其中，《广州市发展政策性租赁住房试点方案》的提出，在业内人士看来，该政策有助于真正降低大学生城市生活和就业成本，也可理解为人才吸引的一种重要工具，对全国其他城市有借鉴意义。

亮点：针对新就业大学生和非户籍人口，租金低三五成

新京报记者注意到，《广州市发展政策性租赁住房试点方案》明确指出，政策性租赁住房的筹集方式、支持政策、建设运营管理、工作分工、时间安排及保障措施。政策性租赁住房重点安排在租赁住房需求量大、基础设施和公共设施配套齐全的区域以及轨道交通站点周边，以建筑面积30平方米左右小户型为主，租金标准为同地段市场租赁住房租金标准的50%至70%，出租对象主要为非户籍新市民和新就业大学生，可优先向本单位无房职工供应。

从中可以看出，此次广州政策主要包括三大维度：项目的选址，重点考虑市场需求、配套等因素，尤其是包括轨道交通站点周边会成为重点开发的区域。户型方面为30平方米左右的小户型，这也有助于通过户型控制来降低租金成本。此外，也采取了租金管控，这会大大降低租房成本。

“这个政策非常接地气，主要针对大学生和非户籍人口，说明广州市政府深刻意识到要加大留住人才和年轻人，而且这次力度非常大，租金远低于市场价格。”房东东创始人全雳指出，未来，政府和国企可供应的租赁房源非常充裕，完全响应中央的租售并举，职住平衡。

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，广州该政策的落实，有助于真正降低大学生城市生活和就业成本，也可理解为人才吸引的一种重要工具。同时此次政策也明确，对于无房职工等能享受更大的优先承租权。

业内：对全国其他城市有借鉴意义

值得一提的是，2019年12月23日，住建部全国住房和城乡建设工作会议强调，重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

1月12日，在北京市第十五届人民代表大会第三次会议上，市长陈吉宁作政府工作报告时表示，要保持房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”，进一步完善长效管理调控机制。完成商品住宅土地入库600公顷，建设筹集各类政策性住房4.5万套、竣工9万套。

此外，要在重点产业园区周边、轨道交通沿线，加快集体土地租赁住房建设，努力满足在京就业创业人才、城市运行保障人员等租赁需求。进一步规范非居住建筑改建租赁住房，稳定住房租赁市场秩序，优化共有产权住房分配政策，扩大平房直管公房申请式改善、共生院改造试点范围。

但北京的这次会议上没有明确是否单指政策性租赁住房。因此，在严跃进看来，广州是全国首个出台政策性租赁住房政策的城市，具有标杆作用，也对全国其他城市有借鉴意义。

“其意义在于，租赁市场双轨制建设力度将加大，即市场化租赁住房和政策性租赁住房将共同发展。”严跃进表示，具体来说，后续借政策性租赁住房，广州将在租赁市场的发展方面有更多产品储备和政策工具，对于发展租赁市场、稳定房租和落实租售同权等方面会形成更大的主动性。

此外，政策性租赁住房的工具，未来或将和农地入市以及人才引入等内容挂钩。随着农村土地的入市，部分农业人口会加快进城，通过政策性租赁住房可以分流一部分住房需求，而通过对相关人才的租赁住房政策支持，能更好导入相关人才。

“预计2020年全国各地都会陆续出台政策性租赁住房的相关配套文件，体现了租赁市场‘市场化’和‘政策化’两条腿齐迈进的发展导向，有助于发挥租赁市场保障性和市场性的双重属性。”严跃进表示。

租赁供求关系变化，长租公寓运营商如何破局？

全雳指出，未来，政策性租赁住房，会因地制宜地凸显租赁生活氛围，配套上也会拥有包括银行、商业、超市、食堂等方面，从而增加黏性和社区活跃度，也会采用物业加运营一体化的管理模式。此外，这类住房也会通过一部分存量物业改造而成，比如厂房，在政府主导下可改为租赁住房。

在此背景下，长租公寓将完成多层次及多元化的住房租赁产品搭建。随着政策性租赁住房的先后入市，租赁供求关系将发生一定的变化。

“三年后，一线城市除特定区域外，可被租赁的房源较为充足，不存在供不应求的情况，无非是挑选性价比更高的房源，这对于过去做民宅以及集中式公寓的运营商而言，反而是利空。因为在同等价位上，政策性租赁住房性价比更高。由此，也会导致民宅类合租价格下降。”全雳表示。

在此背景下，将考验长租公寓运营商的获客能力。全雳指出了目前行业的一大现状：“我们发现，长租公寓企业大量的营销费用，都花在购买公寓流量上，未来必须要思考在3公里范围内，如何通过店长、店员推广品牌，积累客户资源，提升获客能力。”全雳进一步指出，在公寓品牌第一次获客时，需要用到平台和渠道，但如果第二年开始，还大量依赖于渠道或平台，可能不太合适。

建方长租总经理甘伟亦认为，目前长租公寓企业都未建立起良好的获客能力，特别是在一个小规模或零星状态下，主要靠一些线上流量平台来导客，不像酒店连锁经营，可以实现更高频的互换，这是目前公寓行业一大痛点，也是制约长租公寓发展的一大瓶颈。

那么，长租公寓行业的经营逻辑是否发生了变化？长租公寓行业未来将如何发展？对此，甘伟指出，公寓行业会往细分方向发展。从供应端主体来看，政府端与市场端是两种不同的供应主体，后端产品细分方面，也包括蓝领、白领、家庭、养老等细分领域的市场运营商。

“我对行业还是充满信心，毕竟这是未来的趋势，政策导向上也越来越透明，也有越来越清晰的合规要求，其实都在共同建设一个更好的市场环境。因此，企业要找到自己的发力点，发挥优势资源，在细分领域，做好自己应承担的角色。”甘伟表示。

巴乐兔研究院院长高萌指出，从长期来看，政策导向、大城市群的发展、存量地产时代到来和租客对美好生活的向往，一定会推动长租业态的持续发展，未来还有倍数的增长空间。

高萌强调，长租行业需求端是长尾的，在未来机构化浪潮下，需要的是同样长尾的产品和服务，大部分公寓运营商就应踏踏实实做好细节运营、根据需求配套产品、保障租客服务、控制好成本这几件事，才能实现业务的持续、良性运营，“这个行业应是服务溢价，不会有暴利。”