1.深圳小产权房的性质及风险分析

“小产权房”不是一个法律概念，“小产权房”并不意味着拥有一定的产权。在现实生活中，人们喜欢区分大产权和小产权的房屋所有权，小产权通常指完全产权。根据这种理解，小产权应该是不完全产权和部分产权，但这种理解是错误的，至少存在法律障碍。小产权实际上是没有产权的。没有产权，就没有部分产权，也没有“小产权”。

本办法所称小产权房，是指在乡镇政府或村民委员会所有的土地上，未经法定程序开发建设的房屋，以及向集体经济组织以外的人出售的房屋。由于“小产权房”在土地性质这一根本问题上与法律相违背，它无法取得房地产部门出具的房地产证，也无法取得合法所有权。这一问题使得“小产权房”一出现就埋下了非法种子，导致了收购、流通、拆迁补偿等诸多问题。

因此，分析“小产权房”的性质和风险的实质就是要谈一谈“小产权房”所在土地的性质和相应的法律规定。

2.深圳小产权房产生的原因及背景

随着我国城市化的快速发展，大量农村人口涌入城市，但城市公共资源有限，无法适应和满足人口的快速增长。特别是刚性的住房需求不能首先在数量上得到满足，虚假的高房价本身与低收入人群之间的矛盾突出。“小产权房”应运而生，它不仅可以缓解城市公共资源的压力，还可以满足低收入人群的需求。“小产权房”的出现是时代发展的产物

随着城市的发展，我国二元土地所有权增值的差距加大，“小产权房”的出现也“缓解”了这一差距。由于我国法律限制集体土地并禁止其上市流通，土地市场一直被国有土地垄断，国有土地享有的权益不能被集体土地享有。如果国有土地用于房地产开发，房地产公司需要缴纳大量的土地出让金，但作为集体土地，根本不能上市流通，更不用说土地出让金了，土地出让金只有在被国家依法征用或征收后才能作为建设用地使用。但是，即使被转化为国有土地，集体组织也无权享受土地收益。因此，为了获得相应的土地利润，集体土地所有者热衷于按照国有土地模式开发集体土地，其中与土地和房地产开发商共同建房，并以高于集体组织人员的价格出售给组织外的人，即买卖“小产权房”，是一种更好的选择。

大量农民工收入较低，但住房确实是一种刚性需求，他们面临着收入与高房价之间日益加剧的矛盾。在日益发达的城市交通系统中，位于城市周边但价格相对合理的“小产权房”当然是首选。面对高昂的商品房价格，购买“小产权房”既是一种诱惑，也是一种无奈。

党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重要举措，以寻求建设和发展新农村的新途径。然而，在实践中，它被一些人用来赚取非法利润。一些房地产开发商为了从土地中获取高额利润，以新农村建设为幌子，打着新农村建设的旗号做违法的事情，破坏土地市场，扰乱房地产市场。

事实上，购买“小产权房”的人并不是不知道小产权房存在的问题。由于我国缺乏完善的住房保障机制，低收入家庭无法实现自己的居住愿望

3.确定小产权房存在法律风险的法律依据

《宪法》第10条规定：“城市中的土地属于国家。农村和郊区的土地属于集体所有，但法律规定属于国家所有的除外；宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。”也就是说，目前中国的土地所有权有两种形式：国有(城市土地)和集体所有(农村和郊区土地)。

在土地使用方式上，具体为建设需要，根据《土地管理法》第43条的规定，任何单位和个人需要使用建设用地的，必须依法申请使用国有土地；但是，设立乡镇企业和村民建房是依法批准使用集体经济组织所属农村集体所有的土地，或者在乡(镇)村建设公共设施和公益事业是依法批准使用农民集体所有的土地。也就是说，建设用地一般要求申请使用国有土地，但村民建房可以使用集体土地。将集体土地上的房屋出售给集体组织以外的人是非法的，因为一方不是集体组织的成员，造成了“小产权房”的问题。

4.鉴于“小产权房”的背景和法律地位的缺失，“小产权房”存在以下风险：

“小产权房”买卖凭证不全，导致“小产权房”买卖合同的法律依据无效。由于商品房销售需要五个证件，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。但是，由于缺少国有土地使用证，其他四种证根本无法办理。“小产权房”的销售是按照商品房的方式销售的，所以“小产权房”的销售违反了《房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定。

“小产权房”没有合法的产权证明。由于“小产权房”建在集体土地上，违反了农民集体所有的土地使用权不得转让、让与或出租用于非农建设的规定，且建设和占用农民集体土地需要办理相关审批手续，因此无法在房产管理部门进行权属登记。然而，我国现行法律明确规定，房地产权属登记是一项公示要求，其他部门的产权证明不能证明其存在，这给小产权房的权属登记、出售和抵押设置了法律障碍。

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