日前，一则绿本小产权房转让合同有效的法院判决引发热议。

该案例涉案房产原村民黄某在2008年将绿本房屋转让给他人，期间房屋又进行了多次转手。2017年黄某向法院起诉，要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费。

日前，法院驳回了让原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求，判决该绿本房转让协议有效。

深圳的小产权房可以买了？

多名律师表示，法院判决绿本小产权转让合同有效已不是个案，但合同有效与绿本小产权合法买卖不可划等号。

最大的风险在于，如果你买了绿本房，但无法将房子的产权过户到自己名下，在旧改拆迁时如果原业主毁约，拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你。

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小产权可以买了？

近日，一则“绿本’小产权房’买卖合同有效”的法院判决案例引发热议。不少人将此次判决视作小产权房交易终于得到官方承认的信号。律师表示，绿本小产权房不等同于小产权房，转让合同有效有法律依据。

登上热门的涉案房产原村民黄某在2008年将绿本房屋转让给他人，期间房屋又进行了多次转手。2017年黄某向法院起诉，要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费。

日前，法院驳回了让原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求，判决该绿本房转让协议有效。

该案件判决结果让吃瓜群众大呼过瘾，不遵守契约精神的人最终自食其果。但其背后更多的是，许多人将此次判决视作小产权房交易终于得到官方承认的信号。

小产权可以买了？

北京市盈科（深圳）律师事务所、信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣表示，不同于违反规划、没有报建手续、没有取得房地产证的其他小产权房，本次涉案绿本房初期也属于违法建筑，但依据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》申报确权发证后，使用权合法化，转让合同有效。

负责出庭上文提及热议判决的律师，北京市盈科（深圳）律师事务所、信荣（全国）房地产律师团队合伙人郑博恩告诉南方楼事，一般的绿本房产转让协议有效的判决并不是个例。

她表示，转让合同涉及的是债权问题，而房产过户属于产权方面的问题。转让合同有效，只是解决了房产在债权方面的问题；但绿本房交易无法过户，也就是产权问题无法解决，买卖还是存在风险。

“这次的案例之所以传播较广，可能是大家把转让合同有效误解成小产权可以买了，其实不是这么一回事。”

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剧情多次反转的房战大片

除郑博恩律师外，多名律师也表示，在深圳绿本房小产权转让合同有效判决并不是个案。

广东华商律师事务所律师周争锋表示，“前两天才开完庭，也是同类型的案件，合同有效没什么大不了的，这些并不是个案。”

张茂荣也于日前发文反驳网友的“该类判决不具有普遍性”观点，他表示在2016年最高法院也曾上演过一出峰回路转的“大戏”。

涉案房屋为绿本“小产权房”，系同栋五层楼中的一层，与其他四层同一本证登记在案外人深圳市南山区工业发展公司（简称南山公司）名下。1986年6月，房屋被南山公司入股其他公司，2009年3月，刘某与李某签订《房屋转让协议》，以239万元卖于李某。

因房屋并非市场商品房，虽经多次裁定、协议转让，期间二十年余年，始终未办理过户手续，一直登记在最初产权人南山公司名下；2011年3月，刘某委托律师向李某发出《律师函》，函告李某解除《房屋转让协议》、返还房屋、收回购房款以及其他事项。

随后，就上演了这部“绿本房”买卖合同“有效”到“无效”，再到“未生效”，又回到“有效”，历时七年，检察院两次抗诉，法院三次再审，从基层法院打到最高人民法院，走遍全部法律程序的“房战大片”。

2016年12月，最高人民法院裁定提审本案并再审认为：《房屋转让协议》合法有效。本审为最终判决。

张茂荣表示，此案盖棺定论了法律界广为争议的“绿本房”、“划拨土地”、“超期土地”、“未分证房”、“他人名下房”买卖合同的效力争议。从法律方面严格区别了债权合同原因和物权变动结果的关系，符合物权法的规定。

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房子给你，钱赔给我

多份龙岗区人民法院民事判决书也记载了一个相似案例：围绕深圳坪山一处私宅，也出现了“判决买卖合同无效到剧情反转，再次判决合同有效”的故事。值得注意的是，这一涉案房产已被纳入旧改项目范围。

原告彭某为涉案私宅绿本房产证持有人，其上诉称，2008年与被告蔡某签订一份《房地产转让协议书》，将位于深圳坪山一栋楼转让给了被告蔡某。随后，彭某上诉称，自己的房产属于农村私人宅基地，不允许转让，要求转让协议无效。

2016年4月，法院判决该份协议无效。

而后，被告蔡某等人反诉原告彭某，反对转让协议无效，或彭某按转让协议中约定的赔偿标准对蔡某进行赔偿。蔡某认为，按房屋范围内的旧改项目赔偿标准，涉案房产可获赔2000万。彭某应向蔡某赔偿这一损失。

最后，经法院查明，双方签署的转让协议中有一条为：如需办理其他与该房地产相关合法手续时，甲方必须无条件协助。协议生效后，如国家在土地法政策范围内征收或拆迁该处房地产，无论何种方式征用，所有赔偿款项归乙方（蔡某）所得，办理前述赔偿手续时，如需甲方出面，甲方应无条件协助。

法院查明该房产属于绿本房，其转让协议没有违反相关法律，该合同合法有效；驳回彭某的合同无效诉求，驳回蔡某的经济赔偿诉求。

尽管如此，绿本小产权房的买卖风险还是存在。张茂荣表示，虽然绿本小产权房转让合同有效，但是无法办理过户手续，房屋始终无法登记在买家名下，合同客观上无法全面履行完毕，拆迁时也会遇到障碍，建议还是谨慎购买。

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合同有效≠买卖合法

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博旧改：法律上来说会赔给原村民

坪山的案例就涉及了大家最关心的旧改拆迁房的问题。建纬（深圳）律师事务所合伙人周志芳律师告诉南方楼事，从法理上来说，旧改拆迁的相关赔偿会给到房产的权利登记人，也就是绿本房产证的登记人。

周志芳律师告诉南方楼事，绿本房是指非商品性质的房屋，没有按照市场价格缴纳地价款，所记载的权利受到一定的限制，在产权证上也已经注明不得转让、抵押的字样，所以转让过户受到限制。

虽然目前最高院和深圳法院有认定绿本房的转让合同有效，但合同有效与房屋权属变动在法律上是两个层面的问题，只有完成了房屋过户登记，法律上才承认买受人对房屋的所有权，否则，买受人只能基于合同对出卖人主张债权。

对于大家最关心的绿本房涉及到旧改拆迁问题，她指出，旧改拆迁过程中针对绿本房屋，即使登记权利人就绿本房屋已经签署了转让合同，但由于没有办理过户登记，法律上的权利人仍然是出卖人。根据现行的旧改政策，搬迁补偿协议的备案、回迁房登记都只能以登记权利人的名义进行。

所以，开发商必须与登记权利人签署搬迁补偿协议，但由于买受人通常实际占有了房屋，为了顺利的接受物业，开发商通常会要求与登记权利人、实际占有物业的买受人签署三方协议，约定各方的权利义务。

“但是回迁物业也只能先登记至登记权利人名下，再通过二手房交易的方式过户至买受人的名下。”

如果绿本房登记权利人与买受人发生纠纷，绿本房登记权利人拒绝履行合同，如果买受人诉请要求出卖人将绿本房过户登记，除非绿本房符合转为红本的条件（例如安居房禁售期已满），否则法院一般会以不具备过户登记的条件为由驳回诉讼请求。

但如果买受人与登记权利人签署的是回迁房期房的买卖合同，约定的是将未来回迁物业过户登记至买受人名下，在回迁物业完成选房及初始登记的情况下，买受人要求继续履行的诉请法院是可以支持的。

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回迁房也要分清红本还是绿本

针对上文提及回迁房的买卖，周争锋提醒，购买此类房产前要确认清楚补偿的是那种性质的房产，安置的是绿本房产证的话，以后只是有转红本的可能，但还需要补偿地价，补办有关手续，目前深圳市并没有这类绿本房变红本的配套规定。

一般而言，开发商主导的城市更新补偿的是红本房产证，比如华润大冲的旧改；政府主导的棚改，征收前不是红本产权证的房产，置换的只是绿本拆迁安置房，不是可以自由流通的房产。“这类房产何时可以转红本自由流通，需要等配套政策出台。”

红本房产证与绿本房产证（来源：网络）

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绿本可转红本，但不普遍

当然，深圳也存在某些具备特殊条件的绿本房可转红本，南山法院曾判过的绿本转红本强制执行的案例。

周争锋表示，有的绿本房产证具备什么条件才能办理红本房产证，没有相关的配套规定，实践中操作不能，在《市规划国土委坪山管理局关于慎购拆迁安置房等非商品住宅的提示》中，规划国土委坪山管理局已经明确地指出了这一点。

“我们不能依据南山区人民法院这个绿本转红本的强制执行案，得出在深圳购买所有的绿本房买卖，都可以去法院诉讼继续履行并可以强制执行的结论。”

结语

小产权房一直以来都是深圳的爱与痛，据相关部门公布数据，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前，深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。

“小产权房”其实不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房指没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，也就是说不能用于买卖。

但在深圳，小产权房的交易一直存在着。

一位律师朋友告诉南方楼事，“和朋友探讨小产权房问题时她说，初到深圳就惊讶地发现深圳的人非常热衷于购买小产权房，这与北京、上海很不一样。”