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中华写字楼网():房地产调控会更加强调“一城一策”,融资环境也将张弛有度
根据中原地产研究中心统计,前10个月国家及各地共发布482次调控相关政策,平均每个工作日有2次以上调控,刷新历史纪录。而且,今年楼市调控开始向长效机制转变。一是融资端控制资金流向房地产。另外,丹竹头小产权房,LPR新贷款定价机制推出,彰显了监管层要建立资金“去地产、回实体”这一长效机制的决心。
二是国家提出“不以地产作为短期刺激经济的手段”后,各地直接或间接松绑调控政策、托底楼市的“小动作”被叫停。今年以来,市场预期较悲观,开发商普遍降价促销,而调控加码“融资端”以后,开发商资金来源增速呈下降态势,从上半年的7.5%左右降至7%,其中国内贷款和自筹资金下降明显。那么,市场预期、政策环境、资金环境不友好的情况下,缘何房地产还能明显改善呢?
首先,去年低基数是今年10月份全链条改善的重要原因。比如,去年10月份新开工面积只有1.6亿平方米,较去年下半年其余月份(都在2亿平米以上)的差距较大。再比如,今年8月份开始,开发商大规模促销,销售均价(销售金额/销售面积)连续4个月下降。这对于促进销售,有很大的改善。另外,基于行业内外大环境的判断,当下开发商普遍预期,全国新房销售空间趋于见顶(大概就在17亿平方米左右)。特别是,外源融资渠道紧缩后,内源融资(开发贷+销售回款)备受重视。于是,在需求端尚稳定的情况下,各大开发商将“快周转”发挥到极致,“抢跑”销售节点,坂田村委统建楼,提高存货周转率,工程节点考核趋严,新开工铺排向“饱和备货”靠拢,以抢夺宝贵的增量空间。所以,新开工就表现出了良好的走势。
其次,从融资成本、政策倾向看,行业发展越来越有利于大房企,大房企拿地相对稳定。比如,一般来说,TOP100序列的房企,才能进入银行信贷白名单。TOP30房企的融资成本普遍要比TOP50TOP100的房企要低23个百分点。因此,行业集中度明显提升,都力争往TOP100序列里靠,房企销售、拿地等方面的竞争越来越激烈。
再次,今年各地(包括三线城市、四线城市)在售库存普遍不高。特别是,近期地方政府普遍面临财政收支压力,土地市场上很多优质、低底价地块放出来,四季度拿地窗口开始出现。基于“补库存”、提高销售排名的需要,近期大中型开发商开始增加拿地,从而助推土地市场趋于好转,这就为行业全链条快速循环创造了条件。
展望2020年,在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下,房地产调控会更加强调“一城一策”,融资环境也将张弛有度,房地产市场会更加分化,但总体表现为上中下游平稳。(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)
来源:证券日报