市，丁祖昱给出的关键词是：分化和集中。

　　“集中是前五十强城市的总投资额和销售额越来越高，分别占60%和64%，未来还会更高。”丁祖昱认为，从集中也可以看到分化，分化有两种，一种是城市间的差异更大，甚至一个楼盘不同户型、不同楼层的差异也很大。

　　丁祖昱预估，今年企业还是可以交出一份不错的答卷，无论是销售，还是利润。“12月份是企业供应和销售的最高月份，1/3的项目会集中在12月份供应。”

　　他同时提醒，企业压力也很大，这么多盘推出来，但客户没有增加，渠道是因为企业给的佣金高才拉过来，不是因为产品好才拉过来。如何去化，成为房企在年底面临的最大考验。