“双十一”期间，深圳市民获得购房政策“大礼包”。自11月11日起，宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下的商品房均被视为普通商品住房，梁江，而个人购买这样满两年的住宅将不需再缴纳增值税。深圳市住房和建设局强调，这是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降费精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

　　11月11日，深圳市住房和建设局官方表示，日前，深圳市将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。

　　深圳市此前执行的普通商品住房标准于2015年9月实施，至今已经有4年未调整。按照老标准，深圳十区的普通住房需满足三个指标条件：分别是容积率、面积、总价。其中，罗湖总价超390万元、福田超470万元、南山超490万元、盐田超330万元、宝安超360万元、龙华超320万元、龙岗超280万元、光明超250万元、坪山超200万元、大鹏超230万元的房子，即使满足建筑容积率在1.0以上，且单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下两项条件，也被认定为“非普通住宅”，需要按照“豪宅税”标准交税。

　　随着房地产市场形势的变化，该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭刚需购买住房的负担。

　　调整后可以节约多少税费？以一套南山满两年的二手房为例，假设原来市场登记价是300万元，现在市场行情是1000万元。旧政策下是单套房总价490万元以上就是豪宅，就要征收5%的增值税，大约是35万元。而在新政策实施后，只要这套房子建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、业主持证满两年，这35万元就不需要缴纳了。

　　深圳市住房和建设局还表示，近两年来，政府有关部门收到很多群众的反映，要求调整普通商品住房标准，保障刚需购房。经过充分研究，深圳市对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

　　深圳市住房和建设局特别强调说明，此次调整普通住房标准，并不影响深圳市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊地推进中。此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

　　专家观点

　　深圳市房地产研究中心主任王锋：

　　此次调整是响应市民购房需求的体现

　　对于此次政策出台的背景，王锋介绍，深圳此次调整普通商品住房标准，是响应多年来市民购房需求的体现。以前，深圳执行的普通商品住房标准是2015年9月制定的。经过2016年的房价上涨后，所谓的“豪宅”标准已经显得比较低了。这样的话，首次购房的刚需居民如果按照这个标准交税，税负会比较高，特别是要交更多增值税，给普通居民家庭购房带来困难。从去年开始，政府主管部门开始关注这种现象，经过充分研究论证，于近期出台这个政策。

　　王锋认为，这一政策是深圳贯彻落实中央关于建立房地产调控长效机制的重要举措。“中央要求各地要‘一城一策、因城施策’来完善房地产调控政策。深圳这次通过调整改变了以前‘一刀切’的房地产税收做法，对于刚需和普通家庭继续实施国家给予的优惠购房税收政策，而对于投机投资购房实施严格的税收政策，将投机和刚需分开。”

　　这次调整后，对深圳房地产市场未来趋势将构成何种影响？王锋认为，对深圳房地产市场将起到稳定的促进作用。“因为房地产市场的总体调控目标没有变，还是按照稳房价、稳预期的目标在执行。特别是今年以来，在落实中央关于建立房地产调控长效机制的过程中，公明，深圳市深化住房改革，采取了综合运用土地、税收等手段保障房地产市场稳定健康发展的措施。这次政策出台深化了深圳差别化调控政策的执行，对于刚需家庭给予保护，对于投资投机继续加大打击力度，从而保障深圳房地产市场长期稳定健康发展。”

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

　　将加速存量房流转

　　打开国家统计局的网站，9月深圳新房价格相比2015年9月上涨49%，在这个情况下，调整豪宅标准是必要的。因为如果不调整，很多普通房子将会“被豪宅”。承担过高的税费，导致存量房的交易流转不起来，导致很多刚需购房者“上不了车”，这是很大的问题。

　　这次调整中，普通住房征收标准发生了变化。原来一直是以总价来控制，每一个片区的价格超过多少就是豪宅了，现在则转成按照面积和容积率大小来算。我们知道，深圳存量房的面积平均不到100平方米，甚至都不到90平方米，如果按照总价来算的话，深圳很多90—100平方米的房子都是豪宅，新规将让很多房子都不是豪宅了。这样对交易成本是一个极大的促进，预计深圳的存量房会明显地流转起来，进一步加速二手房市场回暖。

　　市场走访

　　潜在购房者担心业主提价

　　居住于罗湖区百仕达片区的谢小姐表示，目前有打算购买学位更好一些的房产，金额基本也是在豪宅线以下。她所在片区的旧改在提速，因此没有出售现有房产的打算。

　　另外，她表示，她所居住的小区近两年价格平稳，此次豪宅线的调整很可能会促进二手房交易的活跃度。

　　从受影响的人群来看，此次豪宅线的调整似乎对改善型需求的客户影响最大。目前改善型需求的购房者与换学位房的人群重叠度比较高。

　　据从事IT行业的王先生说，周围不少同事和朋友都在为孩子未来上学提早规划，不能输在起跑线上，目前他也有换学位房的打算。

　　据其介绍，综合考虑居住需求和学位需求，他看中的后海片区学位房，房价基本在1300万元左右，南山前海鼎太风华片区在1200万元左右。

　　不过他说，在今天豪宅线的政策调整消息出来后，已经有卖家提高四五十万元的报价，即将免征增值税的部分基本被填平了。如果从这个角度来看，实际上对改善型需求的购房者并没有实质利好。

　　■链接

　　深圳市税务局回应：

　　二手房增值税税收政策不变

　　深圳市税务部门11月11日通过官方微博发布消息称，深圳买卖二手房增值税税收政策保持不变。现行政策为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　撰文：李荣华 李斌 谭冰梅 邱永宽